После завершения программы массовой льготной ипотеки спрос на новостройки в России заметно просел. Однако цены пока не спешат снижаться. Станут ли квартиры дешевле, что будут делать застройщики в отсутствие покупателей и на что теперь рассчитывать тем, кто не успел приобрести жилье по льготной ипотеке — в материале NEWS.ru.
Как льготная ипотека повлияла на рынок недвижимости
1 июля 2024 года завершилось действие программы массовой льготной ипотеки на новостройки под 8% годовых. Программу запустили четыре года назад, весной 2020-го, чтобы поддержать граждан и рынок во время пандемии коронавируса (тогда ставка составляла 6,5%). При всех своих плюсах льготная ипотека имела один большой «побочный эффект»: высокий спрос, подогреваемый доступностью такого кредита, спровоцировал рост цен на жилье. За ним потянулись и другие «побочки»: вслед за новостройками стала дорожать вторичка, площади квартир сократились, ужесточились требования к первому взносу и, как следствие, платить ипотеку стало труднее.
Как оценивал ЦБ, разница в ценах на первичную и вторичную недвижимость в среднем по стране достигла 42%. Это поставило в невыгодное положение людей, купивших недвижимость на стадии ее строительства.
«Основная проблема в фактическом завышении цены новостройки. Если по каким-либо объективным причинам такую квартиру придется продать, ее рыночная цена может не покрыть остаток кредита, так как на рыночных условиях она будет существенно ниже цены покупки», — объяснял регулятор.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Завершение программы должно охладить рынок. Многие рассчитывают на то, что спрос упадет и, как следствие, цены снизятся.
Что происходит сейчас со спросом на новостройки
В первую неделю июля спрос на новостройки в России рухнул на 50–60% по отношению к средним недельным значениям в 2024 году, оценили в риелторской компании «Этажи». Но после продления семейной ипотеки он начал восстанавливаться и сейчас на 25–30% ниже средненедельных уровней, объяснили представители фирмы NEWS.ru.
Спрос на новостройки столицы в июле сократился на 22% к июню (имеется в виду именно потенциальный спрос, а не количество сделок. — NEWS.ru.), следует из данных компании «ИНКОМ-Недвижимость». Относительно июля 2023-го он не изменился. Дело в том, что как раз год назад ЦБ начал повышать ключевую ставку, это в моменте охладило спрос, но потом активность покупателей стала расти перед очередным повышением ключевой ставки, объясняет NEWS.ru директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков.
Что происходит с ценами на недвижимость сейчас
В июле средняя стоимость первичной недвижимости в старой Москве составила 421,1 тыс. рублей, увеличившись на 0,1% за месяц (для сравнения, с начала года новостройки подорожали на 7,1%, а за год — на 16,3%), следует из данных аналитического центра компании «Инком-Недвижимость».
В Новой Москве квадратный метр в новостройках оценивается в среднем в 249,7 тыс. рублей, за месяц его стоимость выросла на 1,2% (+2,9% с начала года, +9,3% за год). В Подмосковье средние цены на новостройки в июле подросли, на 0,8% до 198,6 тыс. рублей за «квадрат» (+4,4% с начала года, +13,2% за год).
По данным «ЦИАН. Аналитика», за последние 30 дней квадратный метр в городах-миллионниках подорожал на 0,8%. Данные «Этажей» говорят о росте в 0,6% в июле: сейчас «квадрат» в среднем по России стоит 133 тыс. рублей. Из 16 городов-миллионников незначительное снижение цен в этом месяце отмечено лишь в Нижнем Новгороде (-0,5%), Перми и Уфе (-0,1%). В остальных крупных населенных пунктах цены продолжают расти, пусть и более скромными темпами, чем в первом полугодии 2024-го, говорят в «Этажах».
Что будет с ценами на новостройки дальше
По мнению исполнительного директора компании «Этажи» Юлии Бочарниковой, снижение цен в нынешних условиях маловероятно. Во-первых, этому мешает проектное финансирование, в котором прописан коридор цен, согласованный с банком. Во-вторых, деньги, хранящиеся на эскроу-счетах до ввода дома в эксплуатацию, подвержены существенным инфляционным рискам и девелоперы закладывают их в цену. В-третьих, растет себестоимость строительства.
Сегодня основная проблема заключается в спросе — это высокий процент по ипотеке и, соответственно, большие ежемесячные платежи — поэтому прямого снижения цен не будет, считает Кочетков. По его мнению, единственная реально выполнимая задача —- компенсация части процентов за ипотеку за счет девелоперов.
Часть застройщиков готовы рассматривать индивидуальные скидки, в том числе субсидируя ставки по ипотеке из собственных средств (то есть не закладывая в стоимость объекта, как это часто было раньше), соглашается Бочарникова.
Руководитель направления «Циан.Аналитика» Алексей Попов также говорит об отсутствии предпосылок для снижения цен на новостройки. «Запас прочности застройщиков позволяет им переждать несколько месяцев слабого спроса за счет ранее накопленных средств», — объяснил он NEWS.ru.
Основатель агентства SOKOLNIKOV Estate Артур Сокольников согласен с другим собеседником. «Все ждут чуда и снижения стоимости квадратного метра на первичном рынке. Но чуда не будет, и снижения цен тоже», — уверен он. Тем не менее застройщики тестируют различные подходы к покупателю, программы рассрочек, маркетинговые стратегии. Особое внимание уделяется работе с агентствами недвижимости.
По словам Сокольникова, девелоперы становятся ближе и лояльнее к партнерам, предоставляя особые условия для клиентов агентств, скидки, рассрочки, программы лояльности, «особые» лоты. Они также начали сокращать вывод новых квадратных метров на 15–40% (в зависимости от региона) для выравнивания рынка, добавил он. Так что цены на первичное жилье продолжат расти, заключил эксперт.
Читайте также:
В России продлили семейную ипотеку: кто может получить, какие условия
Ставка ЦБ станет запредельной: нас ждут супердорогие кредиты и ипотека
Семейную ипотеку медленно убивают: будет ли она хоть кому-то доступна
Дорогая ипотека — это надолго. Как сегодня выгодно купить жилье?
Траншевая ипотека: как ежемесячно платить за квартиру 1 рубль