Ипотека в привычном для россиян виде умирает, и это теперь касается не только льготных программ. Банк России готовит новые ограничения для ипотечного рынка, которые намерен внедрить уже в будущем году. Под «рестрикции» регулятора попадут слишком длинные кредиты и слишком закредитованные заемщики. NEWS.ru рассказывает о том, какие есть варианты купить жилье без помощи банка.
Что собирается сделать ЦБ в отношении ипотеки
Банк России намерен ограничивать ипотечный рынок через макропруденциальные лимиты (МПЛ), следует из материалов ЦБ. Речь идет об инструменте, позволяющем ЦБ устанавливать для банков предельную долю выдачи кредитов с определенными характеристиками. Он увеличивает требования к капиталу банка, выдающего такой кредит.
Сейчас регулятор может применять МПЛ лишь для необеспеченных банковских кредитов и займов микрофинансовых организаций (МФО). Но в будущем он может получить право использовать лимиты в ипотеке и автокредитовании. Соответствующий законопроект уже прошел второе чтение в Госдуме.
Кому будет сложнее получить кредит
Сами лимиты могут быть установлены уже в третьем квартале 2025 года, сказано в материалах ЦБ. Они будут применены к заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН более 50%, то есть когда больше половины дохода заемщика уходит на погашение кредитов), чей первоначальный взнос будет низким. Таким регулятор считает взнос в размере менее 20% от стоимости жилья.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
В будущем лимиты могут быть введены и для кредитов, где соблюдается лишь один из перечисленных критериев — либо низкий первоначальный взнос, либо высокая закредитованность. Причем для ипотеки на строящееся жилье лимиты могут быть еще жестче, предупреждает ЦБ.
Что будет с ипотекой сроком свыше 30 лет
Также Центробанк собирается ограничить выдачу жилищных кредитов сроком свыше 30 лет. Регулятору не нравится, что за последний год доля таких ипотек в объеме выросла с 10% до 20%.
«Банки увеличивают срок кредита, чтобы снизить размер среднемесячного платежа по ипотеке, но на таком длительном горизонте невозможно оценить вероятность наступления сложностей в обслуживании долга у конкретного заемщика», — объясняет регулятор.
По сути, речь о том, что ипотеки, к которой привыкли россияне, уже не будет. Рыночная ипотека сейчас и без того фактически заморожена из-за неподъемных ставок, а льготные программы действуют в ограниченном режиме (о том, как непросто взять семейную ипотеку, NEWS.ru уже писал).
Мы узнали, какие сегодня существуют варианты купить жилье без использования средств банка.
Какие есть варианты покупки жилья без ипотеки
Наличные
Самый банальный вариант — купить жилье за наличные: собрать необходимую сумму из личных средств (накопить, продать старую недвижимость, взять в долг у родственников и т. д.). «Сегодня это, мягко говоря, сложновато, даже с учетом так раскручиваемого Росстатом роста зарплат. Но это действительно идеальный вариант», — признается в беседе с NEWS.ru финансовый эксперт, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский.
В этом случае у покупателя на руках оказываются все карты. Можно «выкручивать руки» продавцу насчет дополнительных опций типа ремонта, машино-места, кладовой или тех же скидок, так как для застройщиков клиенты с кешем — это лучшее на сегодняшний день, что может случиться, объясняет эксперт.
То же самое относится и к покупке квартиры на вторичном рынке. «Для продавцов вторички идеальный сценарий, когда покупатель просто приходит с готовой к оплате банковской картой. И здесь они тоже спокойно идут на уступки за срочность», — продолжает Кричевский.
Рассрочка от застройщика
Обойтись без ипотеки можно, если воспользоваться программой рассрочки от застройщика. «Сегодня можно приобрести недвижимость с платежом от 50 тысяч рублей на срок до трех лет, зафиксировав стоимость. При этом в будущем возможно будет перейти на ипотеку, в том числе с господдержкой», — рассказывает NEWS.ru ипотечный брокер Елена Молокова. Рассрочка — это прямые отношения с застройщиком без участия банка. Они не проверяют вашу кредитную историю, не требуют подтверждения занятости, дохода и страховку.
«Не нужно собирать пакет документов и проходить процедуру кредитования. Все платежи идут напрямую на оплату квартиры, без дополнительных процентов и переплат», — поясняет Молокова. Стоимость квартиры разбивается на части. Покупатель вносит первоначальный взнос, а дальше платежи осуществляются по удобному графику: ежемесячно, ежеквартально или даже единовременно перед получением ключей.
Рассрочка сейчас является одним из самых популярных инструментов приобретения жилья на первичном рынке, говорит NEWS.ru заместитель директора ипотечного департамента риелторской компании «Этажи» Татьяна Решетникова. «Зачастую рассрочку используют для бронирования квартиры и накопления первоначального взноса, так как бóльшая доля предложений все же предполагает оформление ипотечного кредита в будущем, как правило, ближе к завершению строительства дома», — отмечает эксперт.
По словам Кричевского, в случае с рассрочкой от застройщика следует знать о важных нюансах. «Во-первых, есть разные варианты таких программ. Кто-то дает рассрочку на год, кто-то — до выдачи ключей или акта приемки-передачи. Но главное — это услуга от застройщика, а не от банка, поэтому скидок здесь ждать не стоит», — говорит он.
Во-вторых, если покупатель не сможет оплатить жилье в срок, то с большой вероятностью (все зависит от того, как был составлен договор) он потеряет уже вложенные деньги либо полностью, либо частично, предупреждает Кричевский. Это нужно иметь в виду.
В целом сейчас все чаще случается, когда под конец рассрочки покупатели планируют взять ипотеку, ожидая снижения ставок с текущих значений. Застройщики, как правило, идут навстречу при подобных кейсах и соглашаются на такие условия, уточняет собеседник NEWS.ru.
Рассрочка от частника
В случае с покупкой жилья на вторичном рынке тоже есть ситуации, когда покупатель получает квартиру в своеобразную рассрочку, рассказывает Кричевский. Рассмотрим следующий пример. Рыночная стоимость квартиры — 10 миллионов рублей. Покупатель платит пять миллионов сразу, а еще пять — в течение, скажем, следующих пяти лет. «Но для того, чтобы это было интересно продавцу, стоимость объекта составит не 10 миллионов, а 11, то есть шесть лет покупатель будет платить продавцу по миллиону рублей в год», — объясняет Кричевский.
Здесь важно сделать так, чтобы у продавца были жесткие рычаги давления на покупателя в случае неуплаты и чтобы покупатель не мог продать квартиру до полной выплаты долга без согласия продавца. В противном случае сделка должна проходить с участием бывшего собственника через дополнительную «ячейку» с деньгами, считает эксперт.
Читайте также:
Пузырь из-за бешеной ипотеки: когда он лопнет, рухнут ли цены на жилье
Платеж 160 тысяч на 30 лет: как я брала ипотеку и ужаснулась. Личный опыт
Первый взнос от 30%, высокие ставки. Ипотека умирает: как купить жилье
Ипотека стала невозможной: как теперь купить жилье в РФ, что со ставками
Цены на новостройки рухнут? Льготная ипотека всё, спрос упал: что дальше