Минфин скорректировал правила выдачи льготных жилищных кредитов на 2026 год. Ставки по семейной ипотеке останутся без изменений, но вводится ограничение: на семью можно взять только один льготный заем. NEWS.ru рассказывает, какими последствиями это решение обернется для ипотечников и как оно повлияет на стоимость жилья.
Что изменится в правилах выдачи льготной ипотеки
Нововведения коснутся программ «Семейная ипотека», «Дальневосточная» и «Арктическая ипотека».
Во-первых, вводится обязательное участие супругов в качестве созаемщиков. Согласно новому решению, с 1 февраля 2026 года супруги будут обязаны выступать созаемщиками по договору займа. Это означает, что лазейка оформить две семейные ипотеки — по одной на каждого из супругов, используя согласие на сделку или брачный договор, — теперь закрывается. К слову, подобная практика уже применяется в программе «Дальневосточная ипотека».
Напомним, раньше ограничение «одна льготная ипотека на человека» касалось каждого заемщика в отдельности, теперь под «одними руками» будет пониматься вся семья в целом. То есть на одну семью можно будет оформить только одну льготную ипотеку.
Еще одно новшество касается рефинансирования так называемой комбо-ипотеки, когда часть ипотечного кредита берется по льготной ставке, а часть — по рыночной (в случае, если размер кредита превышает установленный лимит, по семейной ипотеке — 12 млн руб. для столичных регионов и 6 млн руб. — для остальной России).
Сейчас рефинансирование такой ипотеки рассматривается банками как выдача нового ипотечного кредита, а ставка по нему пересчитывается заново и именно по рыночным условиям.
С февраля 2026 года при рефинансировании комбо-ипотеки банк будет учитывать и льготную часть. Как поясняют в Минфине, размер, на который возможно снизить ставку, будет зависеть от размера ключевой ставки и стоимости фондирования (то есть «себестоимости» денег для самого банка).
Что ждет заемщиков после вступления правил в силу
Во-первых, это создает проблему для семей с плохой кредитной историей. Если у одного из выступающих созаемщиками супругов плохая кредитная история, то они, вероятнее всего, получат отказ, объясняет в беседе с NEWS.ru ипотечный брокер Елена Молокова. «В таком случае семья в принципе не сможет воспользоваться своим правом на семейную ипотеку», — говорит она.
Во-вторых, нововведение ограничит супругов в количестве объектов недвижимости, которые они могут приобрести с использованием льготной ставки. «К сожалению, это может привести к увеличению числа фиктивных разводов, как это уже происходит в рамках „Дальневосточной ипотеки“, когда семьи разводятся, чтобы каждый из супругов мог воспользоваться правом на льготную программу», — рассказывает Молокова.
Более того, возможности оформить второй льготный кредит не будет у тех, кто уже оформил льготную ипотеку на одного из супругов, обращает внимание NEWS.ru заместитель руководителя ипотечного департамента риелторской компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Из потенциальных плюсов изменения эксперт называет возможность рефинансировать комбинированную ипотеку. «Но здесь есть нюанс: пойдут ли на это банки и будут ли одобрять подобные кредиты. Они давно уже говорят, что размер субсидий по льготным программам для них не настолько привлекателен», — рассуждает Решетникова.
В то же время, если семейного дохода для одобрения льготного ипотечного кредита окажется недостаточно, по-прежнему можно будет привлекать третьих лиц в качестве заемщиков. Таким образом, прямого запрета на привлечение «доноров» нет, указывает Молокова.
Зачем Минфину потребовалось менять правила выдачи ипотеки
Основная цель Минфина — исключить возможность использования госпрограммы в коммерческих и инвестиционных целях, объясняет Елена Молокова.
По мнению Татьяны Решетниковой, постепенное сворачивание госпрограмм является, с одной стороны, правильным шагом для восстановления баланса между первичным и вторичным рынком жилья. Другое дело, что этот процесс должен сопровождаться повышением доступности рыночных ипотечных кредитов.
«Самый главный риск — нестабильная ситуация с льготной ипотекой и постоянные ее изменения приводят к неуверенности в среде девелоперов», — подчеркивает эксперт. Эта неуверенность, как полагает Решетникова, может иметь далеко идущие последствия. Застройщики, не имея четких долгосрочных ориентиров, могут начать сокращать планы по выводу новых жилых проектов.
В результате, когда ставки по рыночной ипотеке в будущем вернутся к адекватным уровням, на рынке может возникнуть дисбаланс: спрос будет удовлетворяться ограниченным предложением. Это спровоцирует дефицит доступного жилья и более резкий рост цен, предупреждает собеседница NEWS.ru.
Читайте также:
ЦБ понизил ставку до 16,5%: что теперь будет с ипотекой, рублем и ценами
Ипотеку теперь можно будет взять в МФО: кому доступно, все плюсы и минусы
Семейная ипотека может стать неподъемной: что случилось, для кого дешевле
