С 1 января 2025 года российские банки будут обязаны выдавать ипотеку, соблюдая специальный стандарт. Новые правила, разработанные ЦБ, призваны минимизировать рискованные схемы на рынке жилищных кредитов и защитить интересы заемщиков. Правда, занять деньги для покупки квартиры или дома станет заметно сложнее. Кого коснется нововведение и какие программы подпадут под запрет, расскажет NEWS.ru.
Что именно запрещает ипотечный стандарт ЦБ
Документом вводится запрет на различные схемы покупки новостроек, которые ЦБ считает рискованными. Вот что изменится с 1 января 2025 года.
Аккредитивы уйдут в прошлое
Банки не смогут использовать аккредитивы при покупке жилья. В данном случае речь идет о механизме, когда банки и застройщики предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. Благодаря этому банк получает дополнительную доходность, ею он частично делится с покупателем, предоставляя скидку по ипотеке на время строительства.
Проблема в том (и это не нравится ЦБ), что деньги дольщика на аккредитиве, в отличие от эскроу, не застрахованы. Если банк лишится лицензии, то покупатель не сможет вернуть часть средств, размещенных на аккредитиве.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Кешбэк станет недоступен
Нельзя будет больше использовать ипотеку с кешбэком. Суть программы сводится к тому, что при оформлении сделки в ипотеку на условиях застройщика заемщик получает заявленный продавцом возврат. Это реальные деньги, которые можно тратить на любые нужды, в том числе на первоначальный взнос (если собственных средств не хватает). В ЦБ обращали внимание на риски такой схемы, причем как для банка, так и для самого заемщика. Последний мог переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры.
Субсидированной ипотеке скажут нет
Ипотечный стандарт запрещает субсидированную ипотеку от застройщика, при которой стоимость жилья искусственно завышается. В этом случае девелопер платит банку комиссию за понижение ставки, а расходы перекладывает на плечи покупателя. Последний покупает квартиру дороже, чем мог бы. В среднем цена объекта завышается на 15–20%, но это не предел. Такая схема тоже опасна для обеих сторон: банк получает залог по завышенной стоимости, а заемщик может столкнуться с проблемами при продаже квартиры.
«Откат» от застройщиков станет невозможным
Банки не смогут брать комиссию за снижение процентной ставки, если это увеличивает стоимость жилья. А с 1 июля 2025 года это коснется всех сделок (даже в тех случаях, когда стоимость жилья увеличиваться не будет).
Срок жилищного кредита будет ограничен
Документ закрепляет принципы определения условий ипотечного договора. Банкам рекомендовано заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки.
Банки обязаны стать честнее
Банки должны будут предупреждать о рисках. В частности, им придется честно говорить заемщику о влиянии комиссий на полную стоимость кредита, а также о завышении стоимости жилья и возможных последствиях этого для покупателя. Также банк будет должен проинформировать заемщика о доступных программах с господдержкой.
Как это повлияет на ипотечный рынок
Популярность вышеназванных схем среди покупателей новостроек начала активно расти с середины лета. В попытках слезть с «иглы» массовой льготной ипотеки застройщики и банки стали придумывать различные варианты стимулирования сбыта своей «продукции», соответственно, недвижимости и кредитов, рассказывает NEWS.ru основатель сервиса «Кредчек» Эльман Мехтиев. «Ипотечный стандарт „закрывает“ самые популярные схемы, которые в итоге могут привести к росту стоимости недвижимости или к росту стоимости обслуживания кредита», — уточняет эксперт.
Не исключено, что сами банки уже отказались от этой практики и стандарт не сильно повлияет на их показатели, предполагает он. С другой стороны, они могут пользоваться оставшимся временем, пока запрет не вступил в действие, добавляет Мехтиев.
По мнению главы направления анализа банковской деятельности аналитического центра университета «Синергия» Антона Рогачевского, ипотечный стандарт направлен на регулирование цен на рынке жилья. «Делать это, конечно, надо было еще пару лет назад, но хорошо, что данным вопросом озадачились. По идее, результатом нововведений должно стать охлаждение цен на недвижимость и снижение рисков для заемщика», — говорит собеседник NEWS.ru.
Какие варианты останутся у заемщиков
Во-первых, останутся старые схемы работы с покупателями, которые частично ограничены стандартом, «они просто будут доработаны», предполагает Рогачевский. При этом, скорее всего, появятся новые схемы, не подпадающие под ограничения. «Застройщики будут готовы пойти на все, дабы не потерять клиента», — уверен эксперт.
Чтобы удержать клиентов, девелоперы и банки найдут схемы, неучтенные на данный момент в стандарте, соглашается Мехтиев. «Но на то это и стандарт, чтобы быстро его менять, если проблема будет видна на „радарах ЦБ“», — указывает он.
Так или иначе, но взять ипотеку станет сложнее, предупреждает NEWS.ru ипотечный брокер Елена Молокова. Хотя для заемщиков условия программы ипотеки станут прозрачнее, что позволит им принимать более взвешенные решения, считает она. «При этом стандарт хоть еще и не начал действовать, но уже приняты дополнительные антикризисные меры, которые вводят частичный мораторий на его действие», — продолжает Молокова. Поэтому изменения на рынке ипотеки будут, но будут и схемы, позволяющие покупать недвижимость даже в условиях ограничений, резюмирует собеседница.
К примеру, девелоперы могут разработать схему продажи строящегося жилья на основе предоставления рассрочки с последующим переходом на ипотеку, допускает в беседе с NEWS.ru заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Но и здесь нужно учесть риски. «Например, при длительной рассрочке — более одного года — для перехода на ипотеку может потребоваться подтверждение, что цена не выросла из-за предоставления рассрочки», — говорит она.
А если в дальнейшем планируется оформить льготную ипотеку, то важно заключить кредитный договор до готовности объекта. Так будет меньше рисков получить отказ, либо придется договариваться с застройщиком, поясняет Решетникова.
Читайте также:
Как купить жилье в 2024-м: самая выгодная ипотека и льготы от застройщиков
Как купить квартиру без ипотеки: составили список возможных вариантов
Пузырь из-за бешеной ипотеки: когда он лопнет, рухнут ли цены на жилье
Платеж 160 тысяч на 30 лет: как я брала ипотеку и ужаснулась. Личный опыт