С 1 июля 2019 года в России начинает действовать правило обязательного использования эскроу-счетов: переход от долевого финансирования строительства к проектному обусловлен необходимостью минимизировать риски для всех участников рынка первичной недвижимости. По мнению экспертов Федеральной кадастровой палаты, новая инвестиционная модель упростит гражданам задачу по оформлению собственности в новостройке.
Согласно новым правилам, покупатели квартир больше не будут перечислять деньги застройщику, а станут хранить средства на сберегательных счетах. Застройщик ведёт строительство за счёт собственных средств или банковского кредита. Доступ к эскроу-счетам он получает только после того, как представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию и подтверждение регистрации прав собственности как минимум одного объекта долевого строительства (п. 6 ст. 15. 5, Федеральный закон № 214-ФЗ). Таким образом, финансовым гарантом дольщиков выступает банк, а для застройщика создаются условия, в которых своевременная сдача объекта и проведение процедуры кадастрового учёта становятся важными составляющими успешного завершения проекта.
До настоящего времени проблемы дольщиков не ограничивались серьёзными финансовыми рисками. Часто, даже после получения ключей, собственники помещений многоквартирного дома не могли зарегистрировать права на квартиру. Происходило это из-за того, что необходимая для регистрации процедура кадастрового учёта по той или иной причине затягивалась, а единственными лицами, заинтересованными в решении вопроса, оказывались сами собственники, — говорит эксперт Кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Обеспечить кадастровый учёт многоквартирного дома обязан орган власти, уполномоченный выдавать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения госорган должен направить в отделение регистрации прав заявление о проведении кадастрового учёта с приложением необходимых документов.
Далее в течение пяти рабочих дней с даты поступления заявления специалисты вносят в ЕГРН сведения обо всех жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома, общедомовом имуществе, машино-местах, вспомогательных помещениях. При наличии в техническом плане ошибок на их исправление отводится до трёх месяцев, проведение кадастрового учёта на это время приостанавливается.
Действующий закон не обязывает застройщика участвовать в постановке объекта на кадастровый учёт: обязательства застройщика перед жильцами заканчивается подписанием акта приёма-передачи квартиры.
Благодаря новой инвестиционной схеме застройщик разделит интересы жильцов: только проведя кадастровый учет и запустив процедуру регистрации квартир в собственность, он сможет получить от банка средства дольщиков, — поясняет Надежда Лещенко.
Подать заявление и документы на регистрацию прав собственности можно в офисе МФЦ, на сайте Росреестра или портале госуслуг. Не позднее чем через семь рабочих дней заявитель станет полноправным владельцем недвижимости.
Состав пакета документов зависит от условий приобретения недвижимости. Имеет значение, использовались ли кредит или ипотека, привлекалось ли доверенное лицо, есть ли среди владельцев квартиры несовершеннолетние. При этом обязательно надо представить договор долевого участия и акт приёма-передачи, — разъясняет Лещенко.
По данным портала Единого реестра застройщиков, до конца 2019 года планируется ввести в эксплуатацию или передать дольщикам по договорам долевого участия около 48,9 млн м² жилья. Из них 22% составляют объекты, сдача которых планировалась в 2018 году. Согласно анализу Института развития строительной отрасли, сроки сдачи объектов больше всего затягиваются застройщиками в Республике Тыва (переносы в среднем на 49 месяцев), Курганской области (26,3), Еврейской автономной области (21), Камчатском крае (21), Омской области (20,4), Красноярском крае (17,4), Костромской области (17). За последние 12 месяцев доля введённого в эксплуатацию жилья увеличилась на 2 процентных пункта и составила 57,1%. При этом среднемесячный показатель снизился на 5,4% и составил около 3,6 млн м².
Сегодня жилищное строительство ведётся застройщиками в 83 российских регионах. По состоянию на июнь 2019 года на территории РФ строится 15,6 тыс. домов, в составе которых более 2,7 млн жилых единиц (квартир, блоков, апартаментов) с совокупной площадью 133,7 млн м² (+11,4% к июню 2018 года). Наибольшие объёмы жилищного строительства сегодня принадлежат Москве (14,2% совокупной жилой площади), Московской области (11,8%), Санкт-Петербургу (11,4%), Краснодарскому краю (6,8%), Ленинградской области (3,8%), Свердловской области (3%), Республике Башкортостан (3%).
При этом основной объём текущего жилищного строительства приходится на многоквартирные дома, в которых планируется размещение 97,1% всех строящихся жилых единиц.
В то же время закон предусматривает возможность заключать договоры долевого участия без использования эскроу-счетов и после 1 июля 2019 года — для девелоперов, чьи проекты частично завершены. Данное отступление позволит сделать переход к новой инвестиционной модели более плавным, чтобы российский строительный бизнес продолжал развиваться без потрясений, — отмечает эксперт.
Так, согласно постановлению правительства РФ от 22 апреля 2019 г. № 480, застройщик может привлекать средства дольщиков по старой схеме, если его проект завершён на 30% и не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, включая машино-места, будет продано без использования эскроу-счетов. Готовность объекта может составлять 15%, если строительство ведётся в рамках развития застроенной территории, комплексного освоения территории или по договорам с органами власти, предусматривающим передачу объектов социальной или инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность либо снос ветхого и аварийного жилья.
Если застройщик включён в перечень системообразующих российских организаций и получил разрешения на строительство многоквартирных домов общей площадью не менее 4 млн м² на территории четырёх субъектов РФ, готовность объекта может составлять 6%. Такая же планка установлена для застройщиков, взявших на себя обязательства по завершению долевого долгостроя вместо компаний-банкротов. Постановление также предусматривает право регионов устанавливать собственные критерии и случаи их применения при условии предоставления финансовых гарантий завершения строительства, которое велось без использования эскроу-счетов.