Российские банки предлагают физлицам новые услуги по снижению стоимости займов. В частности, Альфа-Банк запустил для клиентов новую опцию, позволяющую уменьшить ставку по кредиту до уровня рыночной в случае снижения ключевой ставки Центробанка. Как только ситуация на финансовом рынке станет лучше, процент по займу упадет. Чем такая ипотека отличается от классического рефинансирования и насколько она выгодна — в материале NEWS.ru.
Почему ипотека дорожает
Рыночная ипотека дорожает из-за повышения ключевой ставки. На июльском заседании совет директоров ЦБ впервые с декабря 2023 года поднял ее с 16% до 18%. За год ключевая ставка увеличилась почти в 2,5 раза (с 7,5%). Принимая такие меры, регулятор повышает стоимость денег, поэтому вслед за решением Центробанка банки вынужденно поднимают ставки по кредитам и ипотеке.
С одной стороны, чем они выше, тем дороже займы для физлиц и компаний. С другой — ЦБ ужесточает правила выдачи ипотеки. Так, с октября 2023 года регулятор вновь повысил надбавки к коэффициентам риска по жилищным кредитам. Это косвенно влияет на стоимость кредита, поскольку надбавки обязывают финорганизации иметь больше собственного капитала при выдаче займов не самым надежным клиентам. В случае массовых неплатежей по ипотеке эти резервы помогут банку компенсировать свои потери. Но повышение надбавок снижает и выгоду банкиров, так как они реже одобряют кредиты или поднимают ставки.
По данным ДОМ.РФ, 16 августа средняя ставка по ипотеке в кредитных организациях из топ-20 достигла рекордных 20,8%.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Что предлагает Альфа-Банк
22 августа Альфа-Банк запустил для граждан ипотеку с гарантией снижения ставки при уменьшении ключевой ставки ЦБ.
Заемщики смогут включать такой пункт в договор при оформлении ипотеки на строящееся и готовое жилье по рыночным программам. Применить снижение ставки можно будет один раз на любом сроке кредита. Для этого понадобится направить запрос в банк. Услуга будет бесплатной для клиентов.
Как рассказал РБК руководитель департамента развития розничных кредитных продуктов Альфа-Банка Артем Иванов, опцией можно будет воспользоваться после снижения ключевой ставки.
«Если клиент хотел бы снизить свою ставку при ключевой ставке ЦБ ниже 12%, банк предложит снижение ставки до уровня рыночной по продукту „Рефинансирование“, которая была при ключевой ставке 12%», — пояснил он.
Иванов уточнил, что обычно заемщики рефинансируют ипотеку, когда ежемесячный платеж можно снизить на 15–20%, и такая разница в размере платежа — повод воспользоваться новой опцией. Но в период высоких ставок потенциал их снижения достаточно большой, поэтому многое зависит от действий регулятора. Иванов допустил, что клиенты будут выжидать более радикального снижения ключевой ставки, чтобы воспользоваться новой опцией.
Чем идея Альфа-Банка отличается от обычного рефинансирования
Рефинансирование — это получение нового кредита для погашения старого или нескольких старых. Оно позволяет клиенту добиться более выгодных условий по займу, чем были изначально, например уменьшить ежемесячные платежи и изменить срок выплаты кредита. Физлицу можно переоформить кредитный договор по новой, более низкой процентной ставке, особенно при существенном снижении ключевой ставки Банком России.
Однако у рефинансирования есть свои минусы. Если большая часть кредита уже погашена, то даже при понижении ставки оно может быть невыгодно заемщику. Кроме того, срок выплаты кредита для него может увеличиться. Для рефинансирования ипотеки нужно собрать большее количество документов, требующих дополнительных расходов (отчет об оценке недвижимости, оформление нового страхового полиса и т. д.). Если рефинансироваться в другом банке (не в том, где оформлялась ипотека), клиенту придется оформить залог на жилье в пользу новой кредитной организации.
Главное отличие рефинансирования от ипотеки с опцией снижения ставки заключается в том, что последнюю можно использовать только один раз, сказал в беседе с NEWS.ru старший преподаватель кафедры банковского дела Университета «Синергия» Антон Рогачевский. По его словам, рефинансировать жилищный кредит можно столько раз, сколько это выгодно заемщику.
«Если рефинансирование характеризуется тем, что этот процесс бесконечен, то ипотека с опцией снижения ставки от Альфа-Банка предполагает разовое снижение», — отметил эксперт.
Обычное рефинансирование — процесс более сложный, требующий множества дополнительных «телодвижений» со стороны заемщика, рассказала NEWS.ru доцент кафедры мировых финансовых рынков и финтеха РЭУ им. Г. В. Плеханова Татьяна Белянчикова. В продукте, предлагаемом Альфа-Банком, в первоначальном кредитном договоре заложен механизм снижения ставки. Чтобы его запустить, нужно лишь заявление заемщика, отметила она.
Насколько новая услуга выгодна заемщикам
По словам Рогачевского, пока неясно, как будет проходить снижение ипотечной ставки благодаря новой услуге. Неизвестно, будет ли данное изменение отражаться в Бюро кредитных историй (БКИ) и какую отметку в нем поставят в случае передачи данных в БКИ — «рефинансирование» или «реструктуризация». От данных переменных будет зависеть статус клиента (в случае реструктуризации рейтинг заемщика снижается. — NEWS.ru), указал эксперт. По этой причине о выгодах данной опции говорить пока трудно.
«Одно можно сказать точно. Вам ничего не мешает воспользоваться в текущем моменте ипотекой с функцией снижения, а при дальнейшем изменении ставки ЦБ и поступлении более выгодных предложений рефинансировать кредит в другом банке», — сказал эксперт.
По мнению ипотечного брокера Елены Молоковой, опция снижения ставки будет удобна для заемщика. «Рефинансирование предполагает для клиента дополнительные расходы: оценка объекта, оплата госпошлины за перерегистрацию залога, оплата страховки», — сказала она NEWS.ru. Снижение ставки по заявлению удобнее и быстрее. Вероятно, его оформят дополнительным соглашением к кредитному договору и не сопроводят новыми затратами, отметила Молокова.
Как еще банки предлагают снизить ставку по взятой ипотеке
Российские банки сейчас предлагают опцию снижения ставки по ипотеке, но дают скидку в обмен на уплату клиентом единовременной комиссии. Тогда ежемесячный платеж можно уменьшить на 12% и более. Но далеко не в каждом случае комиссия оправдана. Например, этот способ работает при кредитовании со сроком более 20 лет. Опция «покупки ставки» не новая, но сегодня ее популярность растет. За счет нее банки стараются адаптировать условия ипотеки к высоким рыночным ставкам.
По словам Белянчиковой, обычно такие «покупки» оправдывают себя, если сохраняется первоначальный график погашения кредита. Но при досрочном возврате средств уплаченная за более низкую ставку комиссия не возвращается и сделка выходит дороже. «Для банков данные программы представляют собой, по сути, получение части процентов авансом и экономически ограничивают заемщика в его действиях», — подчеркнула она.
По этой причине ЦБ планирует запретить подобную практику с 1 июля 2025 года. Соответствующий пункт может появиться в ипотечном стандарте для участников рынка, который сейчас разрабатывается.
Читайте также:
Первый взнос от 30%, высокие ставки. Ипотека умирает: как купить жилье
Ипотека стала невозможной: как теперь купить жилье в РФ, что со ставками
Цены на новостройки рухнут? Льготная ипотека всё, спрос упал: что дальше
Ставка ЦБ станет запредельной: нас ждут супердорогие кредиты и ипотека