Стоимость квадратного метра в России выросла на треть за год. Ключевым фактором стала льготная ипотека. Спрос разогрел рынок недвижимости, и до сих пор цены росли как на дрожжах. Ажиотаж уже схлынул, однако предложение по-прежнему отстаёт от спроса. Рост среднерыночных цен будет замедляться, прогнозируют эксперты. Чтобы снизить конечную стоимость жилья, застройщики будут стремиться наращивать долю малогабаритных квартир. А вот рассчитывать на то, что жильё станет доступнее, очевидно не стоит. Это касается прежде всего первичного рынка. Но стоит ли сегодня вкладывать в жильё?
Пределы роста
В Минстрое прогнозируют, что цены на жилую недвижимость «стабилизируются» не раньше чем через полгода. Как заявил глава Минстроя России Ирек Файзуллин, к середине 2022 года баланс спроса и предложения на рынке недвижимости в крупных городах придёт к равновесию, чему будет способствовать ввод в эксплуатацию новых жилых домов.
По данным ЦИАНа, средняя стоимость жилья в новостройках за год выросла на 33,5%, достигнув к началу октября 110,3 тысячи рублей за квадратный метр.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Динамика цен на жилую недвижимость в России действительно очень сильно зависит от баланса спроса и предложения на рынке, заявил в беседе с NEWS.ru руководитель центра новостроек риелторской компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Повышение доступности ипотечных продуктов в прошлом году привело к существенному росту спроса и сокращению доли ликвидного предложения, из-за чего цены резко пошли вверх. А наращивание объёма строительства при слабо развитой ресурсной базе и дефиците иностранной рабочей силы из-за коронавирусных ограничений ещё и привело к взлёту цен на основные строительные материалы, отметил эксперт.
По словам Зайцева, рост цен на квартиры в новостройках замедлился в июле-августе, когда из-за изменений условий льготной ипотеки спрос «просел».
В некоторых крупных городах мы зафиксировали отрицательную месячную динамику изменения цен. Например, по сравнению с июлем средняя цена снизилась в Омске на 1,5%, в Челябинске на 1%, в Перми на 0,6%, в Уфе на 0,4%, — рассказал эксперт.
Причём судя по всему сыграл роль сугубо психологический фактор, поскольку уже в сентябре спрос начал отыгрывать позиции и во всех крупных городах отмечалась положительная динамика изменения средней цены квадратного метра на первичном рынке. Впрочем, темпы роста явно замедляются. Если до сентября «первичка» дорожала на 1,5–2% в месяц, то в сентябре она прибавила в цене всего 0,77%, указал Зайцев.
Если Цетробанк продолжит тренд на повышение ключевой ставки, это будет повышать стоимость кредитных средств для массовых покупателей и сдерживать спрос. Впрочем, ожидать в 2022 году какого-то революционного снижения цен на рынке жилой недвижимости не стоит, хотя динамика роста явно снизится, а в отдельные периоды может быть и вовсе нулевой, полагает Зайцев.
Что касается новых проектов, то здесь не исключено снижение конечной стоимости квартир на уровне 5–10%, в том числе за счёт сокращения их площади, — отметил эксперт.
Сейчас выгоднее строить не комфортное жилье с высоким ценником, а дешевое и малометражное, которое не так давно вновь стало популярным и пользуется спросом у семей со средним достатком, согласен эксперт по недвижимости, основатель агентства недвижимости Ярослав Кобаладзе. По его словам, востребованные новостройки дешеветь не будут. Здесь ожидается «плавный рост цен, на который влияет не покупательский спрос, а внешние экономические факторы», пояснил эксперт NEWS.ru.
С чем будет конкурировать «вторичка»
Несколько иная ситуация складывается на вторичном рынке, где предложение растёт в том числе из-за избыточной смертности на фоне пандемии, отмечают эксперты. По словам Кобаладзе, стоимость квадратного метра в регионах на вторичном рынке уже снизилась примерно на 6%. И дальнейший потенциал для снижения цены есть, «но для это для этого покупатели «вторички» должны насытиться тем, что имеется, а не создавать искусственно панику».
Продавцы, которые наблюдают стабильный спрос, не готовы продавать дешевле, чем их конкуренты. Особенно сложная ситуация с теми собственниками, которые выходят на встречную сделку по покупке, — рассказал эксперт.
Тем менее к концу 2021-го — началу 2022 года стоимость квадратного метра во «вторичке» может ещё снизиться. С одной стороны, благодаря росту числа доступных объектов, с другой, за счёт того, что покупка квартиры в новостройке теперь оказалась более дорогим удовольствием.
Цены на «новострой» даже выше, чем на уже готовый для проживания и сдачи в аренду вариант со вторичкой, — подчеркнул Кобаладзе.
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский в беседе с NEWS.ru обратил внимание на другую сторону медали.
По его словам, глобальный финансовый кризис не обойдёт Россию стороной, даже несмотря на положительное торговое сальдо, большие золотовалютные резервы и очень приличный размер ФНБ. При любом раскладе страну ждёт еще одна волна девальвации, поскольку сейчас укрепление рубля связано исключительно с ростом цен на энергоносители, уверен эксперт. Как только он закончится, рубль сразу пойдет вниз, и это уже постепенно происходит — цена на газ наконец-то упала ниже $1000 за тысячу кубометров, а спекулятивная истерия, похоже, заканчивается.
Но проблема в том, что эти процессы могут легко запустить заново новый виток инфляции, а значит, дорогостоящие покупки типа квартир людям придётся отложить, что опять-таки ударит по спросу, — предположил эксперт.
На этом фоне крайне негативно выглядит идея разрешить выдавать микрозаймы под залог недвижимости. У массы заёмщиков и без МФО возникнут проблемы с обслуживанием ипотечных долгов — даже в Москве количество квартир на рынке с обременением постепенно приближается к 30%, напомнил Кричевский. Так что пока серьёзных позитивных сдвигов можно не ждать. Слишком велика разница между ростом цен на квадратные метры и ростом доходов населения, который, по сути, отсутствует.
Помимо падения доходов, факторами, создающими неопределённость на рынке недвижимости остаются неустойчивые тенденции демографического давления на рынок, инфраструктурные пределы роста городов и общая экономическая нестабильность.