За последние три месяца Центробанк России дважды повышал ключевую ставку, что автоматически поднимало ставки и по ипотеке, и по вкладам. NEWS.ru опросил экспертов и узнал, что в такой ситуации выгоднее: брать ипотеку или арендовать жилье, а на новую квартиру копить с помощью вклада.
Как росли ипотечные ставки
15 августа ЦБ поднял ключевую ставку сразу с 8,5% до 12% — то есть на 3,5 процентных пункта. Впрочем, банки подняли ипотечные ставки не так сильно. К примеру, ВТБ и Сбербанк сделали ипотеку дороже только на два процентных пункта (примерно с 11,5% годовых до 13,5%). В Совкомбанке и Росбанке — еще меньше, на 1,4 и 1,5 процентного пункта соответственно. После очередного повышения ставки ЦБ, уже с 12% до 13% банки пока молчат. Их топ-менеджеры понимают, что ипотека уже стала слишком дорогой.
Начальник отдела исследования инвестиционных стратегий компании «Альфа-Форекс» Спартак Соболев в беседе с NEWS.ru допускает еще одно, но небольшое повышение ипотечных ставок. По его мнению, банки подняли их уже «с запасом».
Долгое время власти не трогали льготную и семейную ипотеку, ставки по которым не зависят от ставки ЦБ. Но 11 сентября правительство России выпустило постановление, в котором уточняется, что по ипотеке с господдержкой вырастет минимальный первоначальный взнос — с пока еще действующих 15% до 20%. Как пояснили NEWS.ru в риелторской компании «Этажи», речь идет об абсолютно разных видах ипотеки: обычной льготной под 8%, семейной под 6%, а также дальневосточной ипотеке, IT-ипотеке и сельской ипотеке.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Кроме того, власти сократят выплату субсидий банкам на выдачу такой ипотеки на 0,5 процентного пункта. В сервисе «ЦИАН» уже допустили, что ряд банков из-за этого больше не смогут предлагать обычную льготную ипотеку по заниженной ставке в 7,3–7,5% и будут вынуждены перейти к формальным 8%. По информации некоторых СМИ, заниженные ставки по льготной ипотеке в ряде банков действительно выросли до официальных 8%, а по семейной ипотеке — с 5,3% до классических 6%.
О чем говорит исследование «ипотека vs аренда» на вторичном рынке
В конце июля — начале августа, когда ключевая ставка была еще 8,5%, финансовый маркетплейс «Сравни» провел исследование в разных регионах, чтобы понять, что выгоднее: взять «двушку» в ипотеку на вторичном рынке или снимать жилье, а вместо уплаты первоначального взноса положить деньги на вклад и копить на покупку квартиры.
Аналитики учитывали региональные ставки по ипотеке, среднюю процентную ставку по банковским вкладам, динамику роста цен на вторичное жилье и арендные платежи, а также стоимость ЖКУ в разных регионах России. Для расчетов использовались данные ЦБ, Росстата и другая статистика за последние 5–10 лет. И по результатам исследования ипотека оказалась выгоднее аренды практически во всех регионах РФ. Причина — в повышении арендной платы в отличие от фиксированного ипотечного платежа. Накопить на жилье во время аренды при средней доходности вклада в 7,96% годовых получалось только в четырех российских регионах:
- Оренбургская область — за 17 лет;
- Республика Коми — за 17 лет;
- Башкортостан — за 20 лет;
- Сахалинская область — за 21 год.
Основная причина — низкие арендные ставки в этих регионах по сравнению со стоимостью покупки квартиры. Среди других факторов — относительно высокие ставки по ипотеке и рост стоимости квартир (быстрее, чем арендной платы, но медленнее, чем в других регионах). По мнению экспертов, в остальных регионах России стоимость аренды растет слишком быстро, догоняя платеж по ипотеке и ЖКУ.
Во второй части исследования аналитики рассчитали минимальную процентную ставку по банковскому вкладу для каждого региона, с которой копить на квартиру выгоднее, чем оформить ипотеку. На основе полученных данных составили рейтинг регионов с наиболее выгодными условиями для накопления по вкладам при аренде жилья. Москва занимает 30-е место среди регионов РФ по сложности накопления на квартиру при аренде. По мнению аналитиков, выгоднее всего было бы открыть вклад со ставкой от 20,5% годовых. В таком случае купить жилье самостоятельно получится через десять лет. Но таких вкладов сейчас нет, а устойчиво зарабатывать подобные деньги на других инвестициях крайне сложно. Если же доходность накоплений будет ниже, то ипотека будет выгоднее. Поэтому в Москве возможен только вариант ипотеки.
Поменялось ли что-то после роста ипотечных ставок
В связи с ростом ипотечных ставок после проведения исследования NEWS.ru попросил «Сравни» актуализировать данные. Эксперт маркетплейса Валентина Дорохорова ответила, что ипотечные ставки могут расти в ближайшие месяцы из-за роста ключевой ставки ЦБ, но сами по себе они не окажут сильного влияния на выгоду жилищного кредита.
По ее мнению, квартиры тоже дорожают и накопить на них во время аренды сложно. Впрочем, добавила она, при высоких ипотечных ставках появляется шанс на замедление роста цен на жилье, что позволяет россиянам еще раз просчитать возможности собрать нужную сумму денег на конкретный объект.
К примеру, сейчас, благодаря росту ставки ЦБ, ставки по вкладам составляют от 9% до 13% годовых. И если прочие условия, которые учитывали в исследовании, не изменились, то в Свердловской области при аренде и хранении денег на вкладе под 9,8% можно накопить на свое жилье за 24 года. Чтобы уложиться в этот же срок, в Мордовии нужно снимать жилье и параллельно получать от накоплений 11% годовых. В Орловской области уже понадобится вклад или другие инвестиции с доходностью в 12,3% годовых, в Самарской — 12,6%, в Севастополе — 12,7%, а в Крыму — 13%. При таких условиях аренда будет выгоднее ипотеки. Но в остальных регионах доход от инвестиций должен быть еще больше. Кроме того, стоит отметить, что ключевая ставка через несколько месяцев может опять пойти вниз, а вместе с ней опустятся и ставки по вкладам. Да и инфляция в последующие годы может оказаться гораздо выше, чем ставки по вкладам.
Директор рынков России и СНГ в fäm Properties Валерий Тумин в беседе с NEWS.ru отмечает: если заемщик берет ипотеку даже на сегодняшних условиях, это все равно лучше и удобнее, чем пытаться накопить на квартиру самостоятельно. «С одной стороны, за свое жилье платить приятнее — ведь каждый ежемесячный платеж приближает тебя к обладанию собственностью, а каждый арендный платеж уходит в никуда», — сказал аналитик. С другой стороны, говорит Тумин, исследователи выяснили, что как минимум до повышения ключевой ставки до 12% в августе ипотека почти во всех регионах была выгоднее аренды и накопления денег на вкладе. «И, полагаю, очередное повышение ключевой ставки ЦБ ничего в корне не поменяет», — говорит эксперт.
Выгоднее ли ипотека в новостройках
Если во вторичке еще возможны отдельные варианты, при которых сочетание аренды и вклада (или других инвестиций) дает больше выгоды, чем ипотека, то с новостройками все предельно ясно.
Как подчеркивает Тумин, рост ключевой ставки ЦБ никак не отражается ни на льготной (8% годовых), ни на семейной (6% годовых) ипотеке. А именно по этим программам часто и берут новостройки, в отличие от обычной ипотеки на вторичку под 12–17% годовых.
Как отмечает в беседе с NEWS.ru замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова, если говорить про Москву и «однушки» площадью 30 квадратов, а также брать за основу имеющийся первоначальный взнос на квартиру 20% и ежемесячные затраты в 100 тыс. руб. на жилье, то есть два варианта. Первый — арендовать жилье и параллельно копить на собственную квартиру путем перечисления денег на вклад по ставке, на 2% превышающей инфляцию. «В таком случае если стоимость аренды квартиры порядка 48 тысяч рублей, а оставшаяся сумма — 52 тысячи рублей — ежемесячно кладется на вклад с капитализацией процентов, то накопить на свое жилье получится примерно в течение 10 лет. Если учесть инфляцию и риски роста ставок аренды и стоимости квартиры — чуть более 16 лет», — сказала она.
Если же оформить ипотеку с первоначальным взносом в 20% по льготной ставке в 7,7% и тратить на погашение ипотеки те же 100 тыс. руб. в месяц, из которых 44,3 тыс. руб. будет ежемесячный платеж, а остальная сумма — частичное досрочное погашение, то ипотеку можно будет погасить ориентировочно за семь лет, говорит она.
В регионах с такой же квартирой и таким же первоначальным взносом, но ежемесячными затратами в 50 тыс. руб. на жилье, при покупке квартиры в ипотеку под 7,7% ежемесячный платеж составит лишь около 20 тыс. руб., а остальные 30 тыс. руб. уйдут на частичное досрочное погашение кредита. Тогда полностью закрыть кредит получится в течение пяти лет и восьми месяцев. Что же касается аренды, если взять ее среднюю ставку в городах-миллионниках (без учета Москвы) в 20,5 тыс. руб., то накопить на покупку квартиры при откладывании оставшейся суммы на вклад получится не менее чем за девять лет, резюмирует Решетникова.
Читайте также:
Ипотека подорожала: как меняются цены на новостройки
Льготную ипотеку ограничили: как ее взять на старых условиях
Банки пересматривают условия по ипотеке: как и когда вырастут ставки