Спрос на недвижимость резко упал с конца февраля, и застройщики массово предлагают ипотеку под 0,01–1%, рассказали опрошенные NEWS.ru участники рынка. Правда, цена самой квартиры будет не в пользу покупателя. Мы собрали самые яркие предложения и рассказываем, что за ними скрывается.
Ипотека почти даром
10 июня Банк России снизил ключевую ставку с 11% до 9,5%, то есть фактически вернул ее на уровень середины февраля. Это значит, что банки в ближайшее время скорректируют ипотечные программы. Но большая часть потенциальных покупателей нового жилья ждет дальнейшего снижения ставок, говорит руководитель направления по работе с новостройками МИЭЛЬ Марина Шадрунова.
Впрочем, и сейчас на рынке вполне реально найти предложения, благодаря которым переплата за ипотеку становится просто ничтожной. А все потому, что застройщики предлагают ее по субсидированным ставкам, занимая деньги под более реальный процент у банков.
Например, есть предложение со ставкой 0,01% от застройщика ФСК и Московского кредитного банка с первоначальным взносом 15%, рассказывает Шадрунова. Правда, эта опция доступна только по госпрограмме «Семейная ипотека». А в ней могут участвовать лишь семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022-го родился ребенок.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Также, по словам директора управления новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерия Кочеткова, один из крупнейших застройщиков Москвы предлагает покупку жилья в ипотеку сроком кредитования до 30 лет и ставкой на весь срок кредитования 1%. Первоначальный взнос (15%) может быть оплачен в рассрочку от трех месяцев. Максимальная сумма кредита — 100 млн рублей. Данное предложение распространяется на все строящиеся проекты со сроком ввода более четырех месяцев, уточняет Кочетков.
На качество жилья скидка никак не влияет, говорит собеседник NEWS.ru. Такие предложения — инструмент активного привлечения застройщиком денег на эскроу-счета. На них поступают средства покупателей новостроек, и чем больше наполнены эти счета, тем дешевле кредит, который банк дает девелоперу для строительства.
Ставки ниже — цены выше
Итак, чтобы предоставить клиенту почти нулевую ипотеку, застройщик сам платит банку деньги. И в большинстве случаев это закладывается в стоимость объекта, говорит замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
В 75% проектов при супернизкой ставке застройщик повысит цену жилья или как минимум не предоставит скидку, указывает Кочетков.
Можно взять ипотеку под 0,1%, но с удорожанием квартиры на 20–30%. Как тренд — заемщика интересует не стоимость квартиры или апартаментов, а ежемесячный платеж, — добавляет эксперт рынка недвижимости Олег Воронин.
Эксперт приводит расчеты стоимости одного и того же апартамента с разными ипотечными программами. В обоих случаях срок кредита — 30 лет, первоначальный взнос — 1,464 млн руб. Но по условиям первой программы ставка составит 11,9%, стоимость апартаментов — 5,630 млн руб., платеж по кредиту — 42 540 руб. По условиям второй ставка — всего 0,1%, но цена будет выше — 7,320 млн руб., а ежемесячный платеж меньше — 16 514 руб. В первом случае переплата составит 11,2 млн руб., во втором — всего 88 524 руб.
Ситуация на рынке новостроек аналогичная, говорит Воронин.
Подчеркнем, что ипотеку под супернизкие проценты предлагали и раньше. Но порой оказывалось, что льготные условия действовали только первый год выплат, а потом ставка резко повышалась. Поэтому NEWS.ru советует покупателям внимательно изучать все договоры.
Скидки и рассрочка
Есть на рынке и другие спецпредложения — например, квартиры со скидкой в 20%, говорит Шадрунова. Многие девелоперы предлагают удобную рассрочку: либо равными платежами до срока ввода в эксплуатацию, либо оплату покупки с отсроченными платежами по схеме 25%/25%/50% или 15%/15%/70%, поясняет эксперт.
Субсидированные программы с отсрочкой первого платежа и сниженными выплатами до ввода дома в эксплуатацию востребованы у молодых семей. Это позволяет им минимизировать расходы до переезда в собственное жилье или накопить на ремонт в будущей квартире, говорит Татьяна Решетникова.
Почти у всех крупных застройщиков появились варианты рассрочки — подобного разнообразия на рынке раньше не было, делится инвестор Ксения Аверс. По ее словам, иногда первый взнос можно внести даже через два года после покупки жилья.
Мы начали двигаться в сторону рынка Дубая, живущего по принципу «бери сейчас — плати потом», — говорит собеседница NEWS.ru.
Тем временем появляются интересные кейсы и для инвесторов. К примеру, застройщики в Сочи готовы подписывать с покупателями договоры обратного выкупа апартаментов, если недвижимость не вырастет в цене до установленного прогноза, рассказывает Решетникова.
Туманные перспективы
Но пока вернуть прежний темп продаж новостроек не в силах ни программы господдержки, ни предложения застройщиков, признает Шадрунова. По ее словам, спрос на новостройки в апреле — мае был невысоким. При этом в прошлом месяце клиенты стали интересоваться объектами с высокой степенью готовности. Предпочтения отдают в том числе проектам с отделкой под ключ или white box (нечто среднее между бетонной коробкой и отделкой под ключ).
В любом случае для стабилизации обстановки нужно время. Факторов, влияющих на спрос, очень много, и один из самых главных — урегулирование геополитической ситуации, заключает Решетникова.
Читайте также: Спрос на новостройки в России опять начал расти