Спрос на квартиры в России в последние недели заметно сократился. Покупатели рассчитывают на снижение цен, но они пока держатся на прежних уровнях. Тем не менее существуют варианты приобрести жильё ниже его рыночной стоимости. Относительно недорогие и юридически безопасные квартиры можно найти как в новостройках, так и на вторичке. Хотя во втором случае больше шансов споткнуться о подводные камни, которых на самом деле немало. Где искать жильё с дисконтом и как не нарваться на мошенников, мечтая совершить супервыгодную сделку, — в материале NEWS.ru.
Новостройки с дисконтом
Стоимость квадратного метра в новостройках формируется с учётом экономически обоснованных издержек (расходов на покупку и оформление земельного участка, приобретение стройматериалов и выполнение строительно-монтажных работ, подведение инженерных коммуникаций так далее), но застройщик может предоставить клиенту определённый дисконт от конечной стоимости квартиры. По словам управляющего партнёра риелторской компании «Метриум» Надежды Коркки, сейчас он достигает 5-8%, однако такое предложение зачастую предполагает некие условия, например, стопроцентную оплату, минимальный размер первоначального взноса по ипотеке и так далее.
Наиболее доступные варианты на первичном рынке чаще всего сосредоточены в отдалённых локациях с относительно невысоким спросом, говорят риелторы. Хотя по мере развития территории их стоимость может вырасти.
Стереотипно многие готовы делать скидку при оплате наличными — это факт, особенно это касается тех, кто впервые продаёт свою квартиру и оформление покупки с привлечением заёмных средств банка его несколько смущает, добавляет эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Виктор Беседин.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
По его словам, дисконт можно ожидать и при покупке квартиры, которая приобреталась с привлечением средств материнского капитала в ипотеку, поскольку для совершения сделки нужно будет решить вопрос с выделением долей для несовершеннолетних детей. Поскольку такие сделки занимают больше времени, то и получить скидку на такие объекты чуть проще.
Покупатели могут получить скидку в рамках акций, к примеру, если в проекте или каких-либо его корпусах остаётся ограниченный пул объектов, рассказывает директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Например, в одном из жилых комплексов в районе Павловской Слободы (Подмосковье) сейчас действуют скидка 7% на последние семь квартир в готовых домах, оставшихся в продаже. А в одном из строящихся корпусов покупателям доступен дисконт до 9% на девять ликвидных квартир с лучшими видовыми характеристиками.
В двух жилых комплексах Москвы (один находится на юго-востоке, а другой на западе столицы), состоящих из апартаментов, покупатели могут получить дисконт в 5% при полной оплате объекта, говорит Подкидышева.
В целом, по нашим наблюдениям, на первичном рынке недвижимости столицы и Подмосковья скидки не превышают 10% в отдельных проектах, — уточняет собеседница NEWS.ru.
Вторичка со скидкой
На вторичном рынке можно встретить ситуации, когда продавец заинтересован в скорейшей реализации недвижимости и выставляет свою собственность на продажу ниже ее рыночной стоимости. Человеку, к примеру, срочно требуется крупная сумма денег на дорогостоящее лечение или операцию для себя или родственников. Или бывает, что он находит для себя альтернативную «квартиру мечты» и, чтобы расплатиться, c продавцом, который поставил жёсткие сроки внесения оплаты, вынужден продать старое жильё быстро и дешево, рассуждает директор управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов.
Наличие и размер скидки на вторичном рынке зависит от расположения объекта, проблем с коммуникациями и даже вида из окна, а также юридических пороков в истории жилплощади — это, например, судебные иски по квартире, угроза банкротства собственника, перечисляет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. Иногда скидка предоставляется продавцом в счёт оплаты задолженностей по жилищно-коммунальным услугам, если таковые имеются.
По словам эксперта, осенью 2021 года средний размер дисконта на рынке вторичного жилья столицы в масс-маркете составлял около 5%, а теперь в условиях заметного ослабления спроса из-за заградительных ставок по ипотеке он вырос до 10%. Сегодня каждый пятый продавец соглашается на предоставление дисконта, указывает Мищенко.
Дешёвые и безопасные объекты на вторичном рынке есть, но их не так много, признают риелторы. Существенная доля вторички, цена которой ниже среднерыночной, это, как правило, варианты с подводными камнями, говорит Коркка. Их можно разделить на три основных вида. Первый — квартиры с дефектами (промерзающими стенами, щелями в панелях, после затопления или иных ЧП). Второй — лоты с проблемными документами. Третий — залоговые квартиры. В каждом из случаев вероятные вложения и риски могут значительно превысить выгоду, полагает эксперт.
Слишком низкая цена может говорить не только о том, что у квартиры нечистая юридическая история. Есть исключительные случаи. Михаил Куликов приводит такой пример из практики: с виду обычная квартира продавалась по цене ниже рыночной, причём лот показывали люди, не имеющие к нему прямого отношения.
При осмотре риелтор обратил внимание на неестественное положение ковра на полу. Как выяснилось, им пытались прикрыть пятно крови. Соседи рассказали, что в квартире произошло убийство. Конечно, от покупки такой квартиры потенциальные покупатели сразу же отказались, — поделился собеседник NEWS.ru.
Жильё с торгов
Иногда квартиры продают не собственники или агентства, а банки и городские власти. Это, например, недвижимость, перешедшая в их собственность в результате банкротства или смерти предыдущих владельцев. Такие объекты реализуются через аукционы. Например, на сайте Моссоцгарантии продаются квартиры, перешедшие городу после смерти одиноких людей.
Многие квартиры представляют собой ипотечное жильё, находящееся в залоге у банка, арестованное судебными приставами и выставленное на реализацию в ходе исполнительного производства. На аукцион могут попасть и квартиры, принадлежащие фирмам-банкротам, а также жилые помещения в собственности государственных или муниципальных органов, по тем или иным причинам выставленные на торги.
При покупке квартиры на аукционе по банкротству стоит учитывать, что, во-первых, порядка 80% таких лотов находятся в залоге у банка. Во-вторых, из подобной недвижимости очень непросто выписать зарегистрированных жильцов. В-третьих, сложно заранее оценить состояние как самой квартиры, так и дома, — предупреждает Коркка.
На аукционах вполне реально приобрести жилье ниже рыночной стоимости, но не стоит обольщаться, дисконт может составлять и несколько процентов, отмечает старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников.
Стартовая цена может составляет 50-70% от рыночной стоимости — всё зависит от конкретной ситуации. К примеру, на торги выставляется квартира должника, который не выплатил кредит банку, размер которого равен 40% стоимости квартиры. Задача банка в этом случае получить своё, а всё, что будет сверху, в принципе, не интересует кредитную организацию, говорит юрист. Но к торгам нужно подходить грамотно и осторожно. Есть случаи, когда участники настолько увлекались процессом, что даже переплачивали за жильё.
Одна квартира при своей рыночной стоимости в 12 миллионов рублей была продана на 300 тысяч дороже. Хотя встречаются случаи, когда лот можно приобрести дешевле и на пару миллионов, — рассказывает Гусятников.
Квартиры-ловушки
Как уже было сказано выше, ликвидные и юридически «чистые» квартиры, скорее, не станут продавать по заниженной стоимости. Поэтому, если вам приглянулась квартира с дисконтом, проверять её надо особенно тщательно. Лучше всего обратиться к профессионалам, например в юридическую контору, которая сопровождает сделки с недвижимостью. Но есть несколько правил, которые помогут существенно снизить риски попасть в неприятную ситуацию.
Лучше избегать сделок по доверенности, советует Гусятников. Мошенники достаточно часто используют эту схему, при этом собственник квартиры может даже не догадываться о том, что его имущество продаётся.
Если вы уверены в продавце, и он по каким-то причинам действительно не может присутствовать на сделке лично, то стоит удостовериться, что на момент проведения сделки доверенность не отозвана. Это можно сделать либо у нотариуса, либо посмотреть самостоятельно на сайте Федеральной нотариальной палаты, — рекомендует эксперт.
Очень аккуратно следует относиться к сделкам с приватизированным жильём, особенно если приватизация прошла относительно недавно, менее трёх лет назад. Если в квартире на момент приватизации были прописаны люди, которые не получили долю в собственности (часто несовершеннолетние дети), то в будущем сделка может быть оспорена, а покупатель может лишиться жилья.
В случае покупки приватизированного жилья можно столкнуться с «отказниками» — людьми, которые добровольно отказались от своей доли в имуществе, но получили право пожизненного пользования ею. Формально они не являются собственниками, распоряжаться недвижимостью без их согласия можно, но пользоваться квартирой им не помешает даже смена собственника, по закону они имеют на это все основания, говорит Гусятников. До тех пор, пока эти люди остаются прописанными в квартире, они могут в ней проживать. Выписать их в принудительном порядке невозможно даже через суд. Поэтому, чтобы не получить сюрприз в виде нежелательного жильца, важно, во-первых, установить наличие «отказников», а во-вторых, требовать, чтобы они выписались из квартиры до совершения сделки.
Также внимательно стоит относиться к недавно полученному наследству. Очень часто такие квартиры фигурируют в мошеннических сделках, когда уже после продажи квартиры объявляются её наследники, предупреждает Гусятников.
А ещё стоит проверить продавца на предмет банкротства, причём не только как физическое лицо, но и как юридическое, и как индивидуального предпринимателя. Если сделка была заключена в течение трёх лет до признания лица банкротом и совершена она была по цене ниже рыночной, то в большинстве случаев покупатель рискует потерять недвижимость. Конкурсный управляющий, ведущий дело о банкротстве, может обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной. В таком случай имущество будет возвращено в конкурсную массу (условно должнику), а у покупателя останется право требовать с банкрота свои деньги, поясняет юрист.