В России придумали, как сдержать цены на жильё. Идея заключается в том, чтобы в несколько раз повысить предельную стоимость строительных проектов, которые могут получать государственное субсидирование. В случае её реализации в стране увеличатся объёмы ввода жилья, что в свою очередь должно стабилизировать цены на недвижимость. По мнению экспертов, только лишь увеличением предложения проблему однозначно не решить. И здесь особенно важно не переусердствовать.
Предельную стоимость проектов строительства жилья, которые могут получать субсидирование, предложили поднять с 500 млн до 2 млрд рублей. С соответствующей инициативой в Минстрой намерены обратиться эксперты общественного совета при ведомстве, пишут «Известия».
Доля жилья, которое возводится с использованием эскроу-счетов, в общем объёме стройки на сегодня составляет порядка 50%. При этом в некоторых регионах всё ещё нет таких проектов. Речь, в частности, идёт о субъектах, где маржа застройщиков составляет 5–10%.
По словам управляющего партнёра «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, получить проектное финансирование при таком показателе невозможно, поэтому девелоперы нуждаются в поддержке государства. Особенно это становится актуальным на фоне наметившегося роста ключевой ставки и увеличения себестоимости строительства.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Как отметили эксперты, программа распространяется на низкомаржинальные проекты, которые строятся в 49 регионах. Также предлагается распространить её на те субъекты, где стоимость стройки излишне высокая. В отрасли считают, что в случае реализации идеи объёмы ввода жилья в стране могут вырасти на 10–20%, что поспособствует стабилизации цен на квартиры.
Любые идеи, направленные на повышение объёма предложения на рынке первичного жилья, сейчас актуальны, считает руководитель центра новостроек риелторской компании «Этажи» Сергей Зайцев.
На наш взгляд, сейчас важно рассматривать любые варианты по стимулированию роста объёма предложения даже в те периоды, когда снизится покупательская активность. Это позволит наращивать ценовую конкуренцию на рынке жилья. Возможно, есть смысл пересмотреть подходы к проектному финансированию и сделать его дифференцированным, выделив крупные, средние и малые проекты, опробовать механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов, что позволит привлечь дополнительные оборотные средства, а это будет крайне актуально при снижении покупательского спроса.
В противном случае повышение ипотечных ставок приведёт к началу периода формирования отложенного спроса, когда часть покупателей перейдёт в режим ожидания лучших условий для покупки жилья. Застройщики на фоне снижения спроса сократят свои планы по вводу, что в долгосрочной перспективе может привести к очередному дефициту предложения на рынке и ещё более стремительному росту цен, объясняет Зайцев.
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский напоминает о том, что спрос рождает предложение. При повышении цены на товар спрос будет сокращаться, и вывод на рынок дополнительного предложения по тем же ценам, которые отталкивают спрос, приведёт только к перенасыщению рынка, снижению цены товара и возможным негативным последствиям для продавцов, в данном случае — для девелоперов, предупреждает эксперт.
По его словам, недвижимость в России в последнее время является так называемым товаром Гиффера, то есть товарной единицей, спрос на которую растёт даже при росте стоимости. Это редкое и достаточно аномальное явление.
Но это крайне недолгий процесс, и его последствия видны уже сейчас, когда цены на квадратные метры растут в пределах инфляции, а не теми сумасшедшими темпами, которые мы наблюдали в прошлом году, — объясняет Кричевский.
По мнению эксперта, до тех пор, пока у людей не начнут расти доходы и экономика не восстановится полностью, спрос на недвижимость не увеличится — эффект льготной ипотеки себя исчерпал ещё полгода назад.
Насыщение рынка предложением проблему не решит. Если намеренно утрировать, это всё равно что открыть в деревне салон элитных автомобилей. Просто в Минстрое считают, что у людей под подушкой огромные залежи наличности, которые срочно должны быть потрачены. Рост цен на недвижимость — это нормально, когда он происходит в пределах инфляции. Но при падении доходов населения ни о каком рыночном равновесии не может идти и речи, и никакие субсидии здесь не помогут, поскольку корень проблемы совершенно в другом.
По словам управляющего директора сети офисов МИЭЛЬ Александра Москатова, у строительной отрасли своя задача — наращивать темпы строительства. Это коррелирует с законами рынка: чем больше квартир — тем меньше цена. С другой стороны, дешёвая ипотека — это драйвер для покупателей. Продление программы льготной ипотеки поддержит спрос на объекты недвижимости. Но ни то, ни другое в чистом виде не является решением проблемы, уверен он.
Сейчас на рынке сформировался ситуативный дефицит в рамках одного года. И нам понадобится ещё год, чтобы выйти из потрясения. Как только на рынке образуется баланс, цены перестанут двигаться вверх. Это произойдет вне зависимости от того, отменят ли льготную ипотеку или будут субсидировать застройщиков. При этом на рынке сохраняется опасность возникновения пузыря.
Сейчас для многих покупка квартиры в новостройке не столько решение бытовой задачи, сколько финансовый инструмент. И пока цены растут, люди будут охотно вкладываться в недвижимость. Как только мы перейдём «точку перегиба», возникнет обратная ситуация, результатом чего станет застой отрасли и снижение цен, полагает Москатов. Это похоже на то, что происходило в Японии и США.
Строительное лобби видит недостаток предложения и несёт благую миссию остановить рост цен через наращивание темпов строительства. Однако эти меры не сработают быстро, предупреждает Москатов.
В целом рост цен на жильё может остановить массовый выход на рынок недвижимости продавцов, в частности, россиян, которые окажутся не в состоянии обслуживать свои ипотечные кредиты.