С 1 июля вступают в силу новые нормы, жестко ограничивающие выдачу банками ипотеки. Речь идет о прямом запрете рискованных займов. К примеру, клиентам с небольшим первоначальным взносом взять кредит станет намного сложнее, а по сути, почти нереально. NEWS.ru рассказывает, кого еще коснутся эти меры и к чему они приведут.
Что меняется с 1 июля 2025 года в нормах об ипотеке
С 1 июля ЦБ вводит новые правила для жилищных кредитов, чтобы банки не выдавали слишком много рискованных займов — с большим долгом и маленьким первым взносом (ПВ).
Раньше регулятор пытался повлиять на ситуацию через «надбавки» для рискованных кредитов, то есть заставлял банки больше «запасаться» деньгами на случай, если их клиенты не смогут платить. Теперь ЦБ вводит «лимиты» — банкам нельзя будет выдавать больше определенного процента таких рискованных кредитов.
Ограничения коснутся ипотеки на первичное и вторичное жилье. Например, доля кредитов на новостройки с первоначальным взносом менее 20% для заемщиков с предельной долговой нагрузкой (ПДН) в 50% (тех, кто тратит на обслуживание долга свыше половины своих доходов) не должна превышать 2% от общего количества выдач банка.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Также только каждый 20-й клиент банка получит кредит при ПДН ниже 50% и взносе менее 20% (или ПДН от 80%, но со взносом более 20%).
Для ипотеки на «вторичку» банкам также установили отдельные лимиты.
Зачем ЦБ ограничивает ипотеку
В ЦБ не раз объясняли, что его задача — обеспечить стабильность российского банковского сектора, чтобы на ипотечном рынке не возникло кризиса. Одновременно регулятор стремится защитить людей от последствий чрезмерной долговой нагрузки. Если заемщик взял на себя слишком много долга, то в какой-то момент он просто не сможет дальше выплачивать ипотеку. И это не несет ничего хорошего ни ему самому, ни банку.
В 2023–2024 годах ЦБ последовательно ужесточал регулирование ипотечного рынка: вводил повышенные надбавки для банков и требовал увеличить их резервы. В результате доля ипотеки с высокой долговой нагрузкой заемщиков или низким первоначальным взносом рухнула более чем втрое: с 45–50% до 13%.
Возможность напрямую ограничивать выдачу рискованной ипотеки у ЦБ появилась с 1 апреля этого года, однако новые правила заработают только с третьего квартала. Банкам дадут время, чтобы подготовиться.
По оценке ЦБ, лимиты установлены с небольшим запасом и с учетом неравномерности структуры выдач у отдельных банков. Поэтому на предложение ипотечных кредитов ограничения не повлияют, считают в ведомстве.
Что перемены в ипотеке означают для заемщиков
ЦБ корректирует лимиты, и жилищные кредиты с июля будут доступны только для избранных, говорит в беседе с NEWS.ru ипотечный брокер Елена Молокова. С одной стороны, это хорошо, потому что банки смогут выдавать и более рисковые кредиты, что будет снижать уровень первого взноса. С другой, продолжает эксперт, доля таких займов будет ограничена. Соответственно, банки будут предъявлять более жесткие требования к заемщику. «Тем самым шансы на одобрение в большей степени сохранятся у клиентов с высоким ПКР — персональным кредитным рейтингом — и отсутствием просрочек», — указывает Молокова.
По словам эксперта по ипотечному кредитованию компании «ИНКОМ-Недвижимость» Елены Санниковой, невозможно предугадать, как финорганизации будут распределять лимиты по кредитованию на клиентов с высоким ПДН и низким первоначальным взносом. Но вводимые ЦБ ограничения однозначно приведут к ужесточению условий, предупреждает собеседница NEWS.ru. Представляется, что взять ипотечный кредит станет намного сложнее тем, у кого большой долг и маленький первоначальный взнос. О том, как купить квартиру без ипотеки, NEWS.ru рассказывал в отдельной статье.
Исполнительный директор риелторской компании «Этажи» Регина Дыдалина настроена более оптимистично. «Наоборот, банки получают понятные рамки по кредитованию с отклонениями от правил и в том числе смогут уменьшить первоначальный взнос по программам или требования к доходу», — говорит она NEWS.ru.
К примеру, в первом квартале из 100 кредитов на покупку новостройки только один выдавался заемщику с долговой нагрузкой свыше 50% и первым взносом более 20%, теперь же банки смогут удвоить число таких кредитов, объясняет эксперт.
Чтобы не получить отказ, Дыдалина советует покупателям провести подготовку перед подачей заявки на ипотеку. «Как минимум стоит закрыть кредитные карты, даже те, которые были оформлены, но не использовались, чтобы снизить уровень долговой нагрузки», — отмечает она.
Какие еще ипотечные запреты вводил Центробанк
С 1 января российские банки обязаны выдавать ипотеку, соблюдая специальный стандарт. Он разработан ЦБ для борьбы с рискованными схемами ипотеки. Вот какие изменения уже произошли.
Аккредитивы ушли в прошлое
Банки больше не могут использовать аккредитивы при покупке жилья. Речь идет о механизме, когда финорганизации и застройщики предлагали заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств размещалась не на эскроу-счете, а на аккредитиве. Благодаря этому банк получал дополнительную доходность, ею он частично делился с покупателем, предоставляя скидку по ипотеке на время строительства.
Проблема в том (и это не нравилось ЦБ), что деньги дольщика на аккредитиве, в отличие от эскроу, не застрахованы. Если банк лишится лицензии, то покупатель не сможет вернуть часть средств.
Кешбэк уже недоступен
Нельзя будет больше использовать ипотеку с кешбэком. Суть программы сводилась к тому, что при оформлении сделки на условиях застройщика заемщик получал заявленный продавцом возврат. Это реальные деньги, которые можно было тратить на любые нужды, в том числе на первоначальный взнос (если собственных средств не хватает). В ЦБ обращали внимание на риски такой схемы, причем как для банка, так и для самого заемщика. Последний мог переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры.
Субсидированной ипотеки больше нет
Новый стандарт от ЦБ запрещает субсидированную ипотеку (раньше предлагалась по ставке до 0,1–2% годовых) от застройщика, при которой стоимость самого жилья искусственно завышается. В этом случае девелопер платит банку комиссию за понижение ставки, а расходы перекладывает на плечи покупателя. Последний приобретает квартиру дороже, чем мог бы. В среднем цена объекта завышается на 15–20%, но это не предел. Такая схема тоже опасна для обеих сторон: банк получает залог по завышенной стоимости, а заемщик может столкнуться с проблемами при продаже квартиры.
Срок жилищного кредита теперь ограничен
Документ закрепляет принципы определения условий ипотечного договора. Банкам рекомендовано заключать сделки на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости объекта.
Банки стали честнее
Финорганизации теперь должны предупреждать своих клиентов о рисках. То есть честно говорить заемщику о влиянии комиссий на полную стоимость кредита, а также о завышении стоимости жилья и возможных последствиях этого для покупателя. Кроме того, заемщика обязаны информировать о доступных программах с господдержкой.
Читайте также:
Как купить квартиру без ипотеки: составили список возможных вариантов
Семейная ипотека и не только. Как дешево купить жилье: список льгот
Когда в Россию вернется дешевая ипотека: прогнозы ведущих экспертов
Минстрой придумал, как сделать жилье доступным: сколько оно будет стоить