С июля в России отменена льготная ипотека под 8% и существенно ограничена семейная ипотека под 6%. В то же время ставки по обычным жилищным кредитам из-за роста ключевой уже легко доходят до 23%, а Центробанк — противник дешевой ипотеки — отменяет ограничения для банков по полной стоимости займов. В результате ожидаемо падает спрос на новостройки в России. NEWS.ru выяснил, что во многих регионах из-за этого начали снижаться цены на жилье. Рассказываем об этом в эксклюзивном материале.
Что происходит с ценами на новостройки в Москве
Некоторые экономические Telegram-каналы и СМИ уже публикуют статистику о том, что в различных районах старой Москвы средняя цена «квадрата» в новостройках упала на 9–17% за июль — сентябрь. Впрочем, руководитель направления «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов сказал NEWS.ru, что в данном случае речь идет о некорректной интерпретации. Ведь, к примеру, РБК пишет, что такая динамика цен объясняется изменением структуры предложения, а не отменой льготной ипотеки.
При этом цена жилья в новостройках по городу в целом продолжает пусть и очень медленно, но расти, фиксирует Попов. По итогам упомянутого квартала она выросла на 1,5% — то есть в среднем до 372 тыс. рублей за «квадрат». Но в отдельные месяцы в некоторых жилых комплексах начинают продавать новые квартиры. «Это приводит к изменению средних цен как внутри комплекса — там они могут снизиться и на 25–30%, — так и по району», — объясняет Попов. Он признает: в последние три месяца число районов, где можно зафиксировать заметное снижение цен — на 3% или более, — растет. «Если в апреле — июне их можно было пересчитать по пальцам одной руки, то в июле таких случаев было 15, в августе — 8 и в сентябре — 7», — говорит Попов. Но для объективности добавляет: примерно в 60 районах цены не меняются, а в 10 — растут.
Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев в беседе с NEWS.ru отмечает: в июле и августе на столичном рынке наблюдалась ситуация, когда средняя стоимость квадратного метра в новостройках два месяца подряд демонстрировала околонулевую динамику, однако эта просадка была отыграна в сентябре, когда цена «квадрата» в новых домах выросла на 1,2%. «Снижения есть, но это единичные истории, и не всегда реальные. С одной стороны, есть застройщики, которые действительно готовы предоставлять дисконт на уровне 5–10% при покупке без привлечения заемных средств. А есть те, кто делает скидку больше, но часто из-за того, что изначально цена объекта была завышена», — сказал Зайцев.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Как меняются цены на новостройки в регионах России
Попов полагает, что на других территориях России схожая картина. «В большинстве районов средние цены не меняются, но есть локации, где фиксируется чуть более заметный рост. И есть — где чуть более заметное снижение», — говорит эксперт.
Зайцев же указывает, что в Санкт-Петербурге и Ленинградской области средняя цена квадратного метра на первичном рынке стабильно демонстрирует положительную динамику. В июне рост был на уровне 0,9% относительно майских значений, в июле стоимость выросла еще на 0,2%, в августе — на 0,5%, в сентябре — на 0,3%. По итогам сентября, говорит представитель «Этажей», средняя стоимость квадратного метра среди крупнейших городов России снизилась в:
- Краснодаре (−3,7%),
- Ростове-на-Дону (−1,9%),
- Нижнем Новгороде (−1,3%),
- Уфе (−1,1%),
- Новосибирске (−0,7%),
- Волгограде (−0,6%).
Что будет с ценами в ближайшие месяцы
Попов считает, что описанные выше тренды сохранятся во всей стране. Средние цены по городу изменятся слабо, тогда как внутри отдельных ЖК (и, как следствие, по отдельным районам) увеличится число локаций, где цены будут в моменте расти или снижаться. «На массовую коррекцию цен застройщики не пойдут, пока у них есть финансовая подушка после нескольких кварталов рекордных продаж. А скидки и акции будут продолжать носить точечный характер», — сказал он.
Зайцев же считает, что ситуация с ценами не будет развиваться по единому сценарию. Сейчас высокая конкуренция за покупателя вынуждает застройщиков пересматривать свои стратегии продаж. Там, где у них будут проблемы с наполнением эскроу-счетов (со средствами на возведение домов), увеличения скидок и различного рода рассрочек вряд ли удастся избежать, но это больше единичная, чем массовая история, говорит аналитик. Многие девелоперы обеспечили себе достаточное наполнение эскроу-счетов и сейчас сокращают вывод на рынок новых проектов, а наиболее ликвидные варианты квартир готовятся продавать ближе к сдаче дома в эксплуатацию.
Девелоперы сейчас оказались в достаточно сложной ситуации, продолжает Зайцев. С одной стороны, необходимо стимулировать спрос и снижать цену, но, с другой, сделать это весьма проблематично из-за растущей стоимости рабочей силы, строительных материалов, а также высоких инфляционных рисков, которые могут реализоваться в период от продажи квартиры до получения денег с эскроу-счетов. В итоге, полагает эксперт, в ближайшее время цены на первичном рынке будут демонстрировать околонулевую динамику.
Есть ли альтернативные данные по ценам на новостройки в России
Так как все организации считают по-разному, NEWS.ru обратился за комментарием к аналитикам портала о недвижимости «Мир квартир». И они предоставили следующую статистику за июль — сентябрь. За эти три месяца в 52 городах из исследованных 70 квадратный метр в новостройках подорожал, а в 18 — подешевел. Самый большой прирост цен произошел в следующих городах:
- Чита (+12,9%),
- Улан-Удэ (+11,9%),
- Оренбург (+9,5%),
- Иваново (+6,3%),
- Воронеж (+5,3%).
Наибольшее падение фиксировали в:
- Махачкале (−20,1%),
- Нижнем Тагиле (−14,7%),
- Череповце (−10,6%),
- Грозном (−9,6%),
- Магнитогорске (−6,4%).
Московский «квадрат» подрос на 3,7%, до 389 310 рублей, подмосковный — на 1,3%, почти до 195,7 тыс. рублей, питерский —- на 1,7%, до 252,4 тыс. рублей. В среднем по всем городам цена квадратного метра в российских новостройках выросла на 1,6%, до 137,4 тыс. рублей.
При этом в «Мире квартир» также считают и по другой методике, исследуя среднюю цены квартиры в регионе. При таком расчете выходит, что цена жилья увеличилась в 45 городах, упала в 24, в одном осталась неизменной. Заметнее всего стоимость лота поднялась в:
- Улан-Удэ (+13,7%),
- Оренбурге (+12,3%),
- Симферополе (+9,9%),
- Саранске (+9,8%),
- Кирове (+7,1%).
Опустилась больше всего в следующих городах:
- Махачкала (−24,7%),
- Череповец (−11,4%),
- Нижний Тагил (−11,3%),
- Грозный (−10,5%),
- Иркутск (−6%).
В Москве квартира в новостройке выросла в цене на 5,6%, до 22,2 млн рублей, в Подмосковье — на 2,4%, до чуть более 10 млн рублей, в Петербурге — на 3,2%, до 13,3 млн рублей. С июня средний лот в целом по стране подорожал на 1%, до 7,254 млн рублей.
Читайте также:
В Госдуме призвали не возвращать массовую льготную ипотеку
«Больше никакой льготной ипотеки»: депутат Госдумы раскрыл суровую правду
Платеж 160 тысяч на 30 лет: как я брала ипотеку и ужаснулась. Личный опыт