В России впервые за несколько лет упали темпы ввода жилья. В декабре 2024-го показатель сократился на 13%, и это только начало. Запредельные ставки по ипотеке и ограничение льготных программ привели к серьезному падению спроса на новостройки. Застройщики откладывают работы до лучших времен, но это грозит дефицитом и ростом цен в ближайшем будущем. О рисках кризиса на рынке недвижимости — в материале NEWS.ru.
Как снизился показатель ввода жилья
В конце 2024 года объемы ввода нового жилья рухнули на 13% впервые за последние несколько лет, следует из отчета Центробанка.
Ситуация на рынке различается по регионам. Банк России собирает данные по семи главным управлениям в разных частях страны. Сильнее всего объемы ввода жилья в декабре сократились на юге России — сразу на 23,1%. На северо-западе немногим меньше — на 22,6%, а в центральной части РФ — на 14,9%. В наименьшей степени показатель снизился на Урале (на 2,2%).
В октябре 2024-го в России отмечалось лишь небольшое сокращение объемов ввода жилья — на 2,6%. До этого весь год они увеличивались. Причем в январе 2024 года и в декабре 2023-го рост превышал 30%.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Как могут рухнуть темпы строительства жилья
О рисках падения темпов строительства жилья ранее предупреждали аналитики из «ДОМ.РФ». По их прогнозам, объем новых проектов в России в 2025 году сократится на 27–38% — с 48 до 30–35 миллионов квадратных метров,
Накопленный задел по продажам позволит застройщикам гарантированно завершить ЖК с вводом в 2025-м. Но слабый спрос приведет к снижению запусков, и, как следствие, увеличатся риски падения с 2027 года, говорилось в обзоре госкомпании, опубликованном в конце декабря.
По прогнозу экспертов, спрос на квартиры в этом году будет низким из-за высоких ипотечных ставок. Средняя ключевая ставка с января по декабрь составит около 20%, считают они.
Как «просел» спрос на первичное жилье
По данным компании «Яндекс Недвижимость», в 2024-м в новостройках крупнейших городов России было продано около 287,2 тыс. квартир по договорам долевого участия (ДДУ). Это на 25% меньше, чем годом ранее. Но по разным городам динамика отличается.
Самый «скромный» спад продемонстрировали рынки недвижимости Казани и Санкт-Петербурга. В этих городах количество сделок сократилось на 13% и 14% соответственно. Среди антилидеров — Самара, Красноярск и Саратов, где продажи рухнули на 46%, 43% и 42% соответственно. В Москве продажи новостроек снизились на 16%.
Эксперты допускают, что в 2025 году число сделок сократится еще в пределах 20%.
Почему падают продажи новостроек
Главным ударом для рынка стала отмена массовой льготной ипотеки. С 1 июля 2024 года перестала действовать программа с господдержкой, по которой можно было купить жилье под 8% годовых. Семейную ипотеку также сильно ограничили. Ставка 6% годовых стала единой для всей страны, но семьи с двумя детьми любого возраста могут купить жилье только в небольших городах.
Ставка по IT-ипотеке выросла до 6%. При этом участникам программы запретили покупать жилье в Петербурге и Москве, а также ограничили максимальный размер займа суммой в 9 млн рублей. Большая часть клиентов была вынуждена либо отложить покупку, либо переориентироваться на вторичное жилье.
Еще одна причина — рост ключевой ставки до рекордных 21%. В ответ банки подняли рыночные ставки по ипотеке — к концу 2024 года они доходили до 22–39% — и ужесточили требования к заемщикам. Некоторые кредитные организации даже увеличили размер первого взноса до 40–50%, чтобы сократить риски и получить более надежных и платежеспособных клиентов.
Как снижение объемов ввода жилья скажется на его стоимости
Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин сказал NEWS.ru, что «по экспертным оценкам, объемы строительства в 2025-м могут сократиться на 20–30%, но дефицит жилья может проявиться только через полтора-два года».
Это, в свою очередь, приведет подорожанию недвижимости, отметил он. Насколько вырастут цены на новостройки, эксперт сказать не берется. Все будет зависеть от уровня спроса и предложения, экономической ситуации, госполитики в сфере строительства и ипотечного кредитования, подчеркнул он.
«Но, учитывая хронический дефицит качественного жилья в хороших локациях, а также общий недостаток квадратных метров на душу населения, можно ожидать, что цены будут расти по мере усиления дефицита», — сказал Тумин.
Риск сокращения объемов нового строительства действительно есть, и он может сказаться на рынке в течение двух-трех лет, отметил директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
«Если доступность жилья будет значительно выше, чем сейчас (например, за счет снижения ключевой и ипотечных ставок. — NEWS.ru), рынок может столкнуться с дефицитом предложения (квартиры, которых сейчас становится меньше, раскупят. — NEWS.ru). Значит, будет и рост цен», — указал собеседник NEWS.ru. В 2025 году стоимость квартир будет увеличиваться в пределах реальной инфляции, что для рынка недвижимости вполне нормально, добавил Зайцев.
Вопреки ожиданиям, жилье не будет дешеветь, цены будут только расти — на уровне инфляции и по мере готовности проекта, высказал мнение директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Но «фактор дефицита» может заметно ускорить этот процесс, указал он NEWS.ru. К примеру, при общей инфляции на уровне 7% и недостатке ликвидного предложения цены на новостройки могут вырасти на 10–15%. «Но дефицит не появится одномоментно», — заметил Кочетков.
Грозит ли рынку недвижимости кризис
По мнению Зайцева, вряд ли дело дойдет до кризиса в широком смысле этого слова. Период высокой ключевой ставки не бесконечен, а отложенный спрос на покупку жилья рано или поздно начнет реализовываться, пояснил он. «Скорее следует говорить о трансформации строительной отрасли в части работы с себестоимостью строительства, сокращения издержек, регулирования объемов строительства и более жесткого рискового менеджмента», — сказал эксперт. Он также допустил появление новых мер господдержки этой сферы, если ситуация приблизится к патовой.
По словам Кочеткова, речи об остановки строек не идет.
«Девелоперы на фоне сокращения спроса будут искать баланс между спросом и предложением. Поэтому в ближайшие полтора-два года нового строительства станет меньше», — объяснил он. Соответственно, ликвидные лоты будут «вымываться» с рынка быстрее, а цены на них не опустятся.
Кризис произошел еще десять лет назад, когда строительная отрасль была монополизирована, 90% небольших и средних застройщиков, а также подрядчиков были разорены, а ФЗ № 214 (об участии в долевом строительстве) превратился в инструмент уголовного преследования нормальных предпринимателей, сказал основатель девелоперской компании «ТОННЭКС ГРУП» Василий Лавров.
По его мнению, российский рынок недвижимости находится в руках «сообщества олигархических монопольных застройщиков». Они подогревают слухи о дефиците жилья, пытаясь сохранить текущее положение дел, добавил Лавров.
Читайте также:
«Пришло время дисконтов»: главный риелтор РФ о взрывном росте цен на жилье
Новые правила выдачи ипотеки в 2025-м: какие кредиты станут недоступными
Пузырь из-за бешеной ипотеки: когда он лопнет, рухнут ли цены на жилье