В России вступил в силу закон, который ограничивает переплату по ипотеке для новых заемщиков. Однако у банков остается арсенал уловок, чтобы заработать на неопытных клиентах. NEWS.ru расскажет, как подготовить себя к ипотеке с учетом новых и старых законов. И сэкономить сотни тысяч, а где-то — и миллионы рублей.
Новая норма
В России ограничили переплату по новым ипотечным кредитам. Теперь полная стоимость кредита (ПСК) по ипотеке не может превышать среднерыночную более чем на треть. Причем ПСК включает не только проценты по кредиту, но и любые другие связанные с ним платежи заемщика — страховку, плату за выпуск кредитной карты и т. д.
Норма касается кредитов на покупку квартир, машино-мест, земельных участков, а также на строительство жилого дома и рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов. Ранее аналогичные нормы применялись исключительно в потребительском кредитовании.
Соответствующий закон вступил в силу 3 июля, но президент подписал его еще год назад. Поэтому у банков было много времени, чтобы подготовиться. И навесить на клиента другие расходы.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
1. Спросите про дополнительные услуги
В полную стоимость кредита могут не войти платежи в связанные с банком организации. Например, «консалтинг по объекту недвижимости», «платная бронь», «проверка безопасности сделок», «удаленная сделка». Заранее узнавайте в банке о тех услугах, которые нужно будет купить при оформлении ипотеки.
2. Экономьте на страховке
Страховка в банке, где берется ипотека, скорее всего, будет дороже, чем в самой страховой компании. Банк вообще может взять до 90% цены страхования себе. Поэтому выгоднее сделать полис самостоятельно в одобренной банком компании и предоставить его при оформлении ипотеки.
С другой стороны, иногда банки дают скидки за оформление страховки у них. Поэтому лучше все высчитывать индивидуально.
3. Изучите объекты со ставками 0,01% и рассрочкой
Разберем и другие способы заплатить меньше за свое жилье. Мы уже писали о том, как застройщики начали предлагать кредиты под 1%, 0,1% и даже 0,01% годовых. И это не мошенничество — строительные компании просто пытаются быстро привлечь средства на свои объекты. Да, стоимость самой квартиры по такой программе может быть в полтора раза выше, чем при обычной ипотечной ставке. Но переплата по кредиту окажется мизерной, и в итоге покупатель может сэкономить миллионы.
Однако нужно иметь в виду несколько подводных камней:
— часть таких кредитов предоставляется только льготникам или семьям с детьми;
— супернизкая ставка может действовать лишь определенный период, а потом резко повышаться;
— могут быть установлены повышенные требования к первоначальному взносу, телу кредита или сроку выплаты;
— кредит может выдаваться на жилье в ранней стадии строительства. Но завершат ли возведение вашего дома в кризис — вопрос.
Еще один способ сэкономить — рассрочка. Девелоперы предлагают различные схемы внесения платежей, исходя из стоимости квартиры. Например, 25/25/50% или 15/15/70%
4. Узнайте про льготную ипотеку
- Льготная ипотека под 7% — для всех совершеннолетних граждан на покупку готового жилья у застройщика, строящегося жилья, а также на строительство частного дома и покупку участка под строительство.
- Семейная ипотека под 6% — для семей с ребенком, родившимся с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года, или ребенком-инвалидом. Купить можно почти все то же, что и по льготной ипотеке, плюс вторичку на Дальнем Востоке.
- Дальневосточная ипотека под 2% — для молодых супругов не старше 35 лет; граждан до 35 лет с детьми до 19 лет; участников программы «Дальневосточный гектар»; граждан, переехавших на Дальний Восток по программам повышения мобильности трудовых ресурсов; россиян с трудовым стажем от пяти лет в медицинских и образовательных организациях Дальнего Востока.
- Сельская ипотека под 3% — для жителей сельской местности (и желающих туда переехать) в возрасте от 21 до 75 лет. В апреле 2021-го программу приостановили, но некоторые банки, например Россельхозбанк, ее частично вернули. Кредит обычно выдается либо на строящийся, либо на сравнительно недавно построенный частный дом.
- Военная ипотека — для военных, заключивших первые контракты после 2005 года. Государство производит им ежегодные выплаты (в 2022-м она составила 311 тыс. руб.), которые затем можно использовать как первоначальный взнос при покупке готовой или строящейся квартиры, дома или его части с земельным участком. Процентные ставки банки устанавливают самостоятельно.
5. Почитайте про льготы в целом
В некоторых регионах, например в Санкт-Петербурге, помогают купить жилье бюджетникам — работникам медицинских, образовательных и социальных организаций. Им могут выплатить до 10% стоимости жилья, если они проработали в учреждениях больше 10 лет. Кроме того, в регионах действуют различные программы для молодых семей, но ежегодно на них может претендовать не очень большое количество граждан.
Также по всей стране многодетные семьи могут получить 450 тыс. руб. на погашение ипотеки. Право на льготу имеют семьи, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родился третий ребенок и последующие дети. Закрыть кредит при этом можно на абсолютно разные объекты — дом, квартиру, в том числе по договору долевого участия, или на земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Главное, чтобы договор ипотеки был подписан до 1 июля 2023 года.
А еще на улучшение жилищных условий, первоначальный взнос по ипотеке и ее досрочное погашение можно потратить материнский капитал.
6. Используйте зарплатные проекты
Перед оформлением ипотеки можно изучить предложения банка, в котором у вас есть зарплатный проект. Здесь можно рассчитывать на скидку в 0,2–0,8 процентного пункта на весь срок кредита. При этом, по действующим законам, вы можете направить работодателю заявление о смене банка и тем самым получать деньги через более интересную вам организацию. Работодатель должен одобрить заявление, иначе ему грозят штрафы до 100 тыс. руб.
7. Вносите больше — платите меньше
Сократить расходы на ипотеку поможет и первоначальный взнос. Чем он больше, тем меньше переплата по кредиту. А еще часть банков могут снизить ставку при определенной величине взноса.
Также важно выбрать тип платежей — они могут быть аннуитетными или дифференцированными. Чаще всего выбирают первый тип: весь долг и все проценты суммируются и делятся на срок кредита. Каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму.
Во втором случае тело долга распределяется на весь срок равными долями, а вот большая часть выплат по процентам приходится на первые годы. Поэтому сначала заемщик платит довольно большие суммы. Но со временем они сокращаются, потому что уменьшается тело долга, а с ним — и выплаты по процентам. Этот вариант подходит для состоятельных граждан, которые могут себе позволить большие платежи в самом начале пути. Зато в конце они заплатят по процентам гораздо меньше, чем выбравшие аннуитетную плату.
Также можно погасить ипотеку досрочно и тем самым сэкономить на выплатах по процентам. Максимальную сумму досрочного погашения не ограничивают — разом закрыть можно хоть весь кредит. Но банки выставляют требования к минимальным досрочным платежам, и это может стать проблемой.
8. Рефинансируйте и реструктурируйте
Если «лишних» денег на досрочное погашение кредита нет, можно его рефинансировать. То есть оформить новый кредит, которым закрываются старые займы. Так можно получить лучшую процентную ставку, продлить срок кредита и уменьшить ежемесячную выплату. Можно рефинансировать кредит в текущем банке, а можно уйти в другой, который предлагает более выгодные условия. К примеру, сейчас можно взять обычную ипотеку под 10,5%. В конце года Центробанк может, по разным оценкам, опустить ключевую ставку до 7%, а, значит, ипотеку могут начать выдавать уже под 8%. Когда это случится, можно снизить ставку и по своему кредиту через рефинансирование.
Если вы рефинансируете ипотеку в своем банке, это называется реструктуризацией. Ее, как правило, применяют клиенты с просрочками и штрафами, которые не имеют возможности платить за кредит в прежнем объеме. Однако банк выставляет им ряд требований, например к сумме долга и сроку задолженности, и в одобрении заявления могут отказать. Также необходимо обращать внимание на сроки рассмотрения заявления. Тем не менее банк может пойти навстречу клиенту, увеличив срок кредита или дав отсрочку по уплате процентов. Но в первом случае переплата по процентам увеличится, поэтому условия реструктуризации нужно читать очень внимательно.
9. Уйдите на ипотечные каникулы
Ипотечные каникулы — освобождение на срок до полугода от ежемесячных платежей или их части. Если договор ипотеки оформлен до 1 марта 2022-го, а доходы заемщика или заемщиков (например, супругов) в прошлом месяце упали более чем на 30% по сравнению со среднемесячным доходом за прошлый год, заемщики получают право на каникулы. Но есть еще одно условие: размер всего ипотечного кредита в Москве должен быть до 6 млн руб., в Московской области, Санкт-Петербурге и дальневосточных регионах — до 4 млн руб., во всех остальных регионах — до 3 млн руб. Обратиться с заявлением в банк клиент может до 30 сентября этого года.
10. Используйте налоговые вычеты
Один раз в жизни каждый россиянин может получить налоговый вычет, вернув уплаченный им НДФЛ в размере 13% от 2 млн рублей, потраченных на покупку квартиры. То есть это 260 тыс. рублей. Если квартира стоила хотя бы 4 млн руб. и покупалась супругами, то на вычет имеет право каждый из них и семья может получить до 520 тыс. руб.
Также можно вернуть налог с выплат по процентам по ипотеке. Максимально возможная сумма процентов, с которой рассчитывается вычет — 3 млн рублей. То есть вернуть получится до 390 тысяч рублей. Если кредит оформлялся в браке (неважно, на кого из супругов) и выплаты по процентам составили более 6 млн руб., вычет может получить каждый из супругов, и семья заработает уже 780 тыс. руб.
Эти два типа вычетов не исключают друг друга, и семейных доход может дойти до 1,3 млн руб. Но разница между вычетами все же есть. В первом случае, если гражданин заплатил за квартиру не 2 млн руб., а, к примеру, 1 млн и получил 13% лишь с этой суммы (то есть 130 тыс. руб.), то в будущем, с другой сделки, он может получить оставшиеся 130 тыс. руб. Второй же тип вычета можно использовать только для одного кредита. Поэтому, если сумма ипотеки значительно меньше 6 млн руб., а через пару лет семья не исключает новый большой заем, лучше оформить вычет в 390 тыс. руб. только на одного супруга. Тогда у второго супруга сохранится право на вычет при следующей ипотеке.
Материал написал при содействии первого вице-президента «Опоры России» Павла Сигала, старшего управляющего партнера юридической компании PG Partners Петра Гусятникова и руководителя ГК «Содействие» Алексея Лашко.