Если хрущевки были символом великого переселения из коммуналок и бараков в собственное, пусть и тесное жилье, то брежневский период в советском градостроительстве стал временем работы над ошибками. Это была попытка соединить массовость производства с комфортом. Когда мы сегодня смотрим на спальные районы, мы видим именно их — стройные ряды панельных и кирпичных зданий, которые в народе ласково или ворчливо называют брежневками. Эти дома сформировали облик современной России, и, несмотря на почтенный возраст, они до сих пор составляют основной костяк вторичного рынка недвижимости.
История строительства брежневок предстает перед нами как логичное развитие индустриального домостроения. Если в конце 1950-х годов главной целью было дать каждой семье по квартире, то к 1970-м годам планка поднялась: теперь жилье должно было стать не просто крышей над головой, а пространством, где удобно отдыхать после трудового дня. Именно тогда в архитектурный лексикон вошли понятия «улучшенная планировка» и «технический этаж», а силуэты городов начали стремительно расти вверх.
Рассказываем об истории строительства брежневок, типичных и улучшенных планировках, а также основных отличиях этих домов от хрущевок в нашей статье.
Причины появления: от хрущевок к более комфортному жилью
К середине 1960-х годов стало понятно, что возможности пятиэтажных панелек практически исчерпаны. Жильцы жаловались на крошечные кухни, где двум взрослым людям было трудно разойтись, на проходные комнаты, лишавшие приватности, и на отсутствие лифтов, превращающее подъем на пятый этаж в ежедневный подвиг для пожилых людей. В 1969 году вышло знаковое постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О мерах по улучшению качества жилищно-гражданского строительства», которое фактически положило конец хрущевскому минимализму.
Новое жилье в эпоху застоя должно было соответствовать выросшим потребностям человека. Архитекторы получили задание увеличить площадь кухонь, разделить санузлы и, самое главное, сделать комнаты изолированными. Переход к девяти этажам был обусловлен не только желанием сэкономить городскую землю, но и нормами пожарной безопасности того времени: стандартная пожарная лестница дотягивалась до высоты именно в 27–28 метров. Кроме того, установка одного лифта на подъезд была экономически оправданна именно в девятиэтажках. Так начался новый этап индустриального домостроения.
Строительство нового жилого микрорайона в Ждановском (сейчас Таганский) районе Москвы, 1963 год
Типовые серии: панельные, кирпичные, блочные дома 1970–1980-х
Советское домостроение этого периода было крайне разнообразным. В каждом регионе разрабатывались свои проекты, адаптированные под климат и ресурсы. Тем не менее существовали общесоюзные «хиты». Самые массовые панельные девятиэтажки СССР — это, безусловно, серии 1-515/9 и II-49. Если первая была фактически «подросшей» хрущевкой с лифтом и мусоропроводом, то II-49 стала более продвинутой: в ней применялись новые на тот момент отделочные материалы, а планировочные решения стали гораздо строже и логичнее.
Однако существовали и более престижные варианты. Рассматривая серии домов 1970–1980-х годов, нельзя не упомянуть кирпичные «башни Вулыха». Эти дома строились для партийной номенклатуры, творческой интеллигенции и передовиков производства. Они отличались прекрасной теплоизоляцией и огромными по советским меркам лоджиями, иногда опоясывающими всю квартиру. Кирпич позволял создавать более интересные фасады, уходя от монотонности бетонных коробок.
Параллельно появлялись и другие серии домов 1970–1980-х годов, например знаменитая П-44, первые образцы которой построили в самом конце 1970-х. Эта серия стала настоящим прорывом: кухни по 10 квадратных метров, просторные холлы и грузопассажирские лифты сделали эти дома эталоном комфорта на десятилетия вперед. В них уже не было ощущения временного жилья, которое часто преследовало обитателей первых пятиэтажек.
Застройка Брежневского (ныне Черемушкинский) района Москвы, 1984 год
Планировки: изолированные комнаты, большие кухни, раздельные санузлы
Главное архитектурное достижение этого времени — переход к функциональному зонированию. Если изучать дома брежневской эпохи, планировки в них стали гораздо человечнее. Проходные комнаты, так называемые трамвайчики, практически исчезли, уступив место изолированным помещениям. Это позволило разным поколениям одной семьи сосуществовать в одной квартире, не мешая друг другу.
Типичные дома брежневской эпохи и планировки квартир в них предусматривали кухню площадью от семи до девяти квадратных метров, что после пятиметровых хрущевских закутков казалось невероятным простором. Здесь уже можно было поставить полноценный обеденный стол и даже выделить место под холодильник, который перестал быть экзотикой. Потолки «подросли» до 2,65–2,7 метра, что добавило помещениям объема и воздуха.
Еще одно важное отличие брежневок от хрущевок — это санузел. В однокомнатных квартирах он часто оставался совмещенным, но в двушках и трешках стал раздельным. Появились полноценные места для установки стиральных машин, хотя первые советские автоматы были редкостью. Кроме того, балконы сменились глубокими лоджиями, которые многие жильцы со временем превращали в дополнительные кладовые или уютные зоны отдыха. Старые дома брежневской эпохи все еще котируются на рынке, их планировки считаются вполне рабочими: более того, их нередко повторяют и в новостройках.
Москвичка за приготовлением обеда, 1966 год
Качество строительства и материалы
Несмотря на общее стремление к качеству, брежневский период страдал от «болезней» плановой экономики. Строительство велось ударными темпами, что порой сказывалось на отделке. Тем не менее технологически панельные девятиэтажки СССР стали гораздо сложнее. Появились многослойные панели с утеплителем, хотя проблема холодных углов и протекающих межпанельных швов оставалась актуальной для многих серий, особенно в северных широтах.
Интересно, что именно в это время в моду вошли так называемые улучшенки и дома нового типа, где при строительстве использовались блоки повышенной прочности и керамзитобетон. Эти материалы обеспечивали лучшую звукоизоляцию — извечную проблему панельного жилья. Если в хрущевке вы могли слышать чиханье соседа за стеной, то в брежневке уровень акустического комфорта был на порядок выше.
Важной особенностью стала инженерная начинка. В домах появились автоматизированные системы дымоудаления, надежные лифтовые шахты и централизованные мусоропроводы. Последние, правда, стали предметом споров: с одной стороны, удобство, с другой — источник неприятных запахов при плохом обслуживании. Тем не менее эти улучшения в домах нового типа предлагали уровень жизни, который был недоступен большинству населения страны еще 10 лет назад.
Строительство девятиэтажного дома кольцевой формы на улице Нежинской в микрорайоне Матвеевское
Брежневки сегодня: состояние, реновация, спрос на рынке
Прошло уже более 40 лет с момента завершения основной массы строек, но брежневки остаются ликвидным товаром. В отличие от хрущевок, чей ресурс часто оценивался в 25–50 лет, брежневские панельки проектировались с запасом прочности на 70–100 лет, а кирпичные дома — и вовсе на 150. Это делает их привлекательными для покупки для себя в условиях ограниченного бюджета.
Сегодня многие такие здания проходят через программы капитального ремонта. Фасады утепляются современными материалами, устанавливаются новые бесшумные лифты, заменяются магистральные трубы и электропроводка, которая в советское время рассчитывалась на смешные по нынешним меркам нагрузки (одна плита и телевизор). После такой «терапии» старая девятиэтажка обретает второе дыхание и вполне может конкурировать с бюджетными новостройками на окраинах.
Спрос на брежневки объясняется и их локацией. Как правило, эти дома стоят в уже обжитых районах с развитой инфраструктурой: школы, детские сады, поликлиники и магазины здесь находятся в шаговой доступности, а деревья во дворах давно переросли уровень пятого этажа. В новых ЖК такого уюта приходится ждать десятилетиями.
Брежневский период оставил нам неоднозначное, но монументальное наследие. Это была попытка создать массовый идеал городского жилья, и во многом она удалась. Да, в этих домах есть свои недостатки — от узких лестничных площадок до не всегда удачной теплотехники. Но именно они стали той базой, на которой выросло несколько поколений.
Как выбрать хорошую квартиру на вторичке? Рассказали, на что обращать внимание, в нашей статье.
