Ипотеку зачастую получить проще других кредитов, но платить по ней сегодня могут немногие из-за запредельных ставок и высоких цен на жилье. О том, сколько нужно зарабатывать, чтобы «потянуть» такой кредит, что учитывает банк при оценке доходов заемщиков и что делать при маленькой зарплате, — в материале NEWS.ru.
Какой сейчас средний размер ипотечного кредита в России
По данным риелторской компании «Этажи», предоставленным NEWS.ru, на вторичном рынке средний размер ипотечного кредита в России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) не превышает 2,7 млн рублей. На фоне высоких рыночных ставок большинство заемщиков, как правило, «добирает» недостающую сумму и редко кто берет кредит с минимальным первоначальным взносом, объясняют аналитики.
Похожая ситуация на рынке новостроек: здесь средняя сумма ипотеки (также без учета Москвы и Санкт-Петербурга) составляет 4,6 млн рублей.
Для расчета были взяты средние суммы кредитов, запрашиваемых по рыночной ипотеке на первичном и вторичном рынках жилья, без учета льготных программ с максимальным сроком кредитования 30 лет.
Сколько надо зарабатывать, чтобы одобрили ипотеку
При средней сумме кредита в 2,7 млн рублей, ставке 18,1% (средняя ставка по одобренным заявкам) и сроке 30 лет размер ежемесячного платежа составит 40 912 рублей, говорит NEWS.ru замруководителя ипотечного департамента «Этажей» Татьяна Решетникова.
«При таких платежах минимальный доход должен быть от 58 500 рублей, если у потенциального заемщика нет больше никаких кредитов, рассрочек и кредитных карт, а также иждивенцев или банк их не учитывает», — уточняет она.
Для новостроек аналогичный расчет выглядит так: при средней сумме кредита в 4,6 млн рублей и ставке 19,8% на 30 лет ежемесячный платеж составит 76 110 рублей. Соответственно, для одобрения ипотеки потребуется доход минимум в 108 800 рублей в месяц.
В Москве требования значительно жестче, так как средняя запрашиваемая сумма по ипотеке по рыночной ставке на вторичном рынке составляет 6 млн рублей, на первичном — 6,6 млн рублей. При тех же условиях кредитования ежемесячные платежи составят соответственно — 90 914 рублей и 109 201 рубль, а требуемые доходы — от 129 877 рублей и 156 000 рублей соответственно, продолжает Решетникова.
Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин приводит свои расчеты. По его словам, при кредите в 5,7 млн рублей на новостройку под 22–24% годовых на 30 лет ежемесячный платеж составит порядка 104–110 тысяч рублей. «Банки требуют, чтобы этот платеж не превышал 40–50% официального дохода заемщика. Получается, для одобрения такого кредита нужен стабильный доход от 208 до 275 тысяч рублей в месяц — это минимум», — объясняет собеседник NEWS.ru.
В регионах с более дешевой недвижимостью планка ниже, но все равно внушительная: для Нижнего Новгорода — от 120–140 тысяч рублей, для Екатеринбурга — от 95–110 тысяч, говорит эксперт.
На что смотрят банки при расчете долговой нагрузки
Банки складывают все ваши ежемесячные платежи по кредитам, по оформленным кредитным картам они добавляют 10% от общей суммы всех ваших лимитов — даже если вы вообще ими не пользуетесь, поясняет Решетникова.
Большинство банков придерживаются простого правила: ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 70% от чистого дохода (после вычета всех других обязательств). При этом некоторые кредитные организации дополнительно проверяют, чтобы оставшиеся 30% дохода покрывали прожиточный минимум на каждого иждивенца заемщика.
Отдельные банки устанавливают еще более строгие требования — они допускают, чтобы ипотечный платеж составлял не более 50% от дохода. В таких условиях получить одобрение по кредиту значительно сложнее, признает Решетникова.
По словам Тумина, при оценке платежеспособности банки смотрят не просто на размер зарплаты, а на ПДН — показатель долговой нагрузки (процентное соотношение всех ежемесячных платежей по кредитам к официальному доходу).
Учитываются действующие займы, задолженности по картам, алименты, статус поручителя по чужим кредитам, перечисляет эксперт. С 2025 года действуют жесткие макропруденциальные лимиты: банкам разрешено выдавать лишь 15% кредитов заемщикам с ПДН выше 50% и только 3% — тем, у кого показатель превышает 80%. Кроме того, проверяется кредитная история, стаж работы, наличие иждивенцев. Поэтому важно иметь не только высокий доход, но и минимальную закредитованность, заключает Тумин.
Можно ли взять ипотеку с маленькой зарплатой
Взять ипотеку с небольшой официальной зарплатой реально, считает Тумин, однако действовать при этом нужно «стратегически». Самый распространенный путь — привлечь созаемщика: супруга, родителей, других родственников с хорошими доходами.
«К одному договору можно подключить до четырех созаемщиков, их доходы суммируются при расчете максимального кредита. Но важно понимать, что созаемщик несет солидарную ответственность по выплатам и может претендовать на долю в квартире, тогда как поручитель только гарантирует выплаты, но прав на недвижимость не получает», — указывает Тумин.
Другие способы взять ипотеку при невысоких доходах: увеличить первоначальный взнос до 30–40% (меньше платеж — меньше требования к доходу), официально подтвердить дополнительные источники заработка справками, рассмотреть более дешевое жилье или увеличивать срок кредита.
Настоящим спасением для семей остаются льготные программы. «Семейная ипотека под 6% годовых радикально меняет картину: при том же кредите в 5,7 млн размер платежа сокращается с 104–110 тысяч до 34 тысяч рублей, и достаточно дохода всего в 68 тысяч», — рассказывает Тумин. Для вторичного жилья в малых городах по семейной программе требуется доход от 44 тысяч рублей.
«Не стоит форсировать события при высокой закредитованности или нестабильном доходе. Ипотека на 20–30 лет — серьезное обязательство. Лучше год-два укрепить финансовое положение, накопить больший первоначальный взнос, закрыть текущие займы», — резюмирует собеседник NEWS.ru.
Читайте также:
Ужесточение условий по льготной ипотеке: что изменится с 1 февраля 2026-го
ЦБ понизил ставку до 16,5%: что теперь будет с ипотекой, рублем и ценами
Ипотеку теперь можно будет взять в МФО: кому доступно, все плюсы и минусы
Семейная ипотека может стать неподъемной: что случилось, для кого дешевле
