Покупка квартиры для большинства людей — серьезное дело, требующее вдумчивого подхода. Чтобы долгожданная сделка прошла успешно, важно заранее подготовиться и учесть все нюансы. Юрист Илья Русяев в интервью NEWS.ru объяснил, как приобрести жилье и не нажить лишних проблем.
Совет первый: начните с выписки из ЕГРН
Начать стоит со сведений из ЕГРН: свежая выписка о характеристиках и правах покажет владельцев, доли, аресты, ипотеку и иные ограничения, а выписка о переходе прав — историю собственников. Сверьте Ф. И. О. и паспортные данные продавца, адрес, площадь и кадастровый номер квартиры, а также основания права — договор, наследство, дарение, приватизация. Электронные файлы с подписью Росреестра сохраните как доказательство в случае спора.
Совет второй: проверьте судебные и исполнительные риски
Поиск по ГАС «Правосудие», арбитражной картотеке, банку данных Федеральной службы судебных приставов и реестру банкротств выявит иски о праве, раздел имущества, взыскания и признаки несостоятельности. Сделки, совершенные незадолго до банкротства, часто оспаривают, поэтому даты и предмет споров важны. Заодно посмотрите фон вокруг дома: тяжбы ТСЖ с жильцами, долги управляющей компании и конфликты с ресурсоснабжающими организациями — тревожные маркеры.
Совет третий: убедитесь, что в квартире никто не прописан
В договоре фиксируется, что ко дню передачи никто не прописан; продавец обязан снять всех с учета и предоставить подтверждающие справки. Отказники от приватизации и отдельные члены семьи собственника сохраняют право пользования на условиях закона — игнорировать это нельзя. Особое внимание — несовершеннолетним, гражданам в длительных командировках, больницах или местах лишения свободы: даже краткая отметка в домовой книге — повод требовать дополнительные гарантии и сроки выписки до сделки.
Совет четвертый: проверьте квартиру на перепланировку
Реальная планировка должна совпадать с поэтажным планом и экспликацией; любые переносы мокрых зон, проемов и перегородок согласуются и отражаются в техдокументации. Попросите проект, разрешение и акт приемочной комиссии; при сомнениях — заключение специалиста. Несогласованные изменения оборачиваются предписанием «вернуть как было», штрафами и сложностями при последующей регистрации.
Совет пятый: нотариус и органы опеки
Имущество, нажитое в браке, отчуждается при наличии нотариального согласия супруга либо по условиям брачного договора. Если среди собственников есть несовершеннолетние или подопечные, требуется разрешение органа опеки. Сделка по доверенности допустима при документе от нотариуса с точными полномочиями и действующим сроком; проверьте реестр, личность поверенного и причины отсутствия собственника.
Совет шестой: фиксируйте все в договоре
Предмет индивидуализируется адресом, кадастровым номером, площадью, назначением и долей; если передаются кладовая или машино-место как самостоятельные объекты, укажите их реквизиты. Цена — цифрами и прописью. Зафиксируйте порядок расчетов и условия их выдачи продавцу, сроки передачи ключей и освобождения, отсутствие зарегистрированных лиц, перечень остающейся мебели и техники, распределение расходов и пошлин, порядок урегулирования выявленных долгов и дефектов, ответственность и неустойку. Акт приема-передачи прилагается обязательно.
Совет седьмой: безопасные расчеты, аккредитив или депозит
При покупке квартиры в новостройке оплата должна проводиться по договору долевого участия через эскроу — специальный банковский счет для безопасных сделок: банк раскроет его после регистрации права. На вторичке — безналичный аккредитив или депозит нотариуса: деньги выдаются продавцу по выписке из ЕГРН о переходе права. Откажитесь от передачи наличных на руки и переводов на личные карты. Расписку с точными суммами и ссылкой на договор делают в момент раскрытия аккредитива / выдачи депозита. Покупатель вправе заявить имущественный вычет по расходам и по ипотечным процентам в пределах Налогового кодекса; условия выплат и сроки лучше обсудить до подписания, чтобы корректно рассчитать чистую цену сделки.
Совет восьмой: государственная регистрация
Право у покупателя возникает только с момента внесения записи в ЕГРН. Подача — через МФЦ или электронно; проверьте комплектность пакета (заявления, пошлина, правоустанавливающие и тех. документы, согласия) и совпадение данных во всех бумагах. На период регистрации разумно исключить иные операции с объектом. После получения выписки подайте заявление о запрете регистрационных действий без личного участия — это снижает риск поддельных заявлений и злоупотреблений доверенностями. Электронную выписку и акт храните в исходных файлах.
Многофункциональный центр (МФЦ) предоставления госуслуг «Мои документы»
Совет девятый: долги и обременения
Взносы на капитальный ремонт «следуют» за квартирой и предъявляются новому собственнику — запросите справку у регионального оператора. Коммунальные долги остаются за прежним владельцем, но мешают переоформлению лицевых счетов, поэтому закрепите обязанность их погасить до передачи и подтвердите это документами. Любые аресты и запреты снимаются до сделки. Наличие залога (ипотеки) у продавца предполагает участие банка и понятный порядок погашения с последующим снятием записи.
Совет десятый: проверка новостройки и застройщика
Договор заключается по 214-ФЗ с обязательной регистрацией; деньги при проектном финансировании идут через эскроу. Смотрите разрешение на строительство, права на землю, проектную декларацию, сроки ввода, судебные споры и финансовое состояние девелопера на официальных порталах. В ДДУ фиксируйте срок передачи, неустойку за просрочку, порядок осмотра и устранения дефектов, гарантийные сроки на конструктив и инженерные системы; акт приемки подписывайте после фиксации замечаний в ведомости.
И последнее, что часто упускают: документальная дисциплина. Храните электронные выписки, договоры, акты и платежные документы в исходном виде, с файлами подписи и банковскими квитанциями. Переписку по условиям сделки ведите письменно, итоги встреч фиксируйте в протоколах или допсоглашениях.
Такой порядок — не «украшение», а инструмент, который помогает отстоять право собственности, потребовать устранить недочеты, взыскать неустойку и, если понадобится, уверенно выступать в суде.
Читайте также:
Покупаем автомобиль без подводных камней: семь ценных советов юриста
ЦБ понизил ставку до 16,5%: что теперь будет с ипотекой, рублем и ценами
Россияне могут начать платить налог на продажу жилья независимо от срока владения
Россиянам рассказали, сколько денег можно вернуть при строительстве дома
