Erid: 2W5zFJ4bfeg
В строительной отрасли традиционно фокусируются на проектировании, сметах и сроках. Девелоперы считают квадратные метры, подрядчики — кубометры бетона. Но все чаще ключевым становится другой показатель — стоимость владения объектом (TCO, total cost of ownership), то есть совокупные расходы на эксплуатацию в течение всего жизненного цикла здания.
На этапе проектирования принимаются решения, которые определяют не только, сколько объект будет стоить при строительстве, но и сколько он будет стоить в обслуживании следующие 20–30 лет. Ошибки или недальновидные решения могут вылиться в десятки миллионов рублей ежегодных расходов. Правильный подход — рассматривать здание как бизнес-актив, а не как стройплощадку.
Почему эксплуатация — ключевой фактор
Современные коммерческие здания — это сложные инженерные объекты. Системы вентиляции, кондиционирования, электроснабжения, пожарной безопасности, цифровые платформы управления и инфраструктура связи требуют регулярного обслуживания.
По данным отраслевых аналитиков:
- расходы на эксплуатацию за 25 лет могут составить в два-три раза больше, чем затраты на строительство;
- инженерные системы — до 50% эксплуатационного бюджета;
- ошибки проектирования приводят к удорожанию содержания на 15–30% ежегодно.
Если не учитывать эти факторы с самого начала, объект может превратиться из прибыльного актива в «черную дыру», поглощающую деньги.
Проектирование с учетом эксплуатации: что это значит
Речь не о том, чтобы заранее купить кондиционеры получше. Речь о стратегии, в которой проектировщики, девелоперы и подрядчики совместно закладывают решения, влияющие на эксплуатацию:
- правильное зонирование и компоновка инженерных помещений;
- закладка резервов мощностей и удобного доступа к системам;
- энергоэффективные решения, уменьшающие расходы на отопление и вентиляцию;
- выбор материалов с учетом долговечности и стоимости обслуживания;
- цифровые системы мониторинга для сокращения человеческого фактора.
Ошибка, которая стоит дорого: пример из практики
Несколько лет назад один девелопер построил офисный центр в регионе. С целью сэкономить проектировщики разместили все инженерные коммуникации в труднодоступных зонах, минимизировали вентиляционные шахты и уменьшили мощность систем кондиционирования.
Через два года эксплуатации выяснилось: системы регулярно выходят из строя, доступ к ним требует разборки стен и потолков, а здание потребляет на 40% больше энергии, чем планировалось. Ежегодные дополнительные расходы составили около 12 млн рублей.
Если бы на этапе проекта инженеры и эксплуатационные службы работали совместно, этих расходов можно было бы избежать.
Цифровые технологии как инструмент
В последние годы все больше компаний используют BIM (Building Information Modeling) и цифровых двойников. Эти технологии позволяют еще до начала стройки «прожить» здание в виртуальной среде — проверить, как будут работать инженерные системы, как их обслуживать, где возможны сбои.
Благодаря BIM можно выявлять неэффективные решения еще на стадии концепции. Это особенно важно для крупных объектов — складов, торговых центров, офисных комплексов.
Северстрой активно использует BIM в своей практике. В одном из проектов цифровая модель выявила риск перегрузки вентиляции в торговой галерее. Проблему устранили до начала стройки, сэкономив заказчику миллионы рублей на возможной реконструкции.
Склады и логистика: эксплуатация решает все
Для логистических центров эксплуатационные расходы — ключевой фактор конкурентоспособности. Современные склады работают круглосуточно, инженерные системы должны быть надежными и энергоэффективными.
Пример: на складе площадью 30 тыс. квадратных метров расходы на отопление и освещение составляют 35–40% бюджета эксплуатации. Грамотное проектирование фасадов, вентиляции и освещения может снизить эту долю на 10–15%. Для собственника это десятки миллионов рублей экономии ежегодно.
Торговые центры: умная эксплуатация как часть маркетинга
В торговых центрах эксплуатация влияет не только на расходы, но и на удобство арендаторов и посетителей. Сложные системы вентиляции, климат-контроля и безопасности напрямую определяют комфорт.
В новых проектах ТЦ девелоперы все чаще закладывают цифровые системы мониторинга: сенсоры движения, датчики CO₂, автоматизированные системы управления климатом. Это позволяет не только экономить ресурсы, но и поддерживать стабильный комфорт без участия большого штата технического персонала.
Офисы: гибкость и обслуживание
Офисные здания быстро меняются вслед за рабочими форматами. Пространства должны легко перепланироваться, инженерные системы — адаптироваться под новые сценарии использования.
Проектируя офис сегодня, важно предусматривать:
- доступность инженерных узлов для модернизации;
- возможность увеличения или уменьшения мощности систем;
- легкую интеграцию цифровых технологий и IoT.
Только так объект сохранит свою ликвидность на рынке аренды в течение десятилетий.
Экономика эксплуатации: считать нужно заранее
Рассмотрим упрощенный пример:
- Строительство бизнес-центра — 1 млрд рублей.
- Средние ежегодные расходы на эксплуатацию — 50 млн рублей.
- За 25 лет: 1,25 млрд рублей на содержание.
Если на этапе проекта удается сократить эксплуатационные расходы на 15%, это 187,5 млн рублей экономии. А если оптимизация достигает 25% — это уже 312,5 млн рублей.
Такие цифры показывают, почему эксплуатация — это не второстепенный этап, а стратегический элемент девелопмента.
Роль подрядчика: проектировать с перспективой
Проектировать здание с учетом будущей эксплуатации может не каждая компания. Требуются не только техническая компетенция, но и опыт реализации проектов, где такие решения реально работают.
Северстрой внедряет принципы TCO-проектирования во все свои объекты — от складов до офисных центров. Компания рассматривает эксплуатацию как часть жизненного цикла здания и предлагает заказчикам решения, которые делают объекты не просто построенными, а эффективными в долгосрочной перспективе.
Торговый центр с неудачной компоновкой инженерии
В одном из региональных ТЦ проектировщики разместили основные коммуникационные узлы в труднодоступных местах — без достаточного количества технологических люков и проходов. Это решение позволило сократить площадь подсобных помещений и снизить бюджет на 15 млн рублей.
Но во время эксплуатации каждый мелкий ремонт превращался в дорогостоящую операцию с разборкой отделки и перекрытием работы магазинов. За пять лет собственник потратил более 60 млн рублей на устранение последствий этой «экономии».
Грамотное размещение инженерных систем и учет обслуживания на этапе проектирования позволили бы избежать таких затрат и простоев.
Склад с неэффективным отоплением
В Поволжье был построен крупный складской комплекс площадью 20 тыс. квадратных метров. В целях экономии при проектировании выбрали недорогую систему отопления, рассчитанную на минимальную нагрузку. Однако через год оказалось, что склад используется круглогодично, в том числе для хранения товаров, требующих стабильной температуры.
Система не справлялась: расходы на отопление выросли на 40%, а часть товара пришлось перемещать в арендуемые помещения. Перепроектирование системы обошлось в 50 млн рублей и заняло почти год.
Если бы эксплуатационные сценарии были проработаны заранее, этого можно было бы избежать.
Общий вывод из кейсов
Все три истории объединяет одно — решения, принятые на этапе проектирования, напрямую определили эксплуатационные расходы. Ошибки или временная «экономия» обернулись в несколько раз большими затратами позже.
Грамотный подход заключается в том, чтобы рассматривать проект комплексно, как долгосрочный актив, а не как набор строительных работ. Это требует участия профессионалов, которые умеют учитывать эксплуатацию с первых шагов.
Именно такую практику применяет Северстрой:
- анализирует сценарии использования здания еще на этапе концепции;
- закладывает резервы инженерных мощностей;
- прорабатывает удобные решения для обслуживания;
- применяет BIM и цифровые модели для прогнозирования эксплуатационных расходов.
Это не только снижает затраты в будущем, но и повышает стоимость объекта в глазах арендаторов и инвесторов.
Итог: эксплуатация — это не «потом», а «сейчас»
Строительство — лишь первый этап жизни здания. Чтобы объект стал прибыльным активом, нужно думать на годы вперед.
Интеграция эксплуатационных решений на этапе проекта позволяет:
- снизить будущие расходы;
- повысить энергоэффективность;
- обеспечить комфорт пользователей;
- увеличить рыночную стоимость объекта.
Именно такой подход становится нормой в 2025 году — и компании, которые его применяют, выигрывают на конкурентном рынке.
РЕКЛАМА: ООО «СЕВЕРСТРОЙ», 5038144882
