Можно ли надеяться, что в России существенно упадут цены на жильё — хотя бы на 15%? Именно такое снижение затрат для девелоперов обещает новый сервис оформления кредита на застройку. Участники рынка полагают, что себестоимость квадратного метра в России действительно уменьшится, но ждать того же от цен на квартиры преждевременно. Кому выгодна и как работает новая кредитная схема — в материале NEWS.ru.
Плата за кредит
Девелоперам планируют упростить схему получения кредитов на строительство при помощи специального электронного сервиса. Такой агрегатор и унифицированную заявку разработает в первом квартале 2022 года комиссия по проектному финансированию общественного совета при Минстрое.
С помощью нового сервиса девелоперы смогут подавать заявки на кредит сразу в несколько банков, обходя бюрократические барьеры. Планируется, что эксперты определят минимальный пакет документов, который удовлетворит требования разных банков.
По данным председателя комиссии Рифата Гарипова, около 15% в расходах девелоперов составляют трудозатраты на преодоление административных барьеров, 11% приходится на получение технических условий. Внедрение новых механизмов сэкономит застройщикам до 10–15% бюджета, что может положительно отразиться и на конечной стоимости жилья.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Унификация и цифровизация оформления проектного финансирования упростит и ускорит этот процесс, полагает руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. Эксперт не исключает, что это приведёт к дополнительной конкуренции среди банков и появлению привлекательных «спецпредложений». По его словам, упрощение доступа к основным ресурсам, в том числе и финансовым, позволит наращивать объём предложения на рынке недвижимости. Это повысит ценовую конкуренцию, что в итоге способно сдерживать активный рост цен.
Переход на любую электронную платформу и сокращение количества очных контактов в идеале приводит к упорядочиванию и созданию прозрачности процесса, что может снизить издержки как застройщиков, так и банков, как минимум на персонал, полагает директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина. Но это сотые доли процентов из общих затрат на строительство проекта, признаёт она.
Дешевле не будет
Но вряд ли при этом стоит питать иллюзии о низкой стоимости жилья для покупателей. Как отмечает Зайцев, цена квадратного метра в России регулируется рынком, а если быть совсем точным — балансом спроса и предложения в рассматриваемом сегменте недвижимости.
Если спрос велик, а объём альтернативных предложений за ним не поспевает, ни о каком снижении стоимости речи быть не может, — уверен эксперт.
Эксперт в области недвижимости Ирина Кановас также обращает внимание на тот факт, что цены на недвижимость снижаются тогда, когда снижается спрос. Застройщик в любом случае будет смотреть на спрос: при его падении он может предоставить скидку в 5-10%.
Но какой нормальный продавец станет снижать цены пока есть спрос? Это рынок, он всегда живой, — говорит эксперт.
Дополнительно цены на жильё подогревает уровень инфляции — подорожание строительных материалов, ГСМ, оборудования, а также дефицит рабочей силы и нестабильность курса рубля.
Строительная сфера очень капиталоёмкая, а от старта строительства дома до его ввода в эксплуатацию проходит в среднем два-три года, и любые экономические риски, которые могут возникнуть в этот период, застройщики вынуждены закладывать в стоимость квадратного метра, — объясняет Зайцев.
Жильё будет дешеветь лишь при крайне неблагоприятной ситуации на рынке ипотечного кредитования и в экономике страны в целом, заключает он.
Сомнительная экономия
Если Минстрой через упрощение получения кредитов на строительство пытается снизить стоимость жилья в стране, то он сильно заблуждается, соглашается руководитель отдела аналитических исследований Высшей школы управления финансами Михаил Коган. В лучшем случае цены совсем немного скорректируются, полагает он.
В реальности девелоперы просто получат чуть больше прибыли, поскольку вряд ли кто-то будет улучшать качество материалов или делать что-то сверх указанного во вред маржинальности проекта, тем более в России, — рассуждает эксперт.
Сэкономленные средства можно было бы использовать для нивелирования эффекта роста цен на стройматериалы для покупателей (иными словами предоставив им дополнительный дисконт), но вероятность того, что это произойдёт, близка к нулю, полагают специалисты.
Эксперт по недвижимости и инвестор Ксения Аверс сомневается, что застройщики вообще смогут сэкономить вышеупомянутые 15%, ведь сам кредит далеко не бесплатный. В целом административные барьеры, в том числе возросшие в Москве платежи за рекультивацию, освоение земель, аренду вовсе не являются основной статьёй расходов девелоперов. По словам Когана, эти затраты занимают не более 10% бюджета проекта.
Аверс не исключает, что упрощённая процедура получения кредита поддержит компании с госучастием (через аффилированных лиц), которые «будут быстрее строить и больше продавать».
Думаю, что сейчас хотят поддержать волну сдающегося в эксплуатацию жилья и волну продаж — сейчас продажи «притормаживаются», на новое строительство денег всё меньше. Но на ценах это не отразится, — считает Аверс.
И ещё важно учитывать, что на разработку, «обкатку» и тестирование новой схемы потребуется время. А до тех пор рынок жилья будет двигаться в том же направлении, которое он для себя определил ещё в прошлом году. Рынок ждёт стагнация, небольшое снижение по «вторичке», застой по новостройкам, прогнозирует Михаил Коган. По его мнению, в среднесрочной перспективе цены «просядут» на 5–7%. И упрощённая схема получения кредитов в данном случае никакой роли точно не сыграет.