В Минстрое призывают застройщиков заморозить цены на жилье, обещая новые меры поддержки отрасли. За время действия льготной ипотеки стоимость квартир выросла кратно. И теперь, несмотря на запредельные ставки по жилищным кредитам и падение продаж, первичка дешеветь не торопится. Чем ответят девелоперы на призыв властей и остановится ли ценовое ралли на рынке недвижимости, расскажет NEWS.ru.
Что предлагает Минстрой
В Минстрое просят застройщиков не повышать цены на жилье. Министр Ирек Файзуллин указал, что в среднем по России распродан лишь 31% нового жилья. И предложил застройщикам заморозить цены, пообещав взамен государственную поддержку.
«Чтобы осуществить меры поддержки, я обращаюсь к коллегам-застройщикам: не меняйте цену в сторону повышения. Меры, которые сейчас готовятся и которые мы будем осуществлять, будут связаны с нашей просьбой о заморозке цен», — сказал он.
Говоря о поддержке застройщиков, Файзуллин уточнил, что в первую очередь рассматривается добровольная остановка удорожания стройматериалов — но не более чем на процент.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Почему власти заговорили о заморозке
По оценкам Банка России, с 2020 по 2024 год цены на жилье выросли почти вдвое и сегодня продолжают держаться на высоком уровне. При этом ударом для рынка стала отмена массовой льготной ипотеки. С 1 июля 2024 года перестала действовать программа с господдержкой, по которой можно было купить жилье под 8% годовых. Семейную ипотеку также сильно ограничили.
С другой стороны, на рыночную ситуацию повлиял рост ключевой ставки до рекордного 21%. В ответ банки подняли рыночные ставки по ипотеке — к концу 2024 года они доходили до 22–39% — и ужесточили требования к заемщикам. Некоторые кредитные организации даже увеличили размер первого взноса до 40–50%, чтобы сократить риски и получить более надежных и платежеспособных клиентов.
В итоге продажи жилья стали активно падать. По данным компании «Яндекс Недвижимость», в 2024-м в новостройках крупнейших городов России было продано около 287,2 тыс. квартир по договорам долевого участия (ДДУ) — это на 25% меньше, чем годом ранее. Эксперты допускают, что в 2025 году число сделок сократится еще примерно на 20%. А это уже грозит дефицитом жилья через полтора-два года и, как следствие, новым витком роста цен. Ведь при падении спроса девелоперы просто снизят обороты возведения новых зданий.
Что происходит с ценами на новостройки сейчас
По данным риелторской компании «Этажи», предоставленным NEWS.ru, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в России с начала года выросла на 2%, а за 12 месяцев — на 13,3%. При этом в последние месяцы ситуация с ценами в мегаполисах неоднозначная.
К примеру, в январе в Нижнем Новгороде они выросли на 2,9%, в Новосибирске — на 2,5%, в Омске — на 2,2%; снизились в Самаре на 2,5%, в Красноярске — на 1,4%, а в Ростове-на-Дону — на 1,1%.
Средние цены предложения все последние месяцы растут, но растут очень медленно, говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Так, в городах-миллионниках за последние 9 месяцев они лишь один раз (в январе 2025 по отношению к декабрю 2024) выросли более, чем на 1,5%, отмечает собеседник NEWS.ru.
Возможна ли заморозка в нынешних условиях
Заморозка уже произошла, отвечает в разговоре с NEWS.ru основатель девелоперской компании «ТОННЭКС ГРУП» Василий Лавров. «Пузырь натянут до предела, все цены и без того падают в реальном выражении. „Человейники“ реально дешевеют со скоростью порядка 30% годовых. А с учетом того, что продажи идут исключительно по спецпредложениям, — на все 50%», — указывает эксперт.
По его мнению, призывая застройщиков к заморозке, Минстрой пытается убедить общественность в «острой необходимости никому не нужных квадратных метров». «Паблисити (продвижение бренда в СМИ. — NEWS.ru) — единственный инструмент, способный на какое-то время придержать страсти и панический сброс неликвидного актива. Пока, кстати, работает. Но вряд ли это продлится долго. Бесконечно обманывать всех нельзя», — резюмирует Лавров.
По мнению директора направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерия Кочеткова, рассчитывать на заморозку цен в условиях удорожания проектного финансирования, горюче-смазочных материалов и роста инфляции в целом было бы странно. Он допускает, что кто-то из застройщиков, возможно, прислушается к просьбе Минстроя и какое-то время переписывать ценники не будет. Но в целом такой сценарий он называет маловероятным, в том числе и потому, что непонятно, как «регулировать» заморозку.
Чем опасно искусственное сдерживание цен
По словам директора по продажам федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева, последствия искусственного сдерживания цен непредсказуемы. В рыночной экономике любые заморозки или использование административных рычагов очень часто дают обратный ожидаемому эффект, объясняет он.
«Это может спровоцировать одномоментный скачок цены, если застройщики решат подстраховаться и заложат в стоимость недополученный рост на период такой заморозки. Замораживание цен фактически осложнит процесс конкуренции и ценообразования на рынке жилья», — говорит Зайцев.
Генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин обращает внимание, что реальный рост цен на квартиры в прошлом году не обогнал инфляцию. При этом в конце года при покупке жилья без использования заемных средств и рассрочек часть застройщиков стали предоставлять покупателям скидки на квартиры.
В такой ситуации дисконт доходит до 15–20% (в этом случае не нужно платить комиссию банкам за выдачу льготного кредита), говорит собеседник NEWS.ru. По его словам, в текущих условиях заморозка цен без эффективных мер поддержки — очень рискованный шаг.
«Как минимум нужно учитывать удорожание объекта по мере роста готовности дома и уровень инфляции, иначе девелоперский бизнес потеряет смысл», — объясняет Жалнин.
Если не решить вопрос со ставками по кредитам для застройщиков (в условиях, когда ключевая ставка на рекордном уровне в 21%, а спрос ограничен), средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке продолжит расти даже просто за счет сокращения вывода на рынок новых проектов, где цена на старте продаж всегда ниже, предупреждает эксперт.
Читайте также:
Строительство жилья в РФ рухнуло: ждать ли кризиса и взлета цен
Рост цен на жилье угрожает сделать покупку квартир в России невозможной
Цены на квартиры в России обрушатся в 2025 году? Честные ответы эксперта
«Пришло время дисконтов»: главный риелтор РФ о взрывном росте цен на жилье