С завершением первой половины осени активная фаза арендного сезона в России подходит к концу. На рынке съемного жилья постепенно восстанавливается баланс спроса и предложения, однако в Москве в этом году ситуация нетипичная. Спрос на квартиры внаем не падает, а цены достигли исторического максимума. О том, почему так происходит, сколько стоит снять жилье в Москве и как при этом сэкономить, — в материале NEWS.ru.
Что происходит на рынке аренды жилья в Москве
Согласно исследованию ЦИАН, в этом году спрос на российском рынке долгосрочной аренды увеличивался с самого начала года, а высокий сезон начался раньше обычного — в середине июня. В Москве спрос оказался в 1,5–2 раза выше, чем год назад.
Специалисты связывают это в том числе с подорожанием кредитных продуктов: кто собирался покупать собственное жилье, решил повременить и вернулся в категорию арендаторов. 15 сентября Центробанк РФ в третий раз с начала года повысил ключевую ставку — до 13%. На этом фоне банки подняли стоимость ипотеки. Однако не сильно, поскольку понимают, что население большие проценты может не потянуть.
«Сегодня ипотека на вторичном рынке находится в полумертвом состоянии. А именно вторичный рынок определенным образом конкурирует с рынком аренды: люди, которые покупают жилье на вторичке, это именно те, кто его [жилье] и арендуют», — рассказал NEWS.ru член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
На ситуации отразился и рост осведомленности людей: в надежде на более комфортные условия некоторые решили снять квартиры пораньше. Эксперт по недвижимости Наталья Перескокова в беседе с NEWS.ru указала на еще один фактор высокого спроса на аренду — это запоздалое начало учебного года в некоторых вузах.
«Почему спрос не упал в Москве? Мы это связываем с тем, что не во всех высших учебных заведениях учебный год начинается 1 сентября. Где-то он начинается 1 октября и даже 1 ноября. Поэтому здесь образовался так называемый отложенный спрос на аренду», — объяснила она.
Согласно исследованию «ДОМ.РФ», средняя стоимость аренды квартиры в Москве во втором квартале 2023 года составила 66 500 рублей в месяц. Цены растут на фоне сокращения срока экспозиции объектов: бюджетные лоты уходят быстрее, из-за чего показатель средней стоимости увеличивается.
ЦИАН же приводит следующие цифры: в сентябре аренда «однушки» в Москве стоила в среднем 51 600 рублей (+4,7% за год), а «двушки» — 94 800 рублей (+11,9%). Двухкомнатные квартиры дорожают быстрее из-за высокой конкуренции среди владельцев так называемых инвестиционных однокомнатных квартир, последним приходится аккуратнее работать с ценами.
Есть еще одна причина, почему в Москве так сильно растут цены на аренду, — переориентация собственников на формат посуточной аренды. По словам Перескоковой, люди поняли, что это гораздо выгоднее.
«Сейчас очень много собственников сдают в посуточную аренду. Люди узнали, что это очень выгодно, раскусили, попробовали. И за счет популярности посуточной аренды спрос на долгосрочную тоже увеличился», — пояснила эксперт.
Барсуков указывает и на другой фактор роста цен — возврат из-за рубежа москвичей, которые уехали в прошлом году, так называемых релокантов. Аналогичная ситуация наблюдается и с трудовыми мигрантами.
Сколько стоит снять квартиру в столице сегодня
NEWS.ru изучил предложения арендодателей на популярных сервисах по поиску недвижимости. На момент написания материала автор самого бюджетного объявления на ЦИАН предлагает снять квартиру за 14 000 рублей. Студия площадью 15 квадратных метров расположена на Большой Черкизовской улице в 15 минутах ходьбы от станции метро «Черкизовская». Однако она находится на продаже — собственник готов сдать ее не более чем на три месяца.
На долгий срок за 15 000 рублей в месяц можно снять студию площадью 16 квадратных метров в СНТ «Бархатная Роща» в поселении Воскресенское в 12 километрах от МКАД. За 20 000 рублей можно арендовать уже однокомнатную квартиру в Чечерском проезде, в 12 минутах ходьбы от станции метро «Улица Горчакова». А самая бюджетная двухкомнатная квартира площадью 43 квадратных метра и стоимостью 25 000 рублей расположена на Солнечногорской улице в 14 минутах ходьбы от станции МЦД-3 «Моссельмаш».
На «Авито» предложения по квартирам-студиям в Москве начинаются от 25 000 рублей в месяц. За такие деньги можно снять однокомнатную квартиру в Зеленограде площадью 35 квадратных метров. Двухкомнатная обойдется уже минимум в 35 000 рублей.
В «Яндекс.Недвижимости» самое бюджетное из представленных предложений стоит 26 000 рублей в месяц. Речь об однокомнатной квартире площадью 39 квадратных метров, расположенной в Троицке. За 28 000 рублей можно снять уже двухкомнатную квартиру площадью 45 квадратных метров. Однако она расположена в поселке Шишкин Лес, в часе езды от ближайшей станции метро «Ольховая».
По словам Натальи Перескоковой, в целом самые дешевые предложения по аренде обычно находятся на востоке Москвы, а самые дорогие — на юго-западе.
«Восток дешевле и по аренде, и на продажу. Самый дорогой район — это юго-запад, потому что там находятся все лучшие вузы, [в том числе] МГУ, МГИМО, РАНХиГС, Академия ФСБ, РУДН, Сеченовская академия», — уточнила эксперт.
Как сэкономить на аренде квартиры в Москве
При выборе квартиры для аренды эксперт по недвижимости Елена Ручканова также рекомендует обращать внимание на округ: в одних цены выше, чем в других. Также на стоимость влияет расположение метро: чем оно ближе, тем выше ценник.
По словам Константина Барсукова, стоимость аренды выше не только для квартир, расположенных рядом с метро, но и для тех, рядом с которыми подземка только должна появиться. Обычно ставки начинают расти за несколько месяцев до запуска станции, в среднем на 10–15%.
Чтобы сбить стоимость аренды, брокер по недвижимости Юлия Порфенкова рекомендует предварительно изучить рынок, проанализировать объявления поблизости. Если стоимость понравившегося объявления выше схожих по расположению, состоянию и другим показателям, то с собственником можно смело торговаться. Кроме того, обычно арендодатели заинтересованы в том, чтобы как можно дольше сдавать квартиру, поэтому за более долгий срок съема можно просить скидку.
Сэкономить на аренде квартиры может быть проще одиноким людям. Они могут объединиться с друзьями и снять одно жилье сразу на несколько человек, отмечает Наталья Перескокова.
«Если вы один, то можно объединиться с другом или подругой и снять двухкомнатную квартиру. Какую-то симпатичную двухкомнатную квартиру. Это будет очень экономно», — сказала эксперт.
Где дешевле снять квартиру
Согласно исследованию «Яндекс.Недвижимости», в центре города самые дорогие районы для аренды жилья — Пресненский и Замоскворечье. Среди других дорогих районов столицы сервис выделяет Хорошевский, Головинский, Останкинский, Даниловский, Черемушки, а также Покровское-Стрешнево и Очаково-Матвеевское.
Тем временем специалисты сервиса «Домклик» изучили самые дешевые для аренды районы столицы. Наиболее бюджетные предложения традиционно можно найти в Новой Москве. В Троицком округе наименьшие ставки сервис фиксировал в поселениях Кленовское, Первомайское и Щаповское.
Из-за более развитой транспортной инфраструктуры и более близкого расположения к центру города чуть дороже жилье обойдется в Новомосковском административном округе (НАО). Минимальные арендные ставки «Домклик» фиксировал в поселениях Кокошкино, Щербинка и Десеновское.
Также бюджетные предложения по аренде следует искать в районах, расположенных вблизи или за МКАД. В их числе Молжаниновский и Косино-Ухтомский районы, Некрасовка, районы Куркино и Бирюлево Западное. Там квартиру площадью 35 квадратным метров можно найти дешевле 30 000 рублей.
Между тем специалисты «Яндекс.Недвижимости» называют перспективным для аренды поселение Сосенское в НАО. Это объясняется оптимальным соотношением цен и характеристик жилья при учете хорошей экологической обстановки и развитой социальной инфраструктуры.
Что ждет столичный рынок недвижимости
Перспективы снижения арендных ставок в Москве пока достаточно размытые. Наталья Перескокова напомнила, что скоро зима. Это значит, что цены снова пойдут вверх.
«Пока мы не видим предпосылок [для падения цен], потому что скоро Новый год. А в любом случае в декабре тоже спрос на аренду повышается. Поэтому мы думаем, что спрос продержится до января», — отметила эксперт.
Схожий прогноз дает Константин Барсуков. По его словам, ситуация на рынке аренды не изменится как минимум в ближайшие пару месяцев. Большое значение будут иметь ключевая ставка и, соответственно, стоимость ипотеки.
«Тут [ситуация] зависит от Центробанка в том числе. Пока они [в ЦБ] говорят о том, что у них будет жесткая кредитная политика. На пару месяцев плохой задел по ситуации на рынке ипотеки точно есть. Учитывая инертность рынка, можно говорить о том, что до Нового года с рынком аренды ничего кардинального не произойдет», — сказал собеседник NEWS.ru.
Ситуация с ключевой ставкой, рост которой привел к подорожанию ипотеки и перетоку части покупателей в разряд арендаторов, тоже пока остается неоднозначной. Так, российские банки заняли у ЦБ триллионы рублей, ожидая очередного повышения на заседании регулятора 27 октября. Однако относительно перспектив такого решения эксперты во мнениях расходятся.
Например, руководитель департамента продаж и клиентской поддержки «Альфа-Форекс» Александр Шнейдерман считает, что ставка рефинансирования вырастет еще минимум на 0,5% при текущем показателе в 13%. Некоторые эксперты допускают увеличение и на 2,5%.
Иной точки зрения придерживается главный аналитик Wikidoma Дмитрий Савченко. По его мнению, Банк России оставит ключевую ставку прежней. Для стабилизации рубля сейчас требуются другие меры, считает он.
«На данном этапе то, с чем борется Центральный банк в первую очередь, — это инфляция. Вторая задача [регулятора] — стабилизировать курс рубля. На данном этапе экономического цикла ни то ни другое не может быть достигнуто исключительно повышением ключевой ставки», — сказал собеседник NEWS.ru.
Читайте также:
Россиянам рассказали, как подороже продать «бабушкину квартиру»
«У меня две квартиры»: Газманов рассказал о зарубежном имуществе
Застройщики вводят аналог маткапиталу в апарт-комплексах
Стало известно, как выглядит типичный покупатель квартиры в России
Эксперт по недвижимости озвучил неочевидный риск при покупке квартиры