Продажа квартиры — это не про «повесить объявление и дождаться покупателя», а про десяток решений, в каждом из которых есть юридическая подкладка. Юрист Илья Русяев в интервью NEWS.ru раскрыл, как провести сделку с недвижимостью максимально безопасно для владельца.
Совет первый: обращаемся к ЕГРН
Начинается все с реестра: свежие выписки ЕГРН показывают правообладателя, обременения, историю, а также сами факты регистрации. Это не формальность — именно данные реестра подтверждают, что объект существует в учете. Заказывать выписку лучше непосредственно у Росреестра или через «Госуслуги»: это быстро и официально. Закон № 218-ФЗ прямо описывает состав сведений и регламент их предоставления.
Совет второй: никаких устных договоренностей
Договор купли-продажи квартиры — это один документ на бумаге или в цифровом формате с подписями сторон. Любые «устные договоренности» останутся лишь словами. От того, насколько четко прописаны цена, порядок расчетов, предмет и лица, зависят дальнейшие действия банка, регистратора и налоговой.
Важно подтверждать каждый существенный факт документом, заранее согласовывать нестандартные условия с банком и нотариусом и считать сроки не по ощущениям, а по нормам закона и регламентам регистратора. Тогда объявление и показы — лишь фасад процесса, а настоящая работа происходит на уровне договоров, выписок и дат, где ошибки не прощают.
Совет третий: доли
Особая зона внимания — доли. Если продается доля в праве, сделка удостоверяется нотариусом, и совладельцы получают преимущественное право выкупа на тех же условиях. Это защищает баланс интересов внутри долевой собственности и экономит время на переподписания: нотариус организует уведомления и соблюдение процедуры. Норма содержится в статье 42 закона о регистрации и статье 250 ГК РФ. Практический вывод прост — заранее обсудить условия с сособственниками и идти к нотариусу с готовым пакетом.
Совет четвертый: ипотека — не преграда
Ипотека не препятствие, а сценарий. Продать «под залогом» можно, но только с согласия банка-залогодержателя: это прямо следует из закона. На практике работают две траектории: закрыть кредит до сделки и снять обременение либо согласовать с банком продажу с одновременным погашением из средств покупателя (аккредитив, эскроу, спецсчет). В обеих схемах ключ к скорости — согласования с кредитором и корректные формулировки в договоре.
Совет пятый: аккредитив и безналичный расчет
Расчеты — отдельная логика безопасности. Аккредитивы и безналичные сценарии удобны тем, что деньги «двигаются» по условиям договора с банком, а доступ к ним зависит от регистрации перехода права. Финансовые организации при этом проверяют сделки по 115-ФЗ, поэтому следует подготовить пакет документов заранее: договор, выписки ЕГРН и бумаги о происхождении денег. Экономите дни на запросах и ответах службы комплаенса — снижаете риск «зависнуть» на выдаче средств.
Совет шестой: не скрывайте жильцов с правом пожизненного пользования
Если в квартире есть зарегистрированные жильцы с правом пожизненного пользования или заключен договор найма, этот факт нельзя замалчивать. В договоре нужно прямо указать лиц, сохраняющих право проживания, — это требование закона. А найм при смене собственника не исчезает: арендодатель меняется автоматически, и покупатель вступает в существующие отношения. Поэтому до публикации объявления соберите документы о проживающих и по найму, чтобы не спорить на регистрации и передаче.
Совет седьмой: аванс и задаток — не одно и то же
Задаток дисциплинирует стороны: если покупатель без уважительных причин отступит, сумма остается у продавца; если сорвет продавец — вернет в двойном размере. Аванс — просто предоплата, которая при расторжении возвращается. Путаница в терминах стоит дорого, поэтому соглашение о задатке оформляют отдельно либо прописывают в основном договоре без расплывчатых слов.
Совет восьмой: электронная регистрация
Сроки регистрации — еще один ресурс, который можно планировать. Базовые интервалы закреплены в законе: при подаче напрямую в Росреестр — семь рабочих дней, через МФЦ — больше; нотариальные сделки регистрируют быстрее, а электронная подача сокращает цикл до одного — трех дней в типовых кейсах. Это полезно для выстраивания цепочки при встречной покупке, от которой зависит переезд.
Совет девятый: проверьте платежи за ЖКУ и капремонт
Коммунальные платежи и капремонт — предмет финальной «сверки часов». Плата за жилищные и коммунальные услуги привязана к пользователю и не «мигрирует» на нового собственника автоматически, а вот взносы на капремонт закон увязывает с помещением: обязанность платить возникает с момента появления права собственности и следует за квартирой.
Совет десятый: помните о налогах и сроках
Если объект в собственности дольше минимального срока, доход от продажи освобождается от налога — в общем случае речь идет о пяти годах, а для наследства, приватизации и дарения близким — о трех. Если срок не выдержан, применяется имущественный вычет: 1 млн рублей для жилых объектов или вычет в размере документально подтвержденных расходов на приобретение. С 1 января 2025 года доходы физических лиц облагаются по прогрессивной шкале: часть баз до 2,4 млн рублей в год — по ставке 13%, свыше — по 15%. Это значит, что сумму НДФЛ по продаже считают уже внутри обновленной системы. Проверьте, не подпадаете ли вы под освобождение по сроку, и только потом выбирайте между «миллионом» и расходным способом.
Читайте также:
Как правильно продать квартиру самому, без риелтора: какие нужны документы
Юрист раскрыл, кто вправе вскрыть квартиру россиян без их ведома
Риелтор раскрыл, какой нюанс аренды жилья не решит новый сервис «Госуслуг»
