В большинстве случаев при покупке или продаже жилой недвижимости стоит обратиться за помощью в агентство. Это надежно, просто, быстро, но недешево. Поэтому расскажем, как продать квартиру без несовершеннолетних и недееспособных собственников и обременений самостоятельно.
Как продать квартиру самостоятельно
Чтобы продать жилую площадь, следует предварительно заручиться согласием всех собственников. Если деления по долям среди владельцев нет, то допускается заключение договора продажи квартиры в простой письменной форме. Однако если каждому из собственников принадлежит доля жилплощади, то необходимо им всем прийти к нотариусу, чтобы подписать договор, который будет потом заверен.
Также на объекте не должно быть обременений: жилплощадь не находится в залоге у банка, в ней не прописаны граждане, которых нельзя выселить, а все перепланировки согласованы на стадии проекта или узаконены по факту.
Для покупателя является идеальной квартира, которой владеет один совершеннолетний дееспособный собственник, на жилплощади никто не прописан, она много лет принадлежит продавцу, а право владения было получено по приватизации или по договору купли-продажи недвижимости.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Если обременений на объекте нет, все собственники согласны, перепланировки отсутствуют или узаконены, то можно выставлять помещение на продажу.
Зачем составлять предварительный договор купли-продажи квартиры
Когда потенциальный собственник найден и вы согласовали все нюансы по оплате, следует составить предварительный договор купли-продажи квартиры. Он необходим, чтобы в процессе оформления документов обе стороны не отказались от сделки.
При составлении предварительного договора необходимо обязательно соблюсти два пункта:
- Предварительный документ требуется заключать в той же форме, что и основной. Например, если договор купли-продажи квартиры будет заверяться нотариально, то также должно быть оформлено предсоглашение.
- В преддоговоре необходимо прописать предмет основного договора и указать цену объекта.
Дополнительно сюда можно добавить пункт о внесении предоплаты. Расторгнуть предварительное соглашение допускается только по обоюдному согласию сторон либо через суд.
Образец предварительного договора продажи квартиры можно отыскать на сайтах банковских организаций, юридических контор, агентств недвижимости или на платформах, где собраны различные образцы соглашений на продажу имущества.
Как самостоятельно составить договор продажи квартиры
Непрофессионалу сложно с нуля грамотно составить проект подобного договора. Поэтому в данном случае также рекомендуется обратиться к поиску в Сети и найти максимально подходящий для вас образец договора продажи квартиры, который можно будет дополнить необходимыми пунктами.
Можно ли купить или продать ипотечное жилье? Да, такой вариант допускается. Однако если вы решились без сопровождения юриста или риелтора провести подобную сделку, то договор купли-продажи квартиры в ипотеке лучше взять у специалистов банка-кредитора. Сразу заметим, что есть два способа приобрести такой объект:
- Выплатить продавцу сумму, которая позволит ему закрыть ипотеку досрочно в полном объеме.
- Оформить ипотеку на нового собственника в том же банке. При этом следует учитывать, что оформить ипотеку на эту квартиру в другом банке вряд ли удастся.
Что обязательно следует прописывать в договоре купли-продажи квартиры? В документах на продажу жилой недвижимости необходимо указывать следующие данные:
- Цена объекта купли-продажи.
- Предмет договора, в том числе его кадастровый номер и точный адрес.
- Лица, которые получат право пользоваться квартирой после регистрации сделки, а также их права на недвижимость.
Кроме того, документ не должен противоречить действующему законодательству РФ. К договору также обязательно прилагают акт приемки-передачи объекта. Именно он подтверждает, что обе стороны соблюли все обязательства.
Как проводится регистрация договора продажи квартиры в Росреестре
После того как договор купли-продажи подписан всеми сторонами, его требуется отослать на регистрацию в Росреестр. Если соглашение заверено у нотариуса, то он сам направит туда документы. В противном случае обратиться в регистрирующую организацию необходимо участникам сделки.
Отметим, что список бумаг, необходимых для госрегистрации права собственности, разный для каждого региона РФ. Чтобы получить точный перечень, следует обратиться в МФЦ по месту приобретения жилья, в региональное управление Росреестра или позвонить по единому бесплатному номеру телефона регистрирующего органа 8 (800) 100-34-34. Как минимум вам понадобятся оригиналы паспортов гражданина РФ всех участников договора, а также оригиналы договора купли-продажи. Их должно быть столько же, сколько участников сделки. Плюс еще один документ, который останется в Росреестре.
Со всеми бумагами следует отправиться в МФЦ или в ближайшее отделение Росреестра. Стоимость регистрации составляет 2 тысячи рублей, данную государственную пошлину оплачивает покупатель. Документы также можно направить в регистрирующий орган почтовым отправлением с описью вложения.
Если договор подается сразу в Росреестр, регистрация займет 7 рабочих дней. Через МФЦ — 9. Если документ отправлял нотариус, право собственности будет удостоверено в течение дня, поскольку специалистам не придется проводить правовую экспертизу документов.
После регистрации права собственности участники сделки получают на руки оригинал договора купли-продажи с печатью о госрегистрации перехода права собственности. А также актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Какие документы требуется собрать для оформления продажи квартиры
Чтобы покупатель мог удостовериться в том, что сделка чистая с юридической точки зрения, продавцу потребуется предоставить ряд документов и справок. В ряде из них данные дублируются, однако справки формируются из разных источников, поэтому лучше запросить их все.
Итак, для оформления продажи квартиры необходимо предоставить и проверить несколько документов:
- Оригиналы паспортов гражданина РФ для каждого участника договора.
- Для несовершеннолетних, в возрасте до 14 лет — свидетельство о рождении и паспорта родителей или опекунов.
- Данные паспортов должны совпадать во всех документах, необходимых для проверки сделки.
- Чтобы проверить паспорт на подлинность, нужно удостовериться, что в нем нет исправлений, а серия совпадает с местом выдачи документа. Список с кодами городов опубликован на платформе «Твой паспорт».
- Если продавец менял фамилию, имя или отчество, запросите документы, удостоверяющие этот факт.
- Если продавец недвижимости — иностранец, то кроме паспорта своего государства, у него должен быть нотариально заверенный перевод документа.
- Оригиналы документов, устанавливающих право собственности. Если их нет, значит жилплощадь не приватизирована и ее продать нельзя. Или бумаги утеряны. В первом случае владельцу для начала необходимо приватизировать жилплощадь. Во втором — восстановить оригиналы.
- Если продавец приватизировал жилье, то он предоставит договор передачи квартиры в собственность. Если объект куплен, то у владельца — договор купли-продажи. При получении площади в наследство право собственности устанавливается по свидетельству на наследство или завещанию. Для объекта, продающегося в новостройке, право собственности подтверждается договором долевого участия. Также у продавца может быть договор ренты, мены или дарения. Для безопасности такой сделки рекомендуется обратиться к юристу.
- Главный документ для проверки чистоты сделки — выписка из ЕГРН. Она доказывает право собственности на жилплощадь и содержит перечень правоустанавливающих документов. Здесь же указаны обременения. Выписка заменяет кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации права собственности. Запросить ее следует на сайте Росреестра.
- Если продавец состоит в браке, ему необходимо предъявить нотариально заверенное согласие супруга на сделку. А также нотариально заверенное согласие супруга на приобретение объекта, если брак на момент покупки жилплощади уже был оформлен.
- Покупателю тоже необходимо получить от супруга нотариально заверенное согласие на покупку объекта.
- Если квартира была приобретена в ипотеку, необходима справка из банка о ее погашении.
- Продавцу необходимо предъявить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров для подтверждения дееспособности.
- Кроме того, потребуется свидетельство о государственной регистрации права собственности. Но если объект был куплен до 1996 года, такого документа не будет. Однако на правоустанавливающем документе будет стоять печать о государственной регистрации права.
- В бумагах на жилую недвижимость сверяйте точный адрес, этаж, размер площади, кадастровый номер объекта. Последние данные имеются на платформе Росреестра.
- Также в процессе сделки необходимо будет несколько раз запросить справку по форме 9, где указаны лица, зарегистрированные в квартире. Первая берется перед сделкой, вторая — после выписки проживающих, третья — после завершения сделки. Этот документ легко подделать, поэтому покупателю лучше присутствовать при получении справки продавцом. Ее можно заказать на «Госуслугах» или в МФЦ, а также в ТСЖ или управляющей компании.
- Справка по форме 9 бывает обычная и архивная. В архивной указаны все люди, которые когда-либо проживали в квартире. Ее достаточно получить один раз.
- Справка по форме 12 содержит данные о гражданах, снятых с регистрации: заключенных, без вести пропавших, находящихся в лечебных учреждениях. Здесь прописаны только годы рождения и количество таких лиц. Если в этой форме нет данных, значит, временно выбывших нет.
- Выписка из домовой книги дублирует данные из справки по форме 9, однако информация для них берется из разных источников.
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам также необходима. Если имеется долг за капитальный ремонт, погасить его придется новому собственнику.
Если вы не уверены в чистоте сделки, обратитесь за помощью к юристу. Также в агентствах недвижимости есть услуга сопровождения, которая стоит намного меньше, чем полное ведение. Если вы ее выберете, то риелтор проверит все бумаги и поможет в оформлении сделки.
Читайте также:
Изменения в законах с 1 июня для пенсионеров, родителей и предпринимателей
Дарственная или завещание на квартиру: что выбрать? Плюсы, минусы, риски
Как оформить прописку по месту жительства и пребывания: пошаговый гайд
Как узнать размер пенсии: расчет накопительных и фиксированных выплат
Как получить наследство: кому положено, какие документы понадобятся