«Пришло время дисконтов»: главный риелтор РФ о взрывном росте цен на жилье
Запредельные ставки, высокие цены и падающий спрос — так можно описать ситуацию, сложившуюся на российском рынке недвижимости. Будет ли в этих условиях дешеветь жилье, стоит ли покупать квартиру прямо сейчас, где искать самые большие скидки, рассказал в эксклюзивном интервью NEWS.ru президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин.
Будут ли падать цены на жилье
— Прошлый год был непростым для нашего рынка недвижимости. Его можно условно разделить на две части — до 1 июля и после, когда отменили массовую льготную ипотеку. Артемий Юрьевич, какие вызовы стоят перед рынком в 2025 году и как отзовется то, что произошло в прошлом?
— Год был интересным и неоднозначным. Он отличался тем, что первая половина была активная, до отмены массовой льготной ипотеки. Во второй половине года произошло существенное охлаждение спроса. 2025-й с самого начала является непростым.
Мы должны принять, что высокая рыночная ставка по ипотеке с нами надолго. Нужно к этому адаптироваться и найти доступные инструменты поддержания спроса. У нас есть рассрочки и субсидирования, но поскольку вводятся новые регуляторные требования (в частности ипотечный стандарт), необходимо будет адаптировать все эти инструменты к новым правилам. Как это будет работать, никто еще не знает. Мы ждем разъяснений от банков, а банки — от регулятора.
— Самый главный вопрос, который многих волнует, — что происходит с ценами на недвижимость? Произошел ли тот самый разворот, которого многие ждали, пошли ли цены вниз из-за недоступности ипотеки?
— По нашим данным, темпы роста цен явно снижаются. Но движения весьма разнонаправленные в зависимости от конкретных городов и районов. Где-то цены опускаются, где-то растут, но уже меньшими темпами. Существенных колебаний мы не наблюдаем.
Президент Российской гильдии риелторов (РГР) Артемий Шурыгин
— Небольшие колебания — это сколько?
— 2-3%, не более 3%.
— Это в месячном соотношении?
— Квартал к кварталу. Колебания месяц к месяцу, как правило, совсем небольшие.
— Могут ли цены на недвижимость в определенный момент обвалиться?
— Если посмотреть ретроспективно, то таких ситуаций не было. Не так много экспертов говорили о том, что цены рухнут. В моем окружении больше склонялись к тому, что никаких резких движений не будет. Все зависит от многих факторов и, прежде всего, от доступности ипотеки. Сейчас мы видим, что есть семейная ипотека, которую планируют распространить на вторичку. Иными словами, существенного удешевления квартир ждать не приходится.
Чем опасно сокращение спроса
— Вы говорили, что спрос упал во втором полугодии 2024-го. Что с ним происходит сейчас?
— Цифры разнятся в зависимости от региона. Как минимум в некоторых областях он сократился на 30%, а в отдельных регионах — на 70-80%, например, на новостройки.
— Будет ли спрос еще больше снижаться?
— Вероятно, да. Но как сильно, будет зависеть от эффективности поддерживающих спрос программ, которые застройщики запускают совместно с банками. Мы видим, что активность в этой связи есть, и будем наблюдать, насколько эти программы будут эффективны.
— В каких регионах сильнее всего упал спрос?
— Наибольшее падение спроса произошло в Красноярском крае, Самаре, Саратове, Краснодарском крае, Уфе, а также в Новосибирске. В отдельных районах — до 70% по первичке в сравнении год к году.
— Не опасаетесь ли вы, что из-за падения спроса застройщики будут возводить меньше домов. Возникнет дефицит, и мы увидим взрывной рост цен на недвижимость?
— Вероятнее всего, падение спроса заморозит будущие проекты девелоперов, и рынок будет искать баланс между спросом и предложением. Но поскольку процесс запуска стройки не быстрый, через полтора-два года может произойти ситуация с вымыванием доступных предложений, что, в свою очередь, может спровоцировать рост цен. Сейчас горизонты планирования у банков и девелоперов очень короткие. Новые вводные появляются настолько быстро, что сложно предсказать, что будет через полтора-два года.
Где искать максимальные скидки
— Вы говорили про скидки, которые дают застройщики, чтобы поддержать этот спрос. На какой максимальный дисконт можно рассчитывать сегодня?
— Сейчас мы наблюдаем хороший дисконт от застройщиков, прежде всего по первичке. Но я бы не сказал, что это происходит массово, по всему рынку. Это скорее точечные проекты, отдельные ЖК, которые были переоценены в прошлом. Поэтому сейчас они вынуждены делать дисконты. Это порядка 10-20% на отдельные лоты, но часто эти скидки сопровождаются определенными условиями, например, если вся сумма вносится сразу.
Вторичный рынок очень сильно зависит от первички. Часто человек сначала продает свою старую квартиру, а потом выходит на рынок новостроек. Он старается сделать это быстрее, поэтому можно получить скидку, но уже гораздо меньше — до 10%.
— По сути, для людей без больших накоплений, за исключением узких программ типа IT-ипотеки и дальневосточной, остается только семейная ипотека. Можно ли сегодня купить квартиру и жилье, если человек не подходит под критерии семейной ипотеки? Я провела эксперимент для NEWS.ru и обратилась в разные банки. Мне нигде ее не дали, хотя у меня трое детей.
— Согласно всем нашим опросам и оценкам, сегодня люди не готовы пользоваться обычной, рыночной ипотекой. Если раньше у нас было порядка 70%-80% сделок с ипотекой, то сейчас все с точности до наоборот. Теперь около 70% сделок проводятся с наличными средствами, когда люди продают старую квартиру и идут с полученной наличкой покупать новую.
Все программы, так или иначе заменяющие ипотеку, тоже пользуются спросом: рассрочки, субсидирование от банков, покупка своей ставки, комбо-ипотека. Нужно внимательно изучать эти продукты. В связи с введением ипотечного стандарта они будут серьезно трансформироваться. В ближайшие недели банки ожидают разъяснений от ЦБ, как все будет работать. Ряд этих инструментов в ближайшие месяцы будут отменены. Например, покупка своей ставки, когда вносишь определенную сумму и можешь получить изменение условий. Банки будут отказываться от этого инструмента из-за несоответствия требованиям ипотечного стандарта.
Когда лучше покупать квартиру
— Стоит ли покупать квартиру сейчас или нужно ждать лучших времен?
— Надо исходить из возможностей и ситуации каждого конкретного клиента. Но в целом здесь и сейчас — всегда лучшее время. Если вы нашли объект недвижимости, отвечающий вашим интересам, по цене ниже рынка, если есть возможности для покупки, то ждать лучших времен совершенно точно не нужно. Мы не прогнозируем снижение цен на недвижимость, которое бы опережало инфляцию.
Сейчас пришло время дисконтов. Работа с ценой, профессиональный, грамотный торг — это профессиональная область риелтора, который может помочь. Кроме того, есть ипотечные брокеры, которые ориентируются во всем многообразии заменителей ипотеки, доступных конкретному клиенту, и помогают покупателю не запутаться в большом количестве программ банков и застройщиков.
Однако не стоит ожидать везде и всюду существенных скидок. Он скорее реальны в отдельных лотах и локациях.
Читайте также:
Новые правила выдачи ипотеки в 2025-м: какие кредиты станут недоступными
Как купить квартиру без ипотеки: составили список возможных вариантов
Пузырь из-за бешеной ипотеки: когда он лопнет, рухнут ли цены на жилье
