За последние годы рынок недвижимости претерпел много изменений. Популярность ипотеки, резко возросшей со стартом льготных программ, подстегнула спрос на новостройки. Последние, как и следовало ожидать, заметно выросли в цене. А теперь еще и условия для заемщиков серьезно ужесточились. И часть россиян просто отложила покупку жилья. NEWS.ru рассказывает, что сейчас выгоднее — выплачивать ипотеку или снимать жилье.
Как отличаются ставки аренды и ипотека на «вторичку»
В среднем ежемесячный платеж по ипотеке в городах-миллионниках сегодня более чем в два раза выше, чем плата за аренду аналогичной квартиры. Такие данные по запросу NEWS.ru представили в «ЦИАН. Аналитике».
Наименее выгодно сейчас покупать жилье в Казани — здесь платеж по ипотеке в три раза больше ставки аренды — 76,3 тыс. против 26,2 тыс. рублей. Самый небольшой разрыв между ипотекой и арендой среди миллионников в Челябинске — ипотечный платеж здесь на 90% выше, чем арендная плата (44,3 тыс. и 23,3 тыс. рублей соответственно).
В Москве ипотека обойдется в 147 тыс. рублей, а аренда — в 58,7 тыс. рублей (разница в 2,5 раза), в Санкт-Петербурге — в 95,4 тыс. и 34,9 тыс. рублей соответственно (в 2,7 раза).
В пятерку лидеров с самым высоким разрывом цен между ипотекой и арендой также вошли Уфа (в 2,4 раза) и Самара (в 2,4 раза). В Омске и Волгограде снимать жилье в 2,3 раза выгоднее, чем платить ипотеку, а в Нижнем Новгороде, Краснодаре и Воронеже — в 2,2 раза.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
«За счет такого большого разрыва спрос со „вторички“ перетекает в смежные сегменты — аренду и новостройки, где есть льготные программы», — говорит NEWS.ru эксперт «Циан. Аналитики» Елена Лапшина.
Как отличаются арендные ставки и льготная ипотека
Платеж по льготной ипотеке в среднем по городам-миллионникам только на 10% выше, чем ставка аренды (при этом в расчетах не учитывается время ожидания до момента сдачи новостройки). Самый большой разрыв опять же в Казани — в 1,5 раза (27,5 тыс. против 42,4 тыс. рублей). Напротив, в Самаре, Волгограде, Ростове-на-Дону и Екатеринбурге снимать жилье дороже, чем выплачивать льготную ипотеку (на 5–29%).
В целом между городами показатель (соотношения ставки и платежа) сильно отличается. «Это связано с тем, что цены на рынке новостроек в миллионниках без учета Москвы и Санкт-Петербурга варьируются почти вдвое, тогда как ставки аренды отличаются незначительно — в среднем это 25–30 тыс. рублей в месяц», — объясняет Лапшина.
Каким образом производили расчет
Аналитики ЦИАН сравнивали размер ежемесячного платежа по ипотеке со ставкой арендной платы в крупных городах-миллионниках (всего 16 городов). Для расчета была взята средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке жилья и рынке новостроек в этих городах и средняя ставка аренды.
Для расчета ипотеки учитывался первоначальный взнос в 20% (для «вторички») и 30% (для новостроек), средний срок кредита 25 лет, ставка по ипотеке на готовое жилье 17% годовых и 8% по льготной ипотеке.
Почему ипотека перестала быть выгоднее
Рыночные ставки по ипотеке уже не предполагают существенных скидок, уровень первоначального взноса стал заградительным, а цены на недвижимость выросли. Все это существенно повысило размер ежемесячного платежа и сделало ипотеку менее доступной, рассказывает NEWS.ru ипотечный брокер Елена Молокова. «Рынок аренды отреагировал моментально, спрос на жилье повысился, выросла и стоимость аренды, но сейчас арендные ставки значительно ниже платежей по ипотеке», — признает эксперт.
В качестве подтверждения своих слов она приводит следующий расчеты: стоимость аренды однокомнатной квартиры в ближнем Подмосковье составляет сегодня 28–30 тыс. рублей. Покупка однокомнатной квартиры по программе «Семейная ипотека» (со ставкой 6%) обойдется примерно в 8 млн рублей. Ежемесячный платеж при этом составит 38,3 тыс. рублей.
То есть выгоднее снимать готовое жилье и платить аренду, чем выплачивать ипотеку, доказывает Молокова. Тем более что по ипотеке с господдрежкой, наиболее востребованной у россиян, повысили уровень первоначального взноса до 30% и снизили сумму кредита до 6 млн рублей. А это требует от заемщика больших расходов, продолжает она.
Но и эти расходы кратно возрастут, если брать в ипотеку квартиру не в новостройке (по льготным программам), а на вторичном рынке. «Предположим, мы покупаем однокомнатную квартиру у физлица с дисконтом (так как стоимость новостройки выше, чем стоимость аналогичной по метражу квартиры на вторичном рынке) не за 8 млн, а за 7,5 млн рублей. В этом случае при среднерыночных ставках 17,5–18,5% ежемесячный платеж по ипотеке составит 86 тыс. рублей, что в три раза превышает стоимость аренды», — говорит Елена Молокова.
Плюсы и минусы аренды и ипотеки
Покупка квартиры в ипотеку или аренда жилья — у каждого из этих способов решения квартирного вопроса есть свои достоинства и недостатки. Молодым семьям и одиноким людям, уверенным в стабильности своих доходов, выгоднее ипотека, отмечает в беседе с NEWS.ru заместитель директора управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова. «Тем, для кого кредит — „страшная кабала“, кто мобилен и планирует жизненные и территориальные перемены, больше подойдет аренда», — говорит эксперт.
Важно четко понимать свои финансовые перспективы и перспективы предприятия или компании, в которой вы работаете, а также просчитать свои будущие расходы по каждому из вариантов, советует Полякова.
Плюсы аренды
- не нужно собирать стартовый капитал для первоначального взноса банку, потребуется сумма в размере от одной до трех арендных ставок за снимаемую квартиру;
- не требуется собирать пакет документов и ждать одобрения (как в случае с банком), договор найма оформляется в простой письменной форме;
- отсутствуют серьезные обязательства;
- нет необходимости проводить ремонт, покупать мебель и т. п.;
- можно сменить жилье при необходимости;
- можно одновременно откладывать деньги для первоначального взноса, если в перспективе планируется покупка собственного жилья.
Минусы аренды
- плата за наем — это «потерянные» деньги;
- если условия договора найма нарушаются одной из сторон, соглашение может быть расторгнуто раньше срока, и тогда придется искать другое жилье;
- арендное жилье далеко не всегда можно обустроить по своему вкусу;
- при смене места жительства придется проходить адаптацию — прикрепление к поликлинике, запись в детсад или школу и т. д.
Плюсы ипотеки
- сразу после покупки квартира переходит в собственность, в ней можно зарегистрироваться;
- есть возможность использовать материнский капитал или взять льготную;
- покупка квартиры контролируется банком, значит, можно быть уверенным в ее юридической безупречности;
- можно получить налоговый вычет.
Минусы ипотеки
- распоряжаться квартирой можно только с разрешения банка-кредитора;
- есть дополнительные расходы (первоначальный взнос, страховка, оценка покупаемой квартиры, госпошлина, услуги риелтора, ремонт, покупка мебели и бытовой техники);
- ежемесячные выплаты по кредиту заметно сказываются на семейном бюджете;
- в случае невозможности платить по кредиту можно лишиться жилья;
- в конечном счете покупатель жилья в кредит значительно переплачивает.
Читайте также:
Дорогая ипотека — это надолго. Как сегодня выгодно купить жилье?
Спрос на льготную ипотеку резко упал: снизятся ли цены на жилье
В России взлетели цены на съемное жилье: вырастут ли ставки в 2024-м
Брать ипотеку или снимать квартиру: что выгоднее в 2023 году