Сдача недвижимости — популярный способ получения дохода. Но к нему прилагается и обязанность — своевременно платить налог на сдачу квартиры. Недавно в стране заработала прогрессивная шкала ставок для физических лиц и появилось больше вариантов легализации этого дохода. Разберемся, что нужно знать, чтобы не попасть впросак: сколько платить, как затем отчитаться и каким образом легально уменьшить налоговую нагрузку.
Сколько нужно платить за сдачу жилья?
Первым делом разберемся, сколько придется платить. Налог на аренду квартиры может рассчитываться по-разному.
Если вы сдаете квартиру как физическое лицо — налог считается через декларацию 3‑НДФЛ. Доходы облагаются по прогрессивной шкале:
до 2,4 млн руб. в год — 13%;
2,4–5 млн руб. — 15%;
5–20 млн руб. — 18%;
20–50 млн руб. — 20%;
свыше 50 млн руб. — 22%.
То есть если ваш доход со сдачи квартиры в аренду в 2025 году составляет менее 2,4 млн рублей, то ставка налога фиксированная — 13%. Но если превысили эту отметку — вероятность платить больше возрастает. Это ключевое отличие 2025 года.
Статус индивидуального предпринимателя позволяет снизить процент.
УСН (упрощенная система налогообложения) — 6% от дохода. Это законный способ снизить налог на сдачу квартиры в аренду.
Помните, что при этом нужно оплачивать страховые взносы.
Новый и удобный формат работы с недвижимостью — самозанятость. Какие ставки?
4%, если сдаете физическому лицу.
6%, если сдаете ИП или компании.
Главное достоинство: не нужна декларация, все оплачивается сразу через приложение «Мой налог».
Сколько нужно платить за сдачу жилья?
Как подать декларацию и избежать штрафов?
Сроки: форма 3‑НДФЛ подается до 30 апреля года, следующего за отчетным (то есть за доходы 2024 года — до 30 апреля 2025 года, за доходы 2025 — до 30 апреля 2026 года). Уплатить причитающийся налог нужно до 15 июля.
Что будет за просрочку?
Штраф за несвоевременную сдачу декларации — от 5% до 30%, не менее 1000 руб.
Пени — 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки.
Штраф за неуплату налога — 20% от суммы, если умышленно — до 40% и уголовная ответственность при крупной задолженности.
Как отчитаться о доходах? Можно лично, через «Личный кабинет ФНС», или почтой с описью вложений. Платящие налог через приложение «Мой налог» самозанятые освобождаются от необходимости подавать декларации. Налог рассчитывается автоматически, и все платежи можно внести онлайн. Это один из самых удобных способов легализовать доход от аренды и при этом честно платить налог на аренду квартиры.
Можно ли уменьшить налог на аренду?
Да! Легально снизить налог на сдачу в аренду можно, не нарушая закон. Главное — грамотно выбрать формат работы и вовремя подать все документы. Объясняем, как именно.
Первый пункт — выбор режима налогообложения.
Самозанятый (4–6%) выгоден при доходах до 2,4 млн руб. в год.
УСН ИП (6%) — при больших оборотах и надежной отчетности.
Патент — фиксированная сумма, выгодна при стабильной прибыли.
Не забывайте вести учет расходов и вычетов.
Учет расходов: если арендаторы сами платят за коммунальные услуги, эти суммы не считаются вашим доходом и не облагаются налогом.
Для физлиц доступны вычеты по другим источникам — лечение, обучение, ИИС, — их можно вычесть из общей суммы налога.
Что такое патентная система? ИП может купить патент на сдачу жилья — цена зависит от региона и площади, но можно снизить налог, учитывая страховые взносы
Профессиональный доход (НПД) — минимум бумажной волокиты и фиксированная ставка.
Сравнение вариантов
Ответственность за неуплату
Если ФНС выяснит, что квартира сдается без уплаты налогов, может доначислить сумму за последние три года и потребовать уплаты в полном объеме. Особенно если есть признаки систематичности. И неважно, сдается ли жилье в одном экземпляре или у владельца несколько объектов, — уплата налога на сдачу в аренду обязательна в любом случае.
Невыполнение обязательств грозит следующими проблемами.
Административные штрафы: 5–30% (от декларации) и 20–40% (от неуплаченного налога) плюс пени за просрочку.
Возможное уголовное преследование: при долгах от 2,7 млн руб. за 3 года — штраф до 300 тыс. руб. или до одного года тюрьмы; при особо крупных — до 500 тыс. руб. и до трех лет лишения свободы.
Блокировка счетов и запросы на финансовую информацию со стороны ФНС.
Дополнительные факты в 2025 году
ФНС мониторит регулярные платежи на карты и переводы, особенно если у владельца несколько квартир — это повод для проверки.
Налоговая может выявить факт сдачи жилья по данным Росреестра и регулярным поступлениям.
Если сдаете нескольким лицам, стоит закреплять выплаты и условия в договоре — это защитит от претензий.
Как выбрать оптимальный путь?
Оцените доход за прошлый год.
Сравните варианты:
до 2,4 млн руб. — чаще всего выгоден НПД;
более 2,4 млн руб. — ИП на УСН или физлицо с НДФЛ (но 6% выгоднее).
Ознакомьтесь с вычетами и вычетными возможностями.
Учитывайте свои планы: сдаете одну квартиру или несколько? Планируете ли расширяться?
Если сомневаетесь — проконсультируйтесь с налоговым консультантом.
В 2025 году возможности платить налог на сдачу квартиры в аренду становятся гибче и прозрачнее. Главное — не забыть отчитаться: декларацию по 3‑НДФЛ подать до 30 апреля, налог оплатить до 15 июля.
Если вы сдаете жилье самостоятельно, изучите варианты налогообложения: физлицо, ИП на УСН, самозанятый, патент — каждый подходит под разные сценарии. Это позволит оптимизировать расходы и не допустить штрафов.
Платите вовремя, выбирайте удобный режим, и пусть доход от аренды приносит только комфорт и уверенность, а не головную боль и штрафы.
