Объем рынка рассрочки на жилье достиг 1,4 трлн рублей, но эксперты бьют тревогу: каждый десятый покупатель не может расплатиться в срок и рискует потерять первый взнос. NEWS.ru рассказывает, кому эта схема действительно выгодна, чем опасна и почему банки могут отказать в переходе с рассрочки на ипотеку.
Что происходит на рынке новостроек
В период с 2022 по 2025 год рассрочка на новостройки перестала быть чем-то нишевым и превратилась в один из главных способов оплаты жилья. Если раньше ее предлагали единицы, то сейчас больше 90% застройщиков включили этот инструмент в свою линейку. Типичные условия выглядят так: первый взнос составляет около 30% стоимости квартиры, а оставшуюся сумму нужно отдать в течение года после сдачи дома. Но, несмотря на кажущуюся доступность, воспользоваться рассрочкой готовы только 38% покупателей. Для большинства граждан она остается ситуативным, а не основным выбором.
Тем не менее объемы впечатляют. По данным совместного исследования ДОМ.РФ, Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) и рейтингового агентства НКР, за четыре года портфель рассрочки (то есть сумма, которую покупатели должны выплатить застройщикам по заключенным договорам) вырос больше чем в два раза по доле (с 7,4% от всех сделок в 2022-м до 16,1% в 2025 году) и в четыре-пять раз по абсолютным деньгам — с 300 млрд рублей в начале 2022 года до 1,3–1,4 трлн к концу 2025-го.
Этот рывок произошел не случайно. Каждый раз, когда Центробанк поднимал ключевую ставку или государство урезало льготные ипотечные программы, люди начинали активнее брать рассрочку как временную замену недоступному кредиту. Эта связь прослеживается с небольшим отставанием по времени.
В каких регионах рассрочка особенно популярна
География рассрочки очень неровная. В среднем по России ее доля на первичном рынке достигла 15,2% к концу 2025 года, но есть регионы, где этот показатель заметно выше. Например, в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Крыму рассрочка превышает 25% — каждый четвертый договор долевого участия (ДДУ) подразумевает отсрочку платежа. В сумме эти регионы дают около пятой части всего российского портфеля рассрочки.
В ряде регионов доля, наоборот, снизилась, несмотря на общероссийский рост. Среди них Московская область и Башкирия. Что касается Москвы, на которую приходится почти половина всех сделок с новостройками в стране, то она держится чуть выше среднего показателя — около 15%. Во многом столица отображает общую картину по России.
Кому может помочь рассрочка при покупке квартиры
В условиях запредельных ставок по рыночной ипотеке (в отдельные периоды они достигали почти 30%) рассрочка стала единственным способом купить жилье без выплаты огромных процентов банку.
По данным исследования, этот инструмент особенно популярен у двух категорий граждан:
- продавцы старого жилья. Рассрочка открывает «окно возможностей»: человек может сделать первоначальный взнос (в среднем около 30%), въехать в новую квартиру, а затем спокойно продать старую недвижимость в течение года — срока рассрочки — и закрыть долг перед застройщиком без привлечения кредита;
- те, кто ждет снижения ипотечных ставок. Часть покупателей используют рассрочку как отсрочку платежа. Они делают первый взнос, а когда подходит срок выплаты остатка, рассчитывают рефинансироваться через банк, надеясь, что к тому моменту ключевая ставка снизится и ипотека станет доступнее.
Чем может быть опасна рассрочка при покупке квартиры
Главный риск кроется в переходе с рассрочки на ипотеку. Это выглядит так: человек находит квартиру, делает первый взнос (например, 30%) и договаривается с застройщиком, что отдаст остальнную сумму через год-два. Все это время он проживает в новой квартире или ждет сдачи дома, надеясь, что к нужному сроку ипотека станет доступнее — ставки снизятся, доходы подрастут и банки начнут одобрять больше заявок. Но когда подходит срок, ставки не снижаются, а финансовое положение может ухудшиться. Человек идет в банк за ипотекой на оставшуюся сумму, где происходит самое неприятное: ему отказывают.
Это не единичная проблема. Статистика по этому вопросу выглядит драматично. К концу 2025 года банки отклоняли 69,2% ипотечных заявок. Семь из 10 потенциальных заемщиков не могли получить кредит.
Поскольку срок действия рассрочки истек, а денег на оплату квартиры у вас нет, вы нарушаете договор. По прогнозам аналитиков, доля расторжений таких соглашений в 2026 году может достигнуть 30%. «На самом деле рассрочка — это мина замедленного действия. Лишь около 70% покупателей выходят с рассрочки на сделки», — сказала NEWS.ru ипотечный брокер Елена Молокова.
При расторжении договора застройщик может не вернуть первый взнос (или вернуть его не в полном объеме). По некоторым оценкам, потери составят от 1 до 4 млн рублей. Человек не только остается без квартиры, но и теряет внесенные деньги.
Как себя обезопасить при покупке квартиры в рассрочку
Самая надежная схема — оформлять рассрочку только в том случае, если остаток суммы уже есть или появится в виде наличных денег, а не за счет будущей ипотеки, отметила Молокова. По словам эксперта, на практике люди чаще всего планируют перейти с рассрочки на ипотеку.
«Перед тем как подписывать договор рассрочки, стоит проверить свою кредитную историю и открытые источники, например, сайт Федеральной службы судебных приставов. Это поможет исключить отказ по ипотеке в будущем из-за технических ошибок в кредитных отчетах или из-за незамеченных долгов и обязательств», — заявила Молокова.
Однако даже такая проверка не дает стопроцентной гарантии. Риски могут возникнуть после оформления рассрочки, когда в жизни покупателя что-то меняется. Чтобы их снизить, нужно четко понимать, к каким последствиям приведет срыв договоренностей.
«Обязательно читайте договор рассрочки, особенно внимательно в той части, где прописаны штрафные санкции застройщика на случай, если вы не сможете вовремя расплатиться. Нужно знать, есть ли возможность избежать этих ограничительных мер», — добавила Молокова.
По мнению директора рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерия Тумина, главная ошибка покупателей — поздний визит в банк. Многие сначала подписывают договор долевого участия и делают первый взнос (20–30%), а потом выясняют, что им не одобряют ипотеку.
«Поэтому первое, что нужно сделать до заключения соглашения, — получить предварительное одобрение ипотеки в банке-партнере застройщика. Не обещание менеджера, а реальное решение», — сказал собеседник.
Эксперт также подчеркнул, что деньги для финального расчета должны быть в наличии, а не в планах.
«Рассрочка длится 1–3 года, и за это время рыночная ипотека из-за высоких ставок (сейчас 20–25% годовых) может так и не стать доступной. Если вы понимаете, что не потянете платеж, не ждите расторжения. Переуступка прав по ДДУ третьему лицу — рабочий выход без потерь», — заключил Тумин.
Читайте также:
Ипотека только для «белых»: 1 апреля вводятся новые правила выдачи кредитов
Как сдавать ипотечную квартиру в аренду: главные правила, подводные камни
Покупать в рассрочку будем по-новому: что изменится с 1 апреля 2026 года
