Вице-премьер Марат Хуснуллин объявил о необходимости перестройки системы жилищно-коммунального хозяйства. В первом квартале 2022 года власти планируют утвердить стратегию развития ЖКХ, приоритетными проблемами замглавы правительства назвал ветхое жильё, разрушенную инфраструктуру и низкую собираемость платежей от населения. NEWS.ru выяснил, что ждёт одну из самых социально взрывоопасных отраслей российской экономики и как изменить к лучшему ситуацию с рушащимися коммуникациями и низким качеством услуг.

От коммуналки до социалки

Как заявил вице-премьер, без перестройки ЖКХ невозможно достигнуть показателей национального проекта «Жильё и городская среда», предусматривающих строительство 1 млрд квадратных метров и повышение качества городской среды. По словам Марата Хуснуллина, строя жильё, необходимо «паровозом» вытянуть ещё целый ряд сфер. Он также упомянул о применении новых подходов к расселению аварийного жилья.

Перестройка для стройки: устроит ли Хуснуллин революцию в ЖКХФото: АГН

Из года в год площадь аварийного жилья в стране растёт. При этом обязательно нужно решить, что мы будем делать с ветхим жильём. Надо понять, какое жильё нужно капитально ремонтировать, какое — реконструировать, а какое — сносить, — сказал вице-премьер.

Другая задача связана с подключением возводимого жилья к старым водопроводам и теплосетям, которые изношены на 60%. Хуснуллин констатировал, что невозможно «вешать» новые здания на «дырявые сети». По его словам, программа модернизации инженерной инфраструктуры «пока не подтверждена кардинально деньгами», потребность в которых оценивается по стране более чем в 1 трлн рублей, а власти дают 5–10 млрд рублей, уточнил зампред правительства.

Также Марат Хуснуллин признал, что оплату услуг ЖКХ коммунальные организации получают во многих регионах не на 100%, в итоге не исполняются их инвестиционные программы. То есть, по его словам, «в тариф деньги на ремонт поставщики ресурсов закладывают, а из-за того, что деньги собрать не могут, объекты вовремя не ремонтируют».

Вице-премьер добавил, что до конца этого года кабмин намерен определиться с предлагаемыми мерами, источниками финансирования и пройти согласование с заинтересованными министерствами и ведомствами. А не позже первого квартала 2022 года власти должны утвердить стратегию развития ЖКХ.

Марат ХуснуллинФото: Сергей Киселев/АГН Марат Хуснуллин

Как заявил NEWS.ru председатель комитета по предпринимательству в сфере ЖКХ Торгово-промышленной палаты России Андрей Широков, как только документ будет готов, он, скорее всего, будет представлен на суд экспертного сообщества. При этом Широков уверен, что «20 лет ЖКХ в стране не существует, там разные собственники и разные интересы», следовательно, «надо готовить новые концепции развития коммунальной инфраструктуры и развития жилищной сферы, потому что коммунальная и жилищная сферы — это самостоятельные разделы экономики».

Эксперт напомнил, что ранее Министерство строительства и ЖКХ готовило стратегию развития жилищной, коммунальной и строительной сфер экономики до 2024 года, но этот документ так и не увидел свет, его раскритиковали как специалисты по строительству, так и их коллеги из сферы ЖКХ.

Видимо, Марат Хуснуллин решил к этой теме прикоснуться опять, потому что сегодня существует глобальнейшая проблема для развития жилищного строительства — это состояние коммунальной инфраструктуры и её глобальный износ на уровне 70%. Это «бухгалтерский износ», процент реального износа системы мы толком не знаем. Поэтому вице-премьер, видимо, хочет за эту сферу взяться.

Андрей Широков председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства

Он считает, что Хуснуллину надо «вытащить» из квадратного метра жилья стоимость «коммуналки и социалки», которую оплачивают люди, когда берут ипотеку или покупают квартиру «в лоб». Это необходимо сделать, чтобы снизить стоимость жилья.

Перестройка для стройки: устроит ли Хуснуллин революцию в ЖКХФото: Сергей Булкин/NEWS.ru

Также Широков считает, что более 40% квартир в стране должно вводиться как арендное жильё, а не только для продажи. По его словам, надо развивать институт субсидированной аренды, когда человек снимает жильё, а часть арендной ставки ему доплачивает государство через муниципалитеты. При этом, как полагает эксперт, развивая арендное жильё, государство должно создавать некие преференции строительному бизнесу для снижения стоимости аренды.

Надо переформатировать всё понимание и всё законодательство, связанное с этой темой. Необходимо пропагандировать то, что жить в арендной квартире не стыдно, а совершенно нормально. Причём люди должны снимать, платить за аренду какую-то часть сами, если имеют возможность, а остальное должно доплачивать государство, — подчеркнул Широков.

Также он считает, что объёмы возводимого жилья — не единственное, о чём нужно заботиться. Сегодня во многих регионах, где идёт активное строительство, нет в достаточном количестве рабочих мест с достойной зарплатой.

У нас 60% населения не может позволить ипотечную модель, находясь за чертой возможности включаться в какие-то кредитные обороты, связанные с улучшением жилищных условий. Также надо не забывать, что у нас сегодня более 1 млн семей стоят в очереди на получение социального жилья, а государство десятилетиями не выполняет свои обещания и функциональные обязанности, — добавил Андрей Широков.

Особое внимание он обратил на ситуацию с аварийным жильём, объёмы которого, по оценкам собеседника NEWS.ru, ежегодно увеличиваются на 0,7% от общей доли жилья в стране. Широков отметил, что в России 4,5 млрд квадратных метров жилья, таким образом, прирост аварийности каждый год составляет примерно 31,5 млн квадратных метров. Всего, по оценкам эксперта, в стране «где-то 100 млн квадратных метров» аварийной жилплощади, но, как подчёркивает Широков, «эти цифры не фигурируют ни в одних официальных документах, потому что расселение такого объёма — это недостижимая задача для муниципального и регионального уровней власти».

Перестройка для стройки: устроит ли Хуснуллин революцию в ЖКХФото: Валерий Матыцин/ТАСС

Также эксперт ТПП отметил, что жители домов, признанных аварийными, не владеют землёй под ними. Если государство позволит передавать такие объекты в собственность жильцам вместе с участками, жильцы «смогут сами через некие модели участвовать в своём расселении, потому что земля будет инвестицией в новое строительство, но не от имени государства, а собственника». В этом случае участок, как обращает внимание Андрей Широков, будет не продан с молотка какому-то застройщику, а вложен в новое строительство.

Люди восстанут

В свою очередь архитектурный критик и партнёр КБ «Стрелка», занимающегося городскими проектами, Григорий Ревзин также признал, что в России огромное количество ветхого и аварийного жилья. По его словам, ежегодно около 10 млн квадратных метров жилья признаются ветхими, но власти делают это «очень неохотно».

Ещё по старой мысли [первого вице-премьера Андрея] Белоусова, когда Хуснуллина ещё не назначили вице-премьером, реально можно было признавать порядка 50 млн квадратных метров жилья ветхими. И тогда понятно, что 120 млн квадратных метров, которые строятся и которые были заявлены, — это, собственно, московская норма по реновации. То есть сносим единицу ветхого и строим две единицы нового, чтобы окупить. Для строителей ветхое жильё — это главное обоснование возведения нового, потому что покупательная способность населения падает <...>. По результатам пандемии наблюдалось сокращение предложения, возникла проблема с нехваткой строителей-мигрантов, отрасль не справлялась. В какие-то моменты до этого дома стояли пустые, люди не в состоянии их купить, потому что денег нет. Но если есть проблема ветхого жилья (а по закону государство обязано предоставлять ему замену), то отрасль будет продолжать строить. Возникают издержки: жильё построено, но не продано. Но в конце концов, конечно, оно продаётся. По опыту Новой Москвы, это может занять пять лет, а за это время цена удваивается.

Григорий Ревзин архитектурный критик, партнёр КБ «Стрелка»

Говоря о ценообразовании в системе ЖКХ и недостаточном сборе платежей, эксперт отметил, что жилищно-коммунальные услуги в России «очень сильно дотируются, причём в некоторых случаях на 50%». Но даже в таких случаях денег на оплату коммунальных услуг нет, потому что зарплаты, особенно в провинции, очень низкие и эта статья расходов составляет до половины официального дохода жителей, к тому же ЖКУ постоянно дорожают вместе с ценами на энергоносители. По мнению эксперта, хотя в России много издержек берёт на себя государство, «что-то придумать очень хочется» и есть опасность, что оно откажется от дотаций и исполнения социальных завоеваний в области тарифного регулирования.

В странах Европы, таких как Англия или Италия, из-за цены российского газа потребители экономят тепло и топят, например, одну комнату, в итоге средняя температура в жилье находится на уровне 12–14 градусов. У нас так не принято, тем более в России много ветхого жилья, которое очень плохо держит тепло: в пятиэтажном фонде 50% его уходит во вселенную. Как быть с ценообразованием — непонятно, и это основная проблема реформы ЖКХ. Если россиян обяжут платить в полном объёме, то это будет примерно 30 тысяч рублей в месяц. А если скажут «живите в холоде, как в Италии или Англии», то люди восстанут, — отмечает Ревзин.

Также он подчеркнул, что в силу износа «ужасно устаревших» коммунальных сетей в России их КПД находится в пределах 20%. И если компания, оказывающая услуги ЖКХ населению, меняет старую систему отопления и горячей воды на новую, расходы энергии падают «где-то на 80%», а производительность, соответственно, увеличивается. В этой связи, по его словам, существует проблема взаимоотношений между государством и частными компаниями, которые оказывают населению жилищно-коммунальные услуги.

Перестройка для стройки: устроит ли Хуснуллин революцию в ЖКХФото: Сергей Булкин/NEWS.ru

Проблема в том, гарантирует ли [поставщику] государство, что в течение следующих нескольких лет тарифы не изменятся. В принципе, если выше КПД и меньше расхода топлива, то тариф должен стоить дешевле, но если будут гарантии, что доходы не изменятся, всё окупится очень быстро, а дальше вся система будет работать в плюс. Но через год предпринимателю могут сказать: «Ты тратишь в пять раз меньше энергии, чем раньше, а тариф берёшь старый». И пойди докажи, что были вложения в модернизацию котельной, — пояснил Ревзин.

Он добавил, что модернизация систем с помощью частного капитала «требует довольно высокого доверия» в отношениях с властями. Поэтому эксперт не исключил, что в России этим будет самостоятельно заниматься государство, как «двигатель технического прогресса».