Рынок недвижимости получил новое дыхание: на него выходят микрокредитные организации. Согласно новым правилам, некоторые МФО смогут выдавать ипотечные займы, обещая условия, которые составят конкуренцию традиционным банкам. В чем подвох и какие подводные камни скрывает эта опция — разбирался NEWS.ru.
Какой закон позволяет МФО выдавать ипотеку
Речь идет о Федеральном законе от 23 июля 2025 года № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Документ вносит изменения в закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях».
Что такое микрофинансовая организация
В России есть два типа микрофинансовых организаций (МФО), которые выдают небольшие займы, — микрофинансовые компании (МФК) и микрокредитные компании (МКК). Если говорить просто, то МКК — это как младший брат МФК. Получить заем в них намного проще и быстрее, чем в банке. Но плата за эту простоту — значительно более высокие проценты.
В чем заключаются их главные отличия? МКК — это обычно небольшие местные организации. МФК — крупнее, часто это федеральные сети. МКК может выдать вам не более 500 тыс. рублей, МФК — до 1 млн. Собственный капитал у МКК должен быть не менее 5 млн рублей, для МФК — минимум 70 млн. Это их «стартовый капитал» для работы. Исключение — если учредителем компании является государство, для него эти правила смягчены.
МКК не может брать деньги у всех людей на улице. Она может привлекать средства только от своих учредителей и других юридических лиц. Именно о таких МКК и был принят новый закон, разрешающий им выдавать ипотеку.
Кто именно получил право выдавать ипотеку
Выдавать ипотеку смогут не все МКК, а только особые, государственные. Это организации, которые на 100% принадлежат региону (например, Москве, Татарстану или Краснодарскому краю).
Вот основные условия и ограничения:
- такая ипотека будет доступна исключительно в рамках государственных программ этого региона (например, для молодых семей или жителей конкретного района);
- каждый субъект РФ может быть учредителем только одной такой компании;
- Банк России установит дополнительные строгие правила для деятельности этих МКК, чтобы защитить заемщиков;
- Банк России составит и опубликует на своем сайте официальный список всех МКК, имеющих право на такую деятельность.
Проще говоря, ипотека от МФО — это способ региональных властей точечно помогать своим жителям с жильем через подконтрольные им организации, но под строгим надзором федерального центра.
Что это изменит для заемщиков
Это даст больше возможностей для заемщиков, так как рассмотрение у МФО носит более лояльный характер, а регулирование их деятельности со стороны ЦБ менее жестко, комментирует в беседе с NEWS.ru ипотечный брокер Елена Молокова.
«Но у такой ипотеки есть ограничения: сумма кредита в размере не более 5 млн рублей и срок до 10 лет, процентная ставка будет фиксирована и определяется региональными властями», — предупреждает эксперт.
По мнению Молоковой, в регионах специально создадут более мягкие условия для получения данной ипотеки людьми с небольшой официальной зарплатой, тех, у кого в прошлом были проблемы с кредитами, есть микрозаймы или кому банки отказали из-за слишком строгих требований.
У таких заемщиков появится больше шансов на одобрение ипотеки через государственную микрокредитную компанию, поскольку подход к оценке будет более гибким, чем в обычных банках, считает она.
Если заемщик соответствует тем критериям к получателям поддержки, которые заявлены в регионе, он может рассчитывать не только на льготные программы, субсидируемые из федерального бюджета, но и на поддержку своего региона, объясняет NEWS.ru генеральный директор Ассоциации развития финансовой грамотности Эльман Мехтиев. В конечном счете это может сделать ипотеку дешевле для тех или иных, но выбранных регионом категорий граждан, указывает эксперт.
Какие есть риски при оформлении ипотеки в МФО
Многие боятся этого названия — МФО, но это всего лишь юридическая «конструкция», отмечает Мехтиев. И если организация принадлежит государству, то риски не в том, что «это называется МФО». «Какой бы ни была программа поддержки, платить по процентам всегда самому заемщику. Поэтому главный риск состоит в том, что может не хватить денег на его обслуживание», — объясняет он.
Поэтому даже при соответствии критериям для получателей «суперльгот» сперва стоит внимательно пересчитать свои доходы и оценить уровень долговой нагрузки с учетом будущих платежей, советует эксперт. И если соотношение суммы платежей по всем текущим и будущим кредитам и среднемесячных доходов превысит 50%, то рисковать не стоит. В противном случае потом можно оказаться и без средств, и без жилья, приобретенного в ипотеку, заключает Мехтиев.
Читайте также:
Семейная ипотека может стать неподъемной: что случилось, для кого дешевле
Новые условия семейной ипотеки: кто сохранит на нее право, кто потеряет
Власти планируют сделать ипотеку доступнее: на сколько подорожает жилье
Как не просрочить платеж по ипотеке, если нет денег: советы экспертов
