Подготовленные в Минстрое новые правила проектного финансирования для застройщиков вызвали возражения со стороны ЦБ. Главное, с чем не согласны представители регулятора, — это скатывание в администрирование и задействование, по сути, нерыночных механизмов со стороны строительного ведомства против действующих и потенциальных девелоперов. О реакции разных игроков строительного рынка на предложения министерства и возможных компромиссных вариантах проектного финансирования — в материале News.ru.
Письмо заместителя председателя Центробанка Дмитрия Тулина было адресовано замминистра строительства РФ Никите Стасишину, пишет «Коммерсант». В деталях позиция ЦБ касается несогласия с установлением единого перечня документов для строителей, который, с точки зрения Тулина, может выступить необоснованным барьером для решения по финансированию. Также, на что обращает внимание представитель ЦБ, рождённые в недрах Минстроя схемы расходятся с гражданским принципом свободы договора для предпринимателя.
Тем временем пресловутый перечень содержит в себе до 100 пунктов, жёстко оговаривающих правоустанавливающие документы на земельные участки, порядок выдачи разрешения на строительство и на инженерную инфраструктуру. Стало известно, что их авторство было утверждено на одном из октябрьских заседаний коллегии Минстроя, проходившем под председательством вице-премьера, курирующего строительный комплекс, Виталия Мутко.
Хотя в профессиональной среде инициативы Министерства строительства вызвали, мягко говоря, неоднозначную реакцию, и стало совершенно очевидно, что они не прошли этап общественного обсуждения, этот длинный список из ограничений и запретов уже получили из Москвы администрации Калужской и Псковской областей.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Напомним, фактически перевод жилищного строительства на проектное финансирование начался 1 июля текущего года. Но одновременно с этим отечественные застройщики потеряли право брать деньги дольщиков, что называется, напрямую. Их средства, вложенные в покупку жилья, теперь должны быть размещены на банковских счетах эскроу, а строительные работы при этом обязаны вестись за счёт банковских кредитов.
Иначе говоря, взять деньги дольщиков застройщики смогут лишь после завершения всего цикла работ, с момента ввода постройки в эксплуатацию.
Также непременным условием для распоряжения деньгами будущих жильцов домов является регистрация в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на первую квартиру.
Безусловно, знаменательно, что переход на новое финансирование строительства многоквартирных домов связан с введением эскроу-счетов, то есть на специальных депозитов, на которых будут учитываться имущество, документы или денежные средства до наступления определённых обстоятельств.
Отныне при покупке жилья в новостройке дольщик сначала должен подписать договор долевого участия с девелопером. Затем этот документ регистрируется в Росреестре. После банк, застройщик и дольщик оформляют трёхсторонний договор на открытие эскроу-счёта. Кредитная организация как раз призвана гарантировать неприкосновенность и сохранность денег. В договоре должны быть закреплены порядок оплаты и сроки раскрытия счёта.
Непредсказуемость для конечных потребителей, подверженность всякого рода мошенническим манипуляциям, прочно закрепившимся в секторе долевого строительства, вынуждает первых лиц государства делать категоричные заявления. 20 ноября 2019 года глава правительства Дмитрий Медведев по факту на встрече по защите прав российских граждан призвал к полному отказу от долевого жилищного строительства в России в ближайшей перспективе. Такой шаг, как считает премьер, помог бы избавить и без того небогатых граждан от многочисленных драматических ситуаций в ролях обманутых дольщиков.
По-хорошему, нам нужно отказываться от долевого строительства на будущее, — выразил своё мнение премьер-министр.
Судя по всему, принятие комплекса мер по упорядочению долевого метода строительства продиктовано теми же соображениями, какими оперирует и глава кабмина. Другое дело, что рогатки на пути цивилизованного строительного бизнеса, не имеющего отношения к жульничеству при предоплате дольщиков, вяжут строительную сферу по рукам и ногам.
Некоторые эксперты склонны воспринимать «спроектированные» в Минстрое меры как полускрытое стремление получать административным путём деньги строителей, но никак не наведение порядка на стройках и в тех кабинетах, где принимаются решения по ссудам, процентам и подрядам.
Несколько сдержанный отзыв о предложении строительного ведомства, возглавляемого ныне Владимиром Якушевым, прозвучал в нижней палате парламента. В профильном комитете по финансовому рынку придерживаются версии, что такой длинный перечень понадобился вследствие трудностей с нахождением денег для малых строительных объектов в регионах. Дело в том, что девелоперы будут заинтересованы работать на периферии, где, как известно, плохая платёжеспособность, при условии, если тот самый «исчерпывающий перечень» обеспечит им доступ к финансированию. Но в разных регионах и при различных ситуациях, конечно, единого рецепта для строительных компаний нет. Бесспорно одно — избыточная зарегулированность предписаниями и ограничениями никак не способствует росту частного строительного бизнеса.
Главный экономист Альфа-Банка Наталия Орлова рассматривает проблему проектного финансирования прежде всего в рамках интересов лиц, приобретающих квартиры по ипотеке, так как, по её данным, до 85–90% от всего объёма в российском строительстве сейчас занимает ипотечный спрос.
Как полагает экономист, у ипотечных заёмщиков проблемы использования собственных средств нет, поскольку в настоящее время банки берут на себя этот сектор финансирования. Поэтому проблематику проектного финансирования было бы разумно улаживать прежде всего на уровне отношений между банками и заёмщиками, и их важно юридически структурировать, причём своевременно — без ущерба для всех сторон.
В возникшей дискуссии компетенции всё же больше у Центробанка. В вопросах проектного финансирования часто появляется необходимость проведения экспертиз документов на строительство и составления прогнозов различного рода рисков. И в этой связи выглядит несколько странным, что Минстрой озабочен не техническими требованиями к тому или иному объекту или подряду, а вопросами финансовой дисциплины и финансирования на перспективу, то есть того самого проектного финансирования, — из чего, собственно, и возникла эта коллизия.