Прогнозы многих экспертов не оправдались — цены на жилье в России так и не упали. Но есть ли драйвер для их дальнейшего роста, особенно в условиях сохранения рекордной ставки ЦБ в 21%? О будущем российского рынка недвижимости, стоимости жилья и аренды в интервью NEWS.ru рассказал генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Что сейчас происходит на рынке жилья
— Как вы оцениваете ситуацию на российском рынке недвижимости? Он скорее жив или наоборот?
— С момента отмены льготной ипотеки прошлым летом спрос на рынке снизился примерно вдвое. У застройщиков резко замедлились продажи, особенно это касается проектов массового сегмента, где доля ипотеки составляет 67%. Однако там, где покупатели меньше пользуются ипотекой или не пользуются вовсе, то есть в премиум- и элитном сегментах, продажи по-прежнему идут динамично. Инвесторы, зарабатывающие деньги в России и не имеющие хороших возможностей инвестировать за рубежом, вкладываются в «элитку».
— Что сегодня происходит со спросом? Краха продаж новостроек не произошло?
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
— Полного краха не случилось, продажи хоть и не в прежнем темпе, но ведутся. Покупателей подстегивает прогрессирующий дефицит предложения. Застройщики заморозили выход новых проектов.
Проценты по обычным ипотечным программам в феврале и марте немного снизились, но ставки все еще остаются заградительными — в среднем около 29%. Покупатели, у которых есть дети, пользуются семейной ипотекой — сегодня она главный драйвер рынка. В феврале лимиты на нее расширили, а банкам запретили взимать комиссии. Это в значительной мере способствовало активизации спроса и росту цен в марте.
Кроме того, многие девелоперы ввели программы рассрочки, которой также активно пользуются покупатели. Некоторые застройщики предлагают скидки в индивидуальном порядке — они могут доходить до 30%.
Как выросли цены на новостройки
— Куда и с какой скоростью движутся цены? Как с этим обстоят дела в Москве, Подмосковье и в целом в России?
— В марте рост цен на новостройки продолжился, хотя инфляцию он явно не догонял. Мы не ждем, что это случится в этом году. В Москве цена «квадрата» впервые пересекла психологическую отметку в 400 тысяч рублей (мы анализируем весь массив объявлений, за исключением элитного сегмента). Только за первую половину марта цены выросли на 2,2%. В целом за последний год этот показатель составил 14,4%. В Подмосковье цены на недвижимость выросли на 0,7% и 4,5% соответственно. В целом по стране жилье подорожало на 0,8% за первую половину марта и на 9,2% за год.
Что касается вторички, то динамика скромнее. В Москве рост цен составил 0,6% в марте и 8,9% за год, в среднем по России — 0,6% и 6,6% соответственно. В Подмосковье вторичная недвижимость в марте подешевела на 1,1%, а за последние 12 месяцев подорожала на 1,4%.
— Главный вопрос, который интересует всех: что будет с ценами на новостройки, увидим ли мы их падение? Если да, то когда и на сколько?
— Вероятно, существенного падения цен мы уже не увидим. Дальнейшее развитие событий будет зависеть от многих факторов — геополитической и экономической ситуации. Если ставка ЦБ останется на нынешнем уровне и лимиты по семейной ипотеке опять закончатся, это будет один сценарий. Рост цен за год может составить 5–8%. Если ставка будет снижаться, а лимиты пополняться, то динамика, возможно, достигнет 10–12%.
Сейчас цены на минимуме, так как многие застройщики находятся в сложном положении. Им нужно платить по банковскому финансированию, а продаж не хватает. Они склонны рассматривать индивидуальные условия — рассрочки и даже скидки. Если ситуация на рынке начнет улучшаться, эти возможности исчезнут.
— В Минстрое не так давно просили застройщиков заморозить цены, пообещав новые меры поддержки отрасли. В современных условиях заморозка возможна?
— В условиях рыночной экономики регулирование цен командными способами вряд ли возможно. Стоимость определяется балансом спроса и предложения, доступностью ипотеки, уровнем платежеспособности населения и т. д. Теоретически можно обязать застройщиков заключать договоры по определенной цене. Однако в этом случае мгновенно возникнут обходные схемы, по которым продавец все равно будет взимать с покупателя столько, сколько положено по рыночной цене. Неважно, будет ли это допсоглашение к основному договору, по которому покупатель будет доплачивать за какие-то опции, или изобретут что-то еще. Все участники рынка, включая чиновников Минстроя, прекрасно это понимают и вряд ли решатся на установление жестких расценок.
— Каков ваш прогноз по ценам на вторичное жилье?
— Сейчас вторичка выигрывает у первички дешевизной, ведь ее «квадрат» стоит на 17% меньше «квадрата» новостроек. Преимущества льготной ипотеки у новостроек с 1 июля 2024 года больше нет. Если не считать семейной ипотеки, конечно. Определенная часть спроса перетекла в этот сегмент, и цены не собираются падать. Наоборот, они понемногу подрастают, хотя и медленнее, чем на новостройки.
Что выгоднее купить в 2025 году
— Жесткая денежная политика ЦБ, запредельные ставки по рыночной ипотеке, ужесточение условий льготной ипотеки делают выбор между новостройкой и вторичкой непростым. Что сегодня выгоднее покупать?
— Нельзя однозначно сказать, что выгоднее. Все зависит от индивидуальной ситуации покупателя, его предпочтений, наличия новостроек в том районе, который он выбрал, возможностей для торга с собственником и от многих других факторов.
— Какой должна быть ключевая ставка, чтобы мы говорили о повышении доступности жилья?
— Чем ниже ставка, тем ниже процент по ипотеке, следовательно, тем доступнее жилье. Это напрямую влияет на спрос. Более того, при низкой ключевой ставке кредиты для застройщиков дешевле. Они могут быстрее наполнять рынок предложением, отчего у покупателя расширяется выбор. Главное — экономика развивается быстрее, у людей растут доходы, что позволяет им активнее покупать жилье.
В последние годы растет доступность жилья для населения независимо от ситуации с ипотекой. Проведя исследования, мы выяснили, что за последние два года россиянину стало легче накопить на квартиру без ипотеки. Срок накопления снизился на полгода. При этом он все еще остается довольно долгим — почти шесть лет, если полностью откладывать зарплату и ни на что ее не тратить. Это происходит потому, что доходы населения, по официальным данным, растут быстрее, чем цены на жилье.
Стоит ли инвестировать в недвижимость
— Что продается сейчас? Какие квартиры по метражу, локации и другим параметрам предпочитает покупатель?
— Неплохо продается элитная недвижимость у застройщиков, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке и строят качественно. В массовом сегменте большое значение имеет цена, поэтому востребованы «однушки» и «двушки» небольшого размера. Средняя площадь квартиры в новостройке за последние пять лет сжалась на пять квадратных метров — с 57 до 52.
Высоко ценятся квартиры с отделкой, хотя застройщики почти свернули эту опцию. Отделка повышает цену лотов, но на фоне дефицита такого предложения они распродаются хорошо.
— Вложение средств в недвижимость — хорошая или плохая инвестиция?
— Вложения в недвижимость — это консервативные инвестиции. Данный вид капиталовложения традиционен и понятен населению. Заработать на новостройке 50% и больше, как это было 15–20 лет назад, уже нельзя. В данный момент проценты по обычным банковским вкладам выше, чем доход со строящегося жилого дома.
В 2021 году средняя по России квартира, сдаваемая в аренду, давала 5,5% годовых, в 2025-м — 6,4%. Доходность выросла, потому что стоимость аренды поднималась более быстрыми темпами, чем цена недвижимости. Тем не менее показатель доходности от сдачи жилья все еще не впечатляет. Намного выгоднее сдавать в аренду коммерческую недвижимость — офис или объект стрит-ретейла. Доходность при правильном выборе объекта составляет 10% и выше.
Будет ли проще снять квартиру
— Многие эксперты говорят, что снимать квартиру дешевле, чем выплачивать ипотеку. Что с арендными ставками? В прошлом году аренда сильно подорожала. Увидим ли мы что-то подобное в 2025-м?
— Арендная плата за квартиры сильно выросла во второй половине прошлого года на фоне подорожания ипотеки. Ставки по ипотеке стали не просто высокими, а заградительными. Многие люди изменили стратегию «купить свое жилье» на «арендовать». Спрос закономерно вырос, а вместе с ним и стоимость найма.
В прошлом году росли цены на все товары, в частности на стройматериалы для ремонта, мебель, а также тарифы ЖКХ и т. д. Арендодатели, многие из которых живут на доход от аренды, приняли решение повысить ценники. В результате годовой прирост арендной платы по «однушкам» составил 31%, по «двушкам» — 26%, по «трешкам» — 28%. Для сравнения: годом ранее, в 2023 и 2022 годах рост цен был 22%, 20% и 16% соответственно.
Сейчас цены корректируются и «остывают» после ралли прошлой осени, но на уровень первой половины 2024 года они уже не вернутся. Во второй половине лета снова пойдет волна роста. Арендаторам, намеревающимся снять или сменить квартиру, лучше сделать это до июня-июля, а в идеале — в апреле.
Каким будет рост цен по итогам года, говорить пока рано. Все будет зависеть от уровня инфляции и ситуации на рынках купли-продажи недвижимости.
Читайте также:
Где в РФ можно купить вторичку по семейной ипотеке: список городов, цены
Минстрой придумал, как сделать жилье доступным: сколько оно будет стоить
Строительство жилья в РФ рухнуло: ждать ли кризиса и взлета цен
Цены на квартиры в России обрушатся в 2025 году? Честные ответы эксперта