В 2026 году изменятся правила семейной ипотеки — можно будет получить только один льготный кредит под 6% на семью. При этом ставки не вырастут. Какие новые риски и возможности это создает для заемщиков, кому стоит поторопиться с оформлением ипотеки до 1 февраля — в материале NEWS.ru.
Что изменится в правилах выдачи льготной ипотеки
В части привлечения созаемщиков
Нововведения Минфина коснутся программ «Семейная ипотека», «Дальневосточная» и «Арктическая ипотека».
Если муж и жена хотят купить жилье по госпрограмме, то с 1 февраля 2026 года они должны будут выступить в качестве созаемщиков по одному договору. Это означает, что лазейка, позволяющая оформить две семейные ипотеки — по одной на каждого из супругов, используя согласие на сделку или брачный договор, — закрывается. Подобная практика уже применяется в программе «Дальневосточная ипотека».
Если раньше ограничение «одна льготная ипотека на человека» касалось каждого заемщика в отдельности, то в будущем под «одними руками» будет пониматься вся семья в целом.
В части рефинансирования ипотеки
Кроме того, в феврале вступит в силу важное изменение для заемщиков, у которых оформлена комбо-ипотека. Речь идет о кредитах, составленных из двух частей: одна — льготная (например, по государственной программе «Семейная ипотека»), а вторая — по обычной рыночной ставке. Такая схема используется, когда необходимый семье размер кредита превышает установленный лимит (по семейной ипотеке это 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также 6 млн для других регионов России).
Например, супругам для покупки квартиры в столице требуется 18 млн рублей. По семейной ипотеке льготная ставка действует только на первые 12 млн, а оставшиеся 6 млн придется взять по рыночной ставке. В итоге супруги берут кредит с двумя разными ставками внутри — комбо-ипотеку.
Если заемщик хочет перекредитоваться в другом банке на более выгодных условиях, текущий льготный компонент сгорает. Банк рассматривает всю оставшуюся сумму долга как совершенно новый кредит и назначает по ней единую рыночную ставку. Из-за этого рефинансирование часто теряет смысл, так как экономия на рыночной части съедается потерей льготы.
Новое правило призвано исправить эту ситуацию. Банки будут обязаны учитывать структуру существующего долга при расчете новой ставки. То есть льготная часть кредита сохранит свой статус при рефинансировании. Потенциал для снижения общей ставки будет зависеть от разницы между текущими условиями заемщика и новыми макроэкономическими параметрами: ключевой ставкой ЦБ и стоимостью привлечения средств для самого банка (фондированием).
Нововведение сделает рефинансирование комбо-ипотеки более прозрачным и, вероятно, выгодным для заемщиков, позволив им не потерять господдержку при поиске наилучших условий на рынке.
Кому нужно поторопиться с оформлением льготной ипотеки
В январе стоит поторопиться семьям, которые планируют купить недвижимость с использованием программ семейной ипотеки и оформить ее на каждого супруга, заявила NEWS.ru ипотечный брокер Елена Молокова.
«До февраля сталось всего лишь две недели, а в банках ажиотаж и можно просто не успеть», — предупредила она.
По словам директора рынков России и СНГ fam Properties Валерия Тумина, если в семье у одного из супругов проблемная кредитная история, то еще можно оформить ипотеку только на того, чья история чиста.
«С 1 февраля оба супруга обязательно войдут в договор как созаемщики, банк будет оценивать обоих. Если есть сомнения в одобрении займа, то лучше ускорить подачу заявки», — отметил собеседник NEWS.ru.
На что стоит обратить внимание заемщикам при оформлении семейной ипотеки
По словам Молоковой, нововведения нужны для того, чтобы прекратить использование семейной ипотеки как инвестиционного инструмента. Программа создавалась для оказания помощи при покупке жилья, но некоторые семьи стали ее применять с целью получения второй и третьей квартиры в качестве вложений. Чтобы вернуть программе первоначальный смысл и ограничить такую практику, власти вводят правило «одна льготная ипотека на одну семью», объяснила эксперт.
По мнению Молоковой, уровень дохода одного из супругов не будет являться критичным фактором. Однако проблемы могут возникнуть у тех семей, в которых муж или жена имеет плохую кредитную историю или является банкротом. В этом случае банки могут отказать в предоставлении займа.
Кроме того, закрывается так называемая донорская схема, когда родственники или знакомые выступают в качестве созаемщиков, чтобы помочь семье получить льготу, отметил Тумин. С февраля донор сможет участвовать только в случае необходимости, когда дохода супругов объективно не хватает для одобрения кредита банком, уточнил он.
«При этом донор потеряет право на семейную ипотеку, это коснется и его супруга», — подчеркнул эксперт.
Если первый кредит (на одного из супругов) был оформлен до 23 декабря 2023 года, то после 1 февраля 2026-го новый кредит можно взять на второго супруга. Погашать предыдущую ипотеку при этом не требуется.
«Если один из супругов оформил ипотечный заем в период с 23 декабря 2023 года по 1 февраля 2026 года, то новые условия станут препятствием, так как фактически один из членов семьи уже воспользовался своим правом», — заключила Молокова.
Читайте также:
Минимум 60 000: сколько нужно зарабатывать, чтобы взять ипотеку в 2025 году
ЦБ понизил ставку до 16,5%: что теперь будет с ипотекой, рублем и ценами
Ипотеку теперь можно будет взять в МФО: кому доступно, все плюсы и минусы
