В России ожидается кризис на рынке недвижимости, считают некоторые эксперты. Чрезмерный рост цен на жилье, спровоцированный в том числе массовой раздачей льготной ипотеки, привел к тому, что покупать квартиры в тех же новостройках в кредит стало невыгодно. В теории это должно «сбить» цены на квартиры. Но произойдет ли это на самом деле? Отвечает NEWS.ru.
Почему заговорили о кризисе на рынке
На рынке жилья образовался аномальный разрыв в ценах на квартиры одного и того же качества, а иногда даже в одном и том же проекте, заявил «Газете.ру» эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов. Он пояснил, что сегодня человек покупает по льготной ипотеке (то есть с субсидией от государства) квартиру в новостройке, цена на которую из-за дешевого кредита завышена на 30–40%, по крайней мере, по сравнению с точно таким же жильем, но покупаемым с рук по обычной, более дорогой ипотеке.
По словам эксперта, в России аренда исторически всегда была выгоднее ипотеки. Но льготные кредиты разогнали цены на жилье. Емельянов привел пример. Условная «однушка» в Москве за 12 млн руб. в аренде стоит около 40 тыс. рублей в месяц, а точно такая же, взятая в ипотеку на вторичном рынке, даже до последнего повышения ставки ЦБ обходилась в 90 тыс. руб. ежемесячно. Сейчас же она и вовсе обходится нанимателю почти в 130 тыс. руб. Рынок сильно перекошен, подчеркнул Емельянов.
И выхода из этой ситуации всего два: либо повышать доходы граждан, либо снижать цены на недвижимость, в первую очередь в новостройках, считает он.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Эксперт не исключил, что банкам придется выставлять на торги нераспроданные залоговые квартиры, сильно снижая цены на жилье, чтобы его покупал хоть кто-нибудь. Так может выглядеть начало кризиса в секторе недвижимости, подчеркнул Емельянов.
Как ситуацию на рынке комментируют в ЦБ
Для россиян важна не доступность ипотеки, а доступность жилья, говорила в сентябре глава Банка России Эльвира Набиуллина. Она призналась, что ЦБ беспокоит сохраняющийся отрыв цен на первичном рынке от цифр на рынке вторичном. Сейчас, по данным регулятора, этот разрыв может составлять 40%—50%.
Для сравнения: по итогам 2016 года разница в ценах составляла всего 1%, в 2017 году она выросла до 9%, в 2018 году достигла 13%. В 2019 году разрыв немного снизился — до 9%, но уже в следующем году вырос вдвое — до 18%. В 2021 году разрыв увеличился до 29%, в 2022 году составил 30%. В первом квартале 2023 года разница в цене возросла до 40%. Теперь ЦБ будет следить за качеством ипотеки, чтобы не допустить возникновения системных рисков.
Почему это сложно назвать кризисом
Слово «кризис» применять к рынку недвижимости нужно очень аккуратно, считает экономист Денис Ракша. Услышав слово «кризис», многие вспоминают либо 1998 год, либо 2008-й, напоминает эксперт. «Наш кризис не будет похож на этот. У нас структура рынка другая, основанная на прямых продажах „застройщик — покупатель“», — объясняет он NEWS.ru.
По мнению Ракши, «кризис» на рынке недвижимости выльется разве что в проблемы застройщиков, ведь в этом случае резко увеличится время продажи квартир, резко снизится количество сделок и резко упадет число выдаваемых ипотечных кредитов. Рынок не столько встанет, сколько сожмется, прогнозирует эксперт.
«Бизнес застройщиков построен просто: каждый следующий объект они начинают строить на деньги от продажи предыдущего — недостроенного или недопроданного», — объясняет Ракша. И в случае кризиса на рынке слабые застройщики просто «вылетят» с рынка либо попадут в «рабство» к банкам. Но покупатели их проблем не почувствуют, заключает экономист.
Что думают об этом другие эксперты
Не очень понятно, почему «перекос» на рынке должен привести к кризису, говорит в беседе с NEWS.ru руководитель направления «Циан.Аналитика» Алексей Попов. Во втором квартале 2022 года рынок был еще сильнее «перекошен», тогда ставки аренды были примерно такими же, как сейчас, а банки выдавали ипотеку на готовое жилье не по 15%, а по 20% годовых, напоминает он, замечая, что к кризису это до сих пор не привело.
Кризис на рынке в нынешних условия маловероятен, соглашается руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
«Да, ЦБ поднял ключевую ставку, все говорят о подорожании ипотеки. Из-за этого должен произойти отток покупателей, но он не будет критичным для рынка», — рассуждает эксперт. Повального замораживания сделок, отказов от покупок ждать не стоит, добавляет он. По словам Таганова, сейчас мы наблюдаем период снижения активности покупателей, но предпосылок для чего-то «очень плохого» на рынке нет.
Будут ли снижаться цены на жилье в России
По мнению Дениса Ракши, никто цены снижать не станет. На это не пойдут сами застройщики (никому не захочется фиксировать убыток), да и банкам, которые финансируют стройки, не позволят этого сделать, тем более на фоне высокой общей инфляции, говорит экономист. Как раз накануне заместитель председателя ЦБ Алексей Заботкин прогнозировал, что пик годовой инфляции придется на весну-лето 2024 года.
«Никто рублевую цену понижать не будет, а в долларах цены не фиксируются. И продажи будут стоять, и цена. Конечно, какие-то колебания будут, но в целом стоимость метра не снизится», — говорил он.
По словам Алексея Попова, на первичном рынке предпосылок к уменьшению цен нет, а вот на вторичке может вырасти доля лотов, где продавцы будут готовы давать скидки. «Но это, скорее всего, приведет, не к снижению цен, а к их стагнации на сегодняшних уровнях», — говорит он.
Определенно, рынок будет трансформироваться, и с поправкой на инфляцию, и с учетом падения доступности ипотечных кредитов, но вряд ли стоит ожидать обвала цен на ликвидные объекты недвижимости, уверена заместитель руководителя ипотечного департамента риелторской компании «Этажи» Татьяна Решетникова. «Цены зафиксируются на текущих уровнях, где их и будут максимально удерживать», — отмечает она в разговоре с NEWS.ru.
Дмитрий Таганов допускает, что в январе 2024 года средняя стоимость на вторичном рынке может снизиться на 0,5% на фоне ослабленного спроса. А вот на первичном рынке многое зависит в том числе от себестоимости строительства, а она пока не снижается, замечает он.
Читайте также:
Ипотечные ставки растут. Что выгоднее: жилищный кредит или аренда?
Ипотека подорожала: как меняются цены на новостройки
Дорожает или дешевеет? Все о ценах на вторичное жилье в России
Правда ли, что квартиры в России скоро подешевеют: что обещают эксперты