В условиях, когда ипотечные ставки тянутся вверх, а рубль стремительно летит вниз, настроения продавцов и покупателей недвижимости резко меняются. Первые, опасаясь снижения цен, чаще соглашаются на скидки, вторые — спешат поскорее завершить сделки. Но многие сейчас просто заняли выжидательную позицию. Пока они думают, покупательная способность населения падает. Падает и спрос на жильё. В случае затяжного кризиса стоимость «вторички» может «просесть» на 25–30%, считают эксперты. О том, что в этих условиях делать, — в материале NEWS.ru.
Держи скидку
Российский рынок вторичного жилья замер в ожидании. И продавцы, и покупатели недвижимости ждут дальнейших разъяснений от ЦБ, Минфина и Минстроя о том, каким образом будет строиться работа с ипотекой, кто сможет рассчитывать на поддержку государства, а кто рискует оказаться «за бортом». Тянуть кредиты со ставкой более чем 20% годовых невозможно — о росте реальных доходов населения в этом году можно забыть.
Доля сделок со скидками уже превышает 70%, а дисконт составляет более 5%, и оба этих показателя будут расти, говорит специалист департамента стратегических исследований Total Research Николай Вавилов. По его словам, количество одобренных кредитов со ставкой ниже 12% сокращается ежедневно — у них заканчивается срок одобрения, и покупатели просто отказываются от сделок.
В ситуации нестабильности собственники стараются продать жильё подороже, но уже готовы делать хорошие скидки для реальных покупателей, соглашается директор департамента управления сетью федеральной компании «Этажи» Татьяна Ахметдинова.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Цены на рынке вторичного жилья в большинстве крупных городов России сейчас находятся на пике. В мартовские праздники уже отмечалась просадка средней цены на уровне 0,5–1%, и это лишь первый сигнал к тому, что для нынешних условий средняя цена вторичного жилья выглядит перегретой, — рассказывает эксперт.
С марта 2020 года средняя стоимость «вторички» выросла на 37%, с 63,5 до 87 тысяч рублей. Поэтому для части объектов есть дельта для снижения, считает Ахметдинова. По мнению экспертов, рынок готового жилья уже начал терять покупателей. Изменение условий кредитования и, как следствие, возросшая разница между ипотечными ставками на первичное и вторичное жильё постепенно приводят к тому, что покупатели всё чаще обращают внимание на новостройки.
С развитием любого кризиса наблюдается краткосрочный всплеск интереса к покупкам чего-то «осязаемого», однако со временем этот интерес постепенно угасает, замечает финансовый аналитик, управляющий партнёр инвестиционного холдинга GLS INVEST Эдуард Бугров.
Учитывая, что за несколько дней ставки по ипотеке выросли до 23%, и это ещё не предел, а многие банки вообще отказались от ипотечного кредитования или значительно сократили сроки по договорам, снижение спроса неизбежно, — прогнозирует эксперт.
При этом снижение спроса неизбежно приводит к последующему снижению темпов строительства и падению цен. В 2014 году после повышения ключевой ставки до 17% стоимость квадратного метра упала на 15–20% (по индексу IRN.RU) в рублях и до 55% в долларах. Позже рынок отыгрался, но в моменте мы видели снижение цен на вторичном рынке и явную рецессию на первичном, которая длилась вплоть до 2018 года, напоминает Бугров.
Сейчас ситуация будет похожей: в моменте мы увидим повышенный спрос и даже рост ценника, но из-за недоступности дешёвых денег спрос будет быстро спадать, а продавцы на «вторичке» либо пересмотрят ценники, либо своё решение продавать жильё, — считает Бугров.
По словам эксперта в области недвижимости Ирины Кановас, в декабре 2014 года после резкого роста курса доллара на рынке недвижимости наблюдался аншлаг — невероятное количество сделок, но затем в течение полутора лет цена метра рухнула почти на 40%. И тот, кто раньше не мог позволить себе квартиру на Фрунзенской набережной, спокойно её приобрёл. Однако ожидать подобного развития сценария в 2022 году было бы слишком опрометчиво, полагает эксперт. Каким он будет — не скажет никто.
Очень много зависит от того, будет ли поддержка застройщиков, предпринимателей, а также поддерживающие программы для населения, — говорит Кановас.
Тем временем уже сегодня, по словам Ахметдиновой, часть собственников, ощутив снижение спроса, увеличили уровень торга при продаже объектов до 10–15% от начальной цены предложения. Есть все основания ожидать дальнейшей тенденции к снижению стоимости части объектов вторичного рынка. Глубина падения цен будет зависеть от уровня покупательной способности населения, ипотечных ставок и развития геополитической ситуации.
Если кризис затянется, а кредитно-денежная политика в среднесрочной перспективе не изменится, то к концу года нельзя исключать снижения цен на часть объектов вторичного рынка на уровне 25–30%, — прогнозирует Ахметдинова.
В случае появления дополнительных механизмов поддержки вторичного рынка жилья и разрешения геополитической ситуации в ближайшей перспективе падение будет менее ощутимым.
Ждать нельзя продавать
Главный вопрос для потенциальных покупателей: стоит ли приобретать жильё на вторичном рынке сейчас или подождать? Стоит, если банк успел одобрить вам ипотечный кредит на «старых» условиях и вопрос только в выборе объекта, уверен Бугров. Однако к выбору квартиры нужно подходить очень осторожно. Многие продавцы взвинчивают цены, объясняя это обвалом рубля. Переплачивать не стоит даже при ограниченном предложении (часть продавцов сняла квартиры с продажи и ждёт, как будет развиваться ситуация дальше), говорит эксперт.
Не берите квартиру в «убитом» состоянии — взгляните на стоимость стройматериалов и посчитайте, во что вам обойдётся сейчас ремонт. Брать ипотеку под 23% и выше я бы тоже не советовал, учитывая нынешние экономические риски, объёма которых мы до конца даже не представляем, — рассуждает Бугров.
Основной риск для тех, кто решил отложить покупку в ожидании снижения цен, заключается в том, что в такие периоды снижается доля ликвидных вариантов, а значит, выбор квартир может стать меньше. Вдобавок надо учитывать и тот факт, что ужесточение кредитно-денежной политики может продолжиться, если не удастся обуздать инфляцию, замечает Ахметдинова. Что касается собственников жилья, то продавать вторичную недвижимость сейчас выгодно, поскольку цены находятся на своём пике и риск их снижения в ближайшее время очень велик, продолжает она. Но при этом они должны чётко понимать стратегию дальнейшего использования денежных средств, полученных от продажи, чтобы полученный доход не «съела» инфляция.
Когда покупатель может расплатиться за квартиру без займов от банков, тогда нужно смотреть на то, какой из продавцов будет сговорчивее в отношении дисконта, говорит Николай Вавилов.
Поэтому, с одной стороны, определённо стоит подождать момента, когда продавцы начнут паниковать и соглашаться на более серьёзные скидки. С другой, если жилищный вопрос нуждается в срочном решении, его необходимо решать, а кредит можно будет рефинансировать по более удобной ставке ближе к концу года, — рассуждает эксперт.
Если вы хотите улучшить качество своего жилья, то есть смысл делать это сегодня, уверен руководитель ГК «Содействие» Алексей Лашко. Ключевая ставка на уровне 20% долго не продержится, а значит, в обозримой перспективе стоимость ипотечных кредитов начнёт снижаться. Проблемы на рынке возникнут, если государство не станет субсидировать застройщиков, а ставка ЦБ не будет меняться продолжительное количество времени, считает эксперт.
В любом случае — будет ли совершена сделка сейчас или позднее — не стоит экономить на страховке. При оформлении ипотеки как никогда необходимо учитывать свою платёжеспособность, просчитывая все возможные варианты. Страховаться лучше «углублённо», в том числе от потери работы. По мнению Бугрова, если острой необходимости в покупке или продаже недвижимости нет, можно отложить этот вопрос на два-три месяца. К этому моменту цены на недвижимость могут стабилизироваться, и будет легче оценить масштаб наступившего кризиса и собственные финансовые возможности.