В 2023 году средний срок ипотечного кредита в России может достичь 27 лет, а средний ежемесячный платеж — перевалить за 30 тыс. руб., прогнозируют эксперты. Ипотека не становится доступнее для заемщика. Однако на ней все еще можно сэкономить. Как это сделать — в материале NEWS.ru.
Почему растет срок ипотеки
Средний срок ипотеки в России по итогам 2023 года может вырасти на 12%, или почти на три года, пишет РБК со ссылкой на прогноз агентства «Национальные кредитные рейтинги». При этом средний платеж по ипотеке может увеличиться еще на 12,5%. Для сравнения: в 2022 году этот показатель вырос на 2,7%, до 27,5 тыс. руб.
Ухудшение условий по ипотечным кредитам эксперты связывают с предстоящим ужесточением регулирования со стороны Банка России и ростом ставок. Так, с 1 мая ЦБ намерен поднять для банков требования по формированию резервов на случаи невыплаты заемщиками ипотечных кредитов на новостройки. Учитываться будут первоначальный взнос и долговая нагрузка потенциального заемщика. Чем ниже величина стартового взноса и выше закредитованность заемщика, тем больше нагрузки на капитал получит банк при выдаче ипотеки такому клиенту. Помимо этих мер регулятор готовится обязать банки создавать повышенные резервы по ипотеке с экстремально низкими ставками.
Тем временем средняя ставка по ипотеке уже по итогам первого квартала превысит 8%, а во втором поднимется выше 9% годовых, допускают аналитики НКР. По данным ЦБ, на 1 февраля показатель был на уровне 7,86%, на его значение влияют в том числе ставки по льготным ипотечным программам. На 24 февраля средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке в России составляла 11,2%, следует из данных ДОМ.РФ. Ставки по рыночной (не льготной) ипотеке могут дойти до 12–13%.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Как снизить ежемесячный платеж
1. Используйте реструктуризацию
Чем меньше мы занимаем у банка и чем длиннее срок ипотечного кредита, тем меньше будет и размер ежемесячного платежа. Поэтому один из самых эффективных способов снизить ипотечный платеж — увеличить срок кредитования. Это можно делать и тем, кто уже имеет ипотечный кредит (через реструктуризацию), и тем, кто находится на этапе его оформления. Главное, помнить: увеличение срока ипотеки в конечном итоге приводит к большей переплате. И здесь важен баланс между снижением размера ежемесячного платежа и размером переплаты.
2. Рефинансируйте ипотеку
Также снизить ежемесячный платеж можно с помощью рефинансирования. Его не нужно путать с реструктуризацией, когда уменьшение ежемесячного платежа происходит лишь за счет увеличения срока кредитования. В случае с рефинансированием ипотеки реальное сокращение переплат достигается за счет переоформления кредитного договора по новой, более низкой процентной ставке. Например, при запуске программы льготной ипотеки или существенном снижении ключевой ставки Банка России.
3. Заплатите комиссию
Простой способ уменьшить ежемесячный платеж — заплатить дополнительную комиссию за снижение процентной ставки. Тогда ежемесячный платеж можно уменьшить на 12% и более. Но далеко не в каждом случае комиссия оправдана. Например, этот способ работает при кредитовании со сроком более 20 лет.
Как и в первом случае, заемщику необходимо определиться, что для него важнее: более комфортный ежемесячный платеж или все-таки размер конечной переплаты по кредиту
4. Сдавайте квартиру в аренду
Альтернативный способ уменьшить ипотечные платежи — сдать ипотечную квартиру в аренду. Тогда арендные взносы будут частично, а возможно, и полностью погашать ежемесячный платеж. А с помощью других доходов можно снижать основную сумму ипотечного кредита досрочным платежами. Однако этот способ подойдет лишь тем заемщикам, кто имеет «запасное» жилье.
5. Пользуйтесь льготными программами
Самые выгодные ставки по ипотеке — по действующим льготным программам. С 2023 года получить льготную ипотеку на новостройки можно по ставке 8%. Сама программа действует до 1 июля 2024 года.
По программе «Семейная ипотека» ставка составляет до 6%, в ДФО — до 5% годовых. При оформлении кредита на 5 млн руб. за 20 лет можно сэкономить около 3,8 млн руб.
Ставка по сельской ипотеке не превышает 3%. Более точно ставка определяется при обращении в банк, который принимает участие в программе.
По ставке до 5% годовых могут взять ипотечный кредит IT-специалисты. В январе правительство РФ расширило параметры программы.
А еще на улучшение жилищных условий можно потратить материнский капитал. Практически все банки готовы учитывать его как первоначальный взнос, а также его можно использовать для погашения основного долга или процентов.
6. Вносите больше — платите меньше
Сократить расходы на ипотеку поможет и первоначальный взнос. Он же зачастую влияет на размер ставки. Самые выгодные ставки можно получить при взносе 20–30% суммы запрашиваемого кредита. Чем меньше первоначальный взнос, тем выше, согласно банковским алгоритмам и статистике, вероятность дефолта заемщика, поэтому и ставка для такого заемщика будет выше.
Также можно погасить ипотеку досрочно: чем быстрее возвращается долг, тем меньше набежит процентов. Максимальную сумму досрочного погашения не ограничивают — разом закрыть можно хоть весь кредит. Но банки выставляют требования к минимальным досрочным платежам, и это может стать проблемой.
7. Используйте зарплатные проекты
У банков есть скидки для зарплатных клиентов. Перед оформлением ипотеки можно изучить предложения банка, в котором у вас есть зарплатный проект. Здесь можно рассчитывать на скидку в 0,2–0,8 процентного пункта на весь срок кредита. Минимальная ставка обычно доступна лишь ограниченному кругу надежных заемщиков, в их числе и те, кто берет взаймы очень крупные суммы.
8. Экономьте на страховке
Страховка в банке, где берется ипотека, скорее всего, будет дороже, чем в самой страховой компании. Банк вообще может взять до 90% цены страхования себе. Поэтому выгоднее сделать полис самостоятельно в одобренной банком компании и предоставить его при оформлении ипотеки. С другой стороны, иногда банки дают скидки за оформление страховки у них. Поэтому лучше все высчитывать индивидуально.
9.Узнайте о дополнительных услугах
В полную стоимость кредита в рекламе банка могут не войти платежи в связанные с банком организации. Например, «консалтинг по объекту недвижимости», «платная бронь», «проверка безопасности сделок», «удаленная сделка». Заранее узнавайте в банке о тех услугах, которые нужно будет купить при оформлении ипотеки.
10. Не забудьте про налоговые вычеты
Один раз в жизни каждый россиянин может получить налоговый вычет, вернув уплаченный им НДФЛ в размере 13% от 2 млн рублей, потраченных на покупку квартиры. То есть это 260 тыс. рублей. Если квартира стоила хотя бы 4 млн руб. и покупалась супругами, то на вычет имеет право каждый из них, семья может получить до 520 тыс. руб.
Также можно вернуть налог с выплат по процентам по ипотеке. Максимально возможная сумма процентов, с которой рассчитывается вычет, это 3 млн рублей. То есть вернуть получится до 390 тысяч рублей. Если кредит оформлялся в браке (неважно, на кого из супругов) и выплаты по процентам составили более 6 млн руб., вычет может получить каждый из супругов, семья заработает уже 780 тыс. руб.
Материал подготовлен при содействии замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, руководителя ГК «Содействие» Алексея Лашко и аналитика TeleTrade Алексея Федорова.