Не успел ЦБ запретить «околонулевую» ипотеку (под 0,01–2%), как россиянам начали предлагать новую, траншевую, выяснил у застройщиков и риелторов NEWS.ru. Кредит выдается заемщику по частям и позволяет существенно снизить платежи в первые годы — вплоть до 1 рубля в месяц. Опрошенные NEWS.ru эксперты считают, что траншевая ипотека может заменить «околонулевую».

Что такое траншевая ипотека

Ипотека траншами — это кредит на покупку жилья, который разделен на несколько частей. Сумма займа дробится на два или, к примеру, три транша, и у каждого из них — своя кредитная ставка. Пока приобрести недвижимость по такой схеме можно только у определенных застройщиков. Например, у групп компаний «Самолет»,  «А101», «Основа», «Страна Девелопмент», «Мармакс», выяснил NEWS.ru, пообщавшись с девелоперами.

Очень важный момент — траншевая ипотека выдается без увеличения стоимости самой квартиры (по крайней мере, так обещают застройщики). Для сравнения, при «околонулевой» ипотеке застройщик может делать наценку до 35% от рыночной стоимости. В результате люди покупают, например, 10-миллионную квартиру за 13,5 млн руб. + низкие проценты по ипотеке, и перепродавать ее потом за рыночную цену в 10 млн руб. уже невыгодно.

Также траншевая ипотека позволяет значительно сократить или даже свести к нескольким рублям ежемесячные платежи в первый год кредитования либо до ввода дома в эксплуатацию. Такой займ можно совмещать с классической ипотекой и программами господдержки, включая семейную ипотеку и ипотеку для IT-специалистов.

На примерах

При покупке жилья у ГК «Страна Девелопмент» оформить кредит можно в два транша: первый, в размере 5 тыс. руб., падает на эскроу-счет застройщика после подписания договора о долевом участии, второй, оставшаяся сумма кредита, — до ввода дома в эксплуатацию. Пока дом строится, то есть до IV квартала 2023 года, ежемесячный платеж для заемщика составит всего 52 руб. в месяц. Первоначальный взнос — от 20%. Но при стоимости квартиры в 19,5 млн руб. и ставке от 10,5% годовых ежемесячный платеж с конца 2023 года подскочит уже до 163,3 тыс. руб. 

У ГК «А101» схема выглядит так: при заключении ДДУ и кредитного договора с банком заемщик оплачивает первоначальный взнос (от 15%) и получает кредит в размере 100 руб. Далее каждый месяц он вносит платеж по этому кредиту размером в 1 руб. За два месяца до планового ввода дома в эксплуатацию клиент получает оставшуюся часть кредита и начинает платить за ипотеку уже по стандартным условиям. При квартире стоимостью в 12 млн руб. и ипотеке с господдержкой под 6,7% на 30 лет дальнейшие платежи составят 67,5 тыс. руб. в месяц, обещает застройщик.

В ГК «Основа» в момент оформления сделки клиент получает кредит только на 1% или 5% от стоимости квартиры (в зависимости от жилого комплекса) и в первый год платит только проценты от столь маленького тела кредита. В результате ежемесячный платеж может составить 600 рублей. Но со второго года платежи будут начисляться уже в полном объеме. Минимальный размер первоначального взноса — от 15% до 20% в зависимости от объекта. 

Фото: Сергей Булкин/NEWS.ru
 

Чем выгодна новая ипотека

Финансовый эксперт, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский:

Для заемщика это продолжение сериала «"околонулевые" ставки и прочие подарки от банков». Причем траншевая ипотека может быть интересна как инвесторам, так и непосредственно тем, кто берет жилье для себя, поскольку отпадает необходимость платить «в воздух». То есть  одновременно и за съемное жилье, и за ипотеку. Либо выплачивать кредит, когда дом еще не возведен. На самом деле траншевая ипотека может серьезно повысить интерес покупателей к рынку. Не нужно нести дополнительные расходы в период строительства — раз. По сути, кредит стартует не с момента заключения сделки, а с момента заселения — два. Вероятность задержки сдачи дома резко снижается, застройщику выгодно поскорее завершить строительство и получить транш из банка на эскроу-счет — три. 

Замруководителя ипотечного департамента «Этажей» Татьяна Решетникова:

Популярность траншевой ипотеки вполне оправданна. В большинстве случаев до ввода дома в эксплуатацию покупатель платит всего 1 рубль в месяц.  Это может продолжаться до трех лет, и покупатель уже сильно сократит переплату по кредиту. Если же эти три года он будет еще и откладывать деньги, то при получении второго транша сможет направить их на досрочное погашение. Значение имеет и срок пользования кредитом. Например, в большинстве случаев ипотека с субсидированной ипотечной ставкой от застройщиков выгодна при сроке от семи-восьми лет и более, а траншевая ипотека — при более коротких сроках пользования кредитом и частичным досрочным погашением.

Фото: Сергей Булкин/NEWS.ru

Как меняется рынок

В сентябре глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что экстремально низкие ставки по «околонулевой», или субсидируемой ипотеке (до 1–2%) от застройщиков вводят заемщиков в заблуждение. Ведь стоимость самих квартир при таких кредитных программах завышается. В октябре регулятор пообещал, что будет ограничивать распространение субсидированной ипотеки. ЦБ допускал, что повысит требования к формированиям банковских резервов при выдаче такой ипотеки, и банкам просто станет невыгодно ее выдавать. 

Траншевая ипотека отчасти является альтернативой субсидированной ипотеке, так как дает возможность покупателю сэкономить на процентах, рассказывает руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова. При этом количество траншей, по ее словам, не должно превышать пяти, а размер траншей может составлять от 100 рублей до всей суммы кредита. Эти вводные прописываются в ДДУ, и определяет их сам девелопер, уточняет собеседница NEWS.ru.

По оценкам риелторской компании «Этажи», пик спроса на траншевую ипотеку уже отмечается в Санкт-Петербурге. Здесь интерес к этому продукту самый высокий среди всех регионов России. Активнее всего частные инвесторы, которые оформляют квартиру в собственность и сразу выставляют ее на продажу с перспективой получить прибыль, рассказали NEWS.ru в пресс-службе компании. Многие планируют продать недвижимость до сдачи дома в эксплуатацию.

И рисков для заемщика нет, заверяет Татьяна Решетникова. Объект регистрируется в собственность, все условия будущего ипотечного кредита фиксируются, в том числе и в отношении второго транша. 

Никто не мешает покупателю продать приобретенный объект до ввода дома в эксплуатацию. Единственное, потребуется обратиться к застройщику для проведения второго транша между ним и банком, — говорит представитель «Этажей».