Российские банки сегодня предлагают множество ипотечных продуктов как на новостройки, так и на вторичное жильё. Однако найти во всём этом многообразии по-настоящему выгодный вариант не так просто. Ипотека стала чуть более доступной после того, как ЦБ в конце апреля снизил ключевую ставку до 14%. И всё-таки для многих россиян проценты по жилищным кредитам остаются слишком высокими. NEWS.ru собрал лучшие предложения по ипотеке, узнал, стоит ли брать ипотеку в текущих условиях, и выяснил, кому из заёмщиков банки готовы предложить самые низкие ставки.


Льготные программы

Самые выгодные ставки по ипотеке — по действующим льготным программам. Например, по программе «Семейная ипотека» ставка не превышает 6%. Воспользоваться программой могут семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился первый ребенок или последующие дети. Так же ставка действует для родителей, имеющих ребёнка-инвалида. Требований к возрасту нет. Льготные условия распространяются на ипотеку в новостройках и на рефинансирование действующих жилищных кредитов.

При этом первоначальный взнос должен составлять не менее 15% стоимости квартиры. Срок кредита — до 30 лет, а максимальная сумма кредита — 12 млн для Москвы, Подмосковья, Ленинградской области и Санкт-Петербурга, 6 млн — для всех остальных регионов. На сегодняшний день в программе участвуют около 50 банков. Некоторые из них предлагают клиентам более низкую ставку. Например, в банке «Открытие» можно взять ипотеку под 5,5% годовых, однако первоначальный взнос при этом должен составлять 30–80% (программа распространяется только на квартиры в новостройках).

«Росбанк Дом» предлагает 5,7% с первоначальным взносом от 15%. В Альфа-Банке можно взять семейную ипотеку под 6% годовых.

Отделение Альфа-БанкаОтделение Альфа-БанкаNEWS.ru

Есть ещё ипотека с господдержкой (программа субсидирования процентных ставок по кредитам на покупку жилья). Однако надо учитывать, что она не распространяется на вторичное жильё. В программе участвуют более 60 кредиторов. Льготная ставка составляет 9% (с 1 мая 2022 года она была снижена с 12% до 9%) и действует на протяжении всего срока кредита. Требуемый первоначальный взнос — не менее 15% стоимости квартиры. При этом на сегодняшний день ряд банков уже сделали ставки ниже планки. Например, банк «Открытие» предлагает 8,5% при первоначальном взносе не менее 30%. В МКБ ставка составляет от 8,08%.

Но тут стоит помнить, что на пониженную ставку клиент может рассчитывать при соблюдении ряда условий. Например, если он откажется от предлагаемых банком видов страхования, процент по кредиту моментально увеличится. К примеру, в Сбербанке льготная ставка по ипотеке составляет 10%, но при страховании жизни и здоровья заёмщика она автоматически снижается на 1%, а при электронной регистрации сделки — ещё на 0,3% В итоге процент по жилищному кредиту может составить 8,7% годовых.

ДОМ. РФ за счёт личного страхования готов снизить ставку с 9,3% до 8,5%. В банке УБРиР ставка по программе с господдержкой составляет 8,2%, опять же, при условии комплексного страхования.

Стандартные программы

Заёмщикам, которые по тем или иным причинам не могут воспользоваться льготными программами, ипотека обойдётся гораздо дороже. В конце апреля ЦБ понизил ключевую ставку с 17% до 14%, и сегодня банки предлагают заключение договоров по стандартным программам минимум под 14–15% годовых. Так, «Росбанк Дом» предлагает ипотеку от 14,2% с первоначальным взносом от 20%. В Альфа-Банке стандартная ставка составляет 17,8% на новостройки и 17,3% на вторичное жильё. МКБ предлагает жилищный кредит от 15,74% на покупку квартиры на вторичном рынке.

Игра вдолгую: стоит ли брать ипотеку прямо сейчас shutterstock.com

В банке «Финсервис» можно взять кредит со ставкой от 15,5% и на первичку, и на вторичку. Но без личного и титульного страхования процент по кредиту будет заметно выше — 18,5%. В банке «Открытие» ипотечная ставка без страховки составит 18,99%, а со страховкой — 16,99%. Чтобы снизить процент по кредиту в Райффайзенбанке заёмщику придётся соблюсти ряд условий: оформить комплексное страхование и заявку онлайн, а также внести единовременный платёж. В этом случае процент по кредиту составит 16,49%.

Лучшие ставки не для всех

В целом итоговая ставка может отличаться для каждого конкретного клиента, говорят эксперты. На её величину во многом влияет размер первоначального взноса. Чем он больше, тем под меньший процент банк будет готов дать взаймы. Также, как правило, у банков есть скидки для зарплатных клиентов (например, в Сбербанке это 1%, в банке «Открытие» — 0,3%). Минимальная ставка обычно доступна лишь ограниченному кругу надёжных заёмщиков, в их числе и те, кто берёт займы очень крупные суммы.

При оформлении жилищного кредита на квартиру в новостройке на заём в большей степени влияет застройщик и его программы субсидирования ставки, разработанные совместно с банками, рассказывает специалист департамента стратегических исследований Total Research Глеб Финкельштейн. С ипотекой на вторичное жильё ситуацию несколько иная. Здесь банк более пристально смотрит и на кредитную историю, и на размер официальной зарплаты, принимая во внимание то обстоятельство, является ли компания-работодатель его зарплатным клиентом.

Но ключевым фактором может стать размер первоначального взноса, так как, чем меньше он будет составлять, тем выше, согласно банковским алгоритмам и статистике, вероятность дефолта заёмщика, — уточняет Финкельштейн.

Стоит ли покупать сейчас

С инвестиционной точки зрения ни о какой покупке недвижимости в ипотеку не может быть и речи, говорит эксперт по недвижимости, инвестор Ксения Аверс. В дальнейшем перепродать или сдать в аренду приобретённое жильё будет крайне сложно, предупреждает она. Какой доход должен иметь заёмщик, желающий купить квартиру под текущие банковские ставки для последующей сдачи в аренду? Очевидно, что этот доход должен перекрывать риск отсутствия арендных платежей, что в нынешней ситуации представляется маловероятным, считает Аверс.

В ближайшие два года цены на недвижимость скорректируются, причём не только в России, но и в других странах с зашкаливающей инфляцией. Поэтому приобретённая в ипотеку недвижимость окажется «минусовой» инвестицией, — объясняет собеседница NEWS.ru.

Игра вдолгую: стоит ли брать ипотеку прямо сейчас Сергей Лантюхов/NEWS.ru

Впрочем, всё вышесказанное не относится к другой категории покупателей — тем, кто покупает жильё для себя. Для этих заёмщиков риски одинаковы — платят ли они за арендное жилье либо за своё собственное. В случае когда покупка квартиры для человека является жизненной необходимостью, ждать лучших условий, возможно, не имеет смысла. Тем более имеющиеся накопления (на первоначальный взнос) верно и совсем не медленно съедает инфляция.

По словам Финкельштейна, продление льготной ипотеки до конца года спровоцирует застройщиков и дальше как минимум удерживать цены на новостройки на текущих уровнях, ссылаясь на удорожание проектного финансирования и стройматериалов, невзирая на постепенное снижение спроса. Что касается вторичного жилья, то вполне логично, что через год-два ипотечная ставка снизится вслед за ставкой ЦБ. Поэтому можно будет выгодно рефинансировать кредит, взятый в текущих условиях, говорит эксперт.

Снижение ключевой ставки может составить до 5% от нынешних значений. Регулятор предполагает, что ставка в 2024 году снизится до 9–9,5%. Но это может произойти и раньше, чтобы расположить к себе электорат перед президентскими выборами, полагает Финкельштейн.

Если есть уверенность в том, что с работой в ближайшие годы всё будет хорошо и есть очень хороший объект для покупки, то задуматься о приобретении квартиры действительно есть смысл и сейчас, — рассуждает эксперт.

Но вторичный рынок сейчас в очевидном нисходящем тренде: спрос сошёл на нет благодаря запретительным ставкам по ипотеке, и теперь продавцы вынуждены серьёзно снижать цены. Поэтому здесь есть смысл подождать ещё три-четыре месяца, резюмирует собеседник NEWS.ru.