Аренда квартир заметно дорожает, и рост ставок продолжится. Предпосылок к их снижению пока нет. Что будет с ценами до конца года, как на них влияют ключевая ставка и спрос со стороны мигрантов, когда купить жилье будет выгоднее, чем снять, рассказал в эксклюзивном интервью NEWS.ru основатель Российской гильдии риелторов, эксперт в области недвижимости Константин Апрелев.
Как меняется рынок аренды в России
— Что сейчас происходит на рынке аренды в России? Некоторые эксперты говорят о нетипично высоком спросе даже для летнего сезона. Так ли это?
— Рынок аренды в столичных регионах и городах-миллионниках цикличен. Как правило, с августа арендные ставки начинают повышаться и поднимаются вплоть до Нового года. Обычно этот рост составляет около 10%. С конца декабря происходит обратный процесс, и ставки снижаются вплоть до июня. Рынок отыгрывает назад те же 10%. Если вы планируете снять жилье и хотите, чтобы оно обошлось вам на 10% дешевле, делайте это в июне.
— Это характерно и для 2024 года?
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
— Сейчас ситуация немного отличается. Многие из тех, кто собирался купить жилье, теперь не могут себе этого позволить. Прежде всего, из-за высокой ключевой ставки, которая в июле выросла еще на два процентных пункта. Ежемесячная ипотека стала еще на 10% дороже.
— Как это влияет на рынок аренды?
— Ставки на покупку квартир на вторичном рынке теперь являются фактически заградительными. Первичный рынок, несмотря на наличие ипотеки с господдержкой (льготная ипотека под 8% исчезла с июля, но видоизмененная семейная под 6% и ряд других программ остались. — NEWS.ru), почти никак не влияет на аренду. Даже купив квартиру в новостройке, какое-то время люди продолжают снимать квартиры — быстро выйти из аренды не получается.
В прошлом году ставки аренды в Москве выросли на 17%, а в некоторых регионах — на 30%. Это было связано в том числе с ростом доходов части населения, в первую очередь — специалистов ОПК и участников СВО.
Они получают значительно больше, чем граждане в среднем по стране, и снимают для семей более дорогое и комфортное жилье. Естественно, это приводит к росту арендных ставок.
Но большее влияние оказывают заградительные ипотечные ставки, лишившие рынок недвижимости многих покупателей. Ежегодно в России около 4 млн человек приобретали квартиры. В 2024-м их количество может сократиться до 2 млн. Возможно, за счет первого полугодия мы осилим порог в три миллиона, но все равно это будет очень существенное снижение. То есть около 1 млн человек останутся на рынке аренды, не считая тех, кто на него и так выйдет (молодые семьи и специалисты, переехавшие на работу в город). Спрос будет расти.
Что будет со ставками аренды в будущем
— Снимать жилье в последнее время стало заметно дороже. Аренда будет только дорожать?
— Большинство экспертов и специалистов ожидают, что осенью цены на аренду вырастут еще на 15–17%. При этом в 2024 году арендные ставки в принципе не снижались. С января они выросли на 5–7%. Спрос на аренду подогревается, а покупательский интерес сокращается, в том числе и на рынке новостроек. Это ведет к тому, что большее число людей рассматривают аренду как инструмент решения жилищного вопроса.
Если сравнить покупку квартиры в ипотеку и аренду жилья, то чисто экономически (с точки зрения затрат по отношению к стоимости жилья) аренда — это 4–5% годовых, в отдельных регионах, возможно, 6%, а ипотека — 20%. И это не считая возврата тела кредита. То есть ежемесячные затраты на ипотеку в 4–5 раз выше, чем на аренду, поэтому она пользуется большей популярностью. Думаю, осенью ставки вырастут на 15–20%.
— Вы упомянули о растущем спросе. Что происходит с предложением аренды?
— Предложение есть, оно эластично, но не настолько, чтобы полностью компенсировать растущий спрос. Тем не менее дорожающая аренда приводит к расширению предложения. Часть людей, которые раньше за 30 тысяч рублей не стали бы сдавать квартиру, начали делать это сегодня, когда ставки поднялись до 45–50 тысяч рублей.
Как мигранты и вернувшиеся россияне влияют на рынок аренды
— После трагических событий в «Крокус Сити Холле» СМИ писали, что мигрантам стало труднее снимать жилье. Как с этим дела обстоят сегодня?
— Агрегаторы не используют фразы «не славяне» или «мигрантам не сдаем». В рекламе это запрещено. Мигрантам стало сложнее снимать квартиры. Жителям стран ближнего зарубежья все равно сдают жилье, но в итоге оно приносит арендодателю примерно на 10% больше, чем если ту же квартиру будут снимать славяне. «Крокус» особо не повлиял на ситуацию. Кто-то сдает жителям ближнего зарубежья квартиру, которую, условно говоря, не жалко, и выигрывает на этом 10% от ежемесячной ставки. Кто-то не хочет этого делать и теряет в итоге те же 10%.
— Какова на сегодняшний день доля иностранных граждан среди арендаторов? Она сократилась или увеличилась?
— Она выросла с прошлого года, причем за счет высококвалифицированных специалистов, приезжающих в Россию на высокооплачиваемые рабочие места, в том числе с семьями.
По нашим оценкам, почти две трети из тех, кто, спасаясь от мобилизации, уехал в страны ближнего зарубежья, вернулись в РФ. Кроме того, возвратилась половина граждан из стран дальнего зарубежья. Это еще одна причина растущего спроса, особенно на жилье бизнес-класса. В начале этого года именно на такие квартиры в Москве наблюдался опережающий рост ставок.
— Можете привести конкретные цифры?
— Это те же 10–15%, но для такого узкого сегмента нехарактерные.
— Рост числа тех, кто приехал в Россию и начал снимать жилье, будет в дальнейшем влиять на стоимость аренды?
— Это и сейчас влияет, с начала года. По этой причине цены на аренду не снижались, а продолжали расти. Плюс инфляция и рост доходов населения. Но ключевым фактором является недоступная ипотека.
— Если бы сейчас произошел отток мигрантов, стоимость аренды бы упала?
— Это никак не повлияло бы на рынок.
Как сэкономить на аренде
— Как в нынешних условиях можно сэкономить на аренде?
— Начинать снимать квартиру лучше в июне, июле или августе. В сентябре — октябре уже поздно метаться, ставки подрастут еще на 10%.
Определитесь, что для вас как арендатора важно: транспортная доступность или компактность проживания. Проведите сравнительный анализ и постарайтесь сфокусироваться на основных вопросах, связанных с вашими потребностями.
Если вы не хотите тратить лишнее время на дорогу до работы или учебы, вероятно, стоит заплатить больше, но снять квартиру у метро. Другой вопрос: нужна ли вам лишняя комната или, может быть, достаточно небольшой площади?
Определитесь, какого формата вам нужна квартира или студия. Возможно, вам подойдут апартаменты. На этом также можно сэкономить.
Если у вас есть мебель и бытовая техника (стиральная машина, холодильник, электроплита и т. п.), можно снять квартиру без нее. Тогда жилье вам обойдется дешевле на 10–15% или даже больше.
Нужен ли вам ремонт в квартире? Качественный ремонт создает ту же разницу в стоимости — 10–15%. То же самое относится к мебели.
Сейчас можно снять квартиру в ближайшем Подмосковье дешевле, чем в Москве. Она может находиться рядом со станциями пригородных электричек, чьи платформы совпадают со скоростными диаметрами, где составы ходят с такой же частотой, как метро. То есть вам не придется тратить много времени на дорогу.
— Сейчас можно торговаться или это бесполезно?
— Чтобы торговаться, нужно приводить аргументы. Для этого необходимо проанализировать ситуацию, рассмотреть аналогичные квартиры, провести их сравнительный анализ. Смысл торговаться есть тогда, когда вы можете доказать, что стоимость той или иной квартиры немного завышена.
— Какие аргументы можно привести?
— Все зависит от ситуации. Готовы ли вы снимать квартиру уже завтра или только через две недели, можете ли внести аванс, гарантийный взнос, заплатить риелтору, устраивают ли вас все условия... Очень много моментов. Стоимость квартиры, которую представляет риелтор, в большинстве случаев рыночная, и торговаться бесполезно.
— Учитывая все вышесказанное, что делать — покупать или снимать?
— Сейчас лучше всего разместить накопления на депозите, вложить в ценные бумаги под хорошие проценты и ждать изменений на рынке. Как только ситуация начнет стабилизироваться (ключевая ставка пойдет вниз) и появятся сигналы к росту цен на жилье, в этот момент стоит его покупать.
С точки зрения формата сегодня однозначно лучше снимать, потому что это в 4–5 раз дешевле ипотеки.
Читайте также:
Эксперты предрекли резкий рост стоимости аренды квартир осенью
Риелтор раскрыл, почему аренда жилья подорожает осенью