Разница в стоимости квартир в сданных новостройках от девелоперов и частных инвесторов сократилась до 6%. Год назад она превышала 7%, подсчитали аналитики. Из чего складывается эта разница, где выгоднее и безопаснее заключить сделку — на первичном рынке у компании или у частного инвестора — в материале NEWS.ru.
Как изменилась разница в цене на квартиры от застройщиков и частных инвесторов
Согласно подсчетам аналитиков ЦИАН, в большинстве городов предложения от девелоперов дороже инвестиционной вторички. Эксперты, сравнившие цены квартир от застройщиков в введенных в эксплуатацию новостройках и от инвесторов в новой вторичке, пришли к выводу, что средний разрыв составляет 6%. За год он сократился на 1 процентный пункт.
Квартиры в недавно сданных домах — нераспроданные до ввода ЖК остатки от девелоперов и объекты от инвесторов, которые приобретались для перепродажи, — сочетают в себе преимущества новостроек (новые коммуникации, современные планировки, возможность стать первым жильцом) и вторички (возможность заехать сразу после покупки), сказала ведущий аналитик ЦИАН Елена Бобровская.
«Стоимость таких квартир обычно чуть ниже, чем в строящейся первичке, но выше, чем в старом жилом фонде», — отметила она.
Примечательно, что год назад разрыв между сегментами был чуть выше — в среднем 7% (от 17% до 39% в разных городах). За год новая вторичка подорожала чуть больше, чем готовые новостройки — на 11% против 10%.
Откуда берется разница в стоимости квартир у частных инвесторов и девелоперов
В течение пяти лет (до лета 2024 года) частные инвесторы активно приобретали квартиры в новостройках, пользуясь программами льготной ипотеки, а впоследствии — семейной, заявила NEWS.ru председатель комитета Российской гильдии риелторов по взаимодействию с партнерами смежных сфер деятельности Наталия Колесникова.
По ее словам, для многих инвесторов сейчас наступил оптимальный момент для выхода из проектов. За период владения стоимость приобретенных квартир выросла на 60–80% в зависимости от конкретного жилого комплекса и времени покупки.
Частный инвестор, как правило, приобретает квартиру на раннем этапе по минимальной цене, отметил в беседе с NEWS.ru директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
«Например, на стадии котлована объект стоил 150 тыс. рублей (за квадратный метр). Он его продает перед сдачей дома за 180,5 тыс. Это его маржа», — уточнил Тумин.
В свою очередь застройщик продает квартиру по текущей рыночной стоимости — 190,7 тыс. (за «квадрат»). В эту цену заложены издержки на проектное финансирование, которое сейчас стоит очень дорого, плюс растущие затраты на стройматериалы и труд, отметил эксперт. Согласно оценкам девелоперов, в 2025 году стройматериалы подорожали почти на 7,5%, а оплата труда — на 10%.
«Инвесторы работают по более простой схеме: купил дешевле, продал с наценкой, поэтому они могут позволить себе гибкость», — резюмировал Тумин.
У кого лучше купить квартиру — частного инвестора или девелопера
Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов рассказал NEWS.ru, что новая вторичка — серьезный конкурент для застройщиков.
«Такие предложения обычно дешевле, чем готовые новостройки. При этом покупатель может договориться о дополнительной скидке. К тому же такие объекты часто имеют более привлекательные характеристики, чем остатки у девелоперов (у них часто остаются неликвидные лоты)», — отметил он.
По словам Колесниковой, застройщик продает квартиры с указанием полной цены в договоре долевого участия. При этом частные инвесторы стараются указать в документе ту стоимость, по которой приобретали объект. Тем самым они пытаются минимизировать налоговые расходы и зафиксировать прибыль, пояснила собеседница NEWS.ru.
Таким образом, главный риск проистекает из самой схемы сделки — покупка осуществляется не напрямую у застройщика, а цена в договоре намеренно занижается.
По мнению Тумина, у девелопера есть преимущество. Он напомнил, что с 2019 года в России действует система эскроу-счетов — средства покупателя замораживаются в банке и переходят застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Такой счет страхуется государством на сумму до 10 млн рублей.
Если застройщик обанкротится или затянет сдачу дома более чем на полгода, покупатель получит деньги обратно.
«При переуступке прав от инвестора такой защиты нет — юридически это ближе к вторичке, хотя квартира еще не построена», — подчеркнул эксперт. По его словам, нужно проверять всю цепочку сделок, платежи предыдущих владельцев и репутацию застройщика. Ошибка может дорого обойтись покупателю.
У кого можно приобрести квартиру с помощью семейной ипотеки
По мнению Тумина, если разница в стоимости квартир в размере 6% для вас критична и вы готовы потратить время на тщательную проверку документов, можно рассмотреть вопрос покупки у инвестора на финальной стадии строительства, когда риски недостроя минимальны. Но для большинства клиентов правильнее работать напрямую с девелопером через эскроу-счет — пусть на 10–15 тыс. дороже за «квадрат», зато спокойнее. Рынок показывает, что застройщики чувствуют конкуренцию и снижают цены, что является хорошим сигналом, подчеркнул Тумин.
Если частный инвестор указывает полную стоимость квартиры в договоре, то риски снижаются. Однако разница в цене между ним и застройщиком становится меньше, так как он покрывает будущие расходы, добавила Колесникова.
Клиент вправе приобрести квартиру с помощью семейной ипотеки только у застройщика. Соответственно, часть граждан не могут ее купить у частника, даже несмотря на привлекательную стоимость жилья.
Читайте также:
Минимум 60 000: сколько нужно зарабатывать, чтобы взять ипотеку в 2025 году
ЦБ понизил ставку до 16,5%: что теперь будет с ипотекой, рублем и ценами
Ипотеку теперь можно будет взять в МФО: кому доступно, все плюсы и минусы
