В условиях падения спроса на новостройки застройщикам приходится буквально завлекать потенциальных покупателей. Помимо скидок и стандартных программ рассрочки, последним предлагают и новые схемы оплаты жилья. NEWS.ru рассказывает что это за «спецпредложения», чем они могут быть выгодны, а чем — опасны.
Что происходит с продажами новостроек
По данным Росреестра, продажи жилья в новостройках Москвы в январе — феврале 2024 года упали в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 9%. За этот период было заключено 10,1 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). При этом в феврале их было оформлено 4,8 тыс. — на 10% меньше, чем в январе 2024 года, хотя обычно в начале года спрос начинает расти. В Санкт-Петербурге продажи квартир также упали примерно на 10% даже по сравнению с невысокими показателями января.
Буквально на днях гендиректор госкомпании ДОМ.РФ Виталий Мутко, выступая на заседании в Совете Федерации, рассказал, что объем ипотечного кредитования в России снизился почти на треть.
На рынке новостроек Москвы доля ипотеки в общем объеме покупок сократилась до 52% с 80% в сентябре — декабре 2023 года, подтвердили NEWS.ru в компании «ИНКОМ-Недвижимость». Все это говорит о том, что спрос падает, и падает прилично.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Почему снижается спрос на новостройки
Снижение интереса людей к покупке новых квартир можно объяснить ужесточением правил выдачи льготной ипотеки. В середине декабря правительство снизило максимальный размер кредита, который можно взять по общей программе льготной ипотеки, для столичных регионов — Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — с 12 млн до 6 млн рублей.
Вместе с этим для всех регионов был поднят размер первоначального взноса. Он увеличился с установленных осенью 20% до 30%. Чем больше цена «квадрата», тем больше и первоначальный взнос, соответственно, тем менее доступной становится покупка новостройки.
Кроме того, свою роль сыграло введение комиссий застройщиками. Ряд крупнейших банков стали выдавать льготную ипотеку только заемщикам «от партнеров», чтобы получать от продавцов жилья комиссионные. Сейчас многие банки от этой практики отказались, но последствия того, что происходило в начале года, до сих пор отражаются в статистике.
Еще одна причина сжатия спроса — ключевая ставка ЦБ, определяющая стоимость денег в экономике. С декабря она держится на уровне 16%, и 22 марта совет директоров Банка России принял решение ее не менять. При высокой ставке (как сейчас) падает деловая активность и снижается спрос на все, в том числе на жилье.
Как застройщики пытаются поднять продажи
Субсидированная ипотека
Субсидирование процентной ставки со стороны застройщиков — это самая распространенная в настоящее время схема, говорит NEWS.ru исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина. При такой схеме девелопер оплачивает комиссию банку за снижение процентной ставки по кредиту. Фактически это является завуалированной скидкой, отмечает эксперт.
Причем возможны разные варианты. Ставка может быть менее 1% только на первые год-два, а затем в действие вступает стандартная ставка. А может быть и так, что низкая ставка действует весь срок кредитования. Но у этой схемы есть и минус — это удорожание стоимости объекта.
Рассрочка
Растет и количество схем покупки новостройки в рассрочку, причем это очень индивидуальные истории, продолжает Дыдалина. Начиная с вариантов без первоначального взноса, беспроцентных рассрочек и заканчивая вариантами, когда за пользование рассрочкой взимается определенный процент.
В феврале — марте 2024 года количество сделок с рассрочкой платежа выросло на 60% по сравнению с тем же периодом прошлого года и на 40% по отношению декабрю, следует из данных «ИНКОМ-Недвижимости».
«Если в прошлом году застройщики неохотно предлагали рассрочку до двух-трех месяцев, то сейчас достаточно иметь первоначальный взнос в 20%, а остальное [вносить] ежемесячными платежами в течение года, при этом 5% будут начисляться на остаток», — рассказывает NEWS.ru директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
По словам эксперта, рассрочку можно оформить и на два года, но в этом случае на остаток будут начислять уже 10%. «Через один или два года возможна 100-процентная оплата остатка или переход на ипотеку», — уточняет он.
Траншевая ипотека
Данный продукт появился на рынке пару лет назад и стал довольно востребованным у заемщиков. Например, квартира в новостройке стоит 12 млн рублей. При траншевой ипотеке достаточно иметь первоначальный взнос в размере 15% — это 1,8 млн рублей. Соответственно, тело кредита будет составлять 10,2 млн рублей, говорит Кочетков.
«На время стройки, а это может быть от года до трех лет в зависимости от проекта, банк выдаст первый транш от тела кредита в размере 10% — 1,02 млн. И именно от этой суммы будут рассчитаны ежемесячные платежи заемщика на время стройки дома, что значительно ниже и комфортнее, чем от общей суммы кредита», — объясняет он.
После ввода дома в эксплуатацию выдается остальная сумма кредита, и тогда ежемесячный платеж становится выше. Выгода для покупателя заключается в том, что «фиксируется ставка, все кредитные условия, стоимость объекта и, конечно, минимальные платежи», добавляет Кочетков.
По словам ипотечного брокера Елены Молоковой, программа «Ипотека траншами» — это прекрасная возможность минимизировать ежемесячные платежи и до ввода жилья в эксплуатацию оплачивать только часть от общей суммы ипотеки. Однако такая программа работает не у всех застройщиков и не во всех банках, замечает собеседница NEWS.ru.
А Дыдалина предупреждает, что при траншевой ипотеке есть риск увеличения стоимости объекта, поэтому нужно быть очень внимательным при заключении договора.
Трейд-ин
Трейд-ин — это когда покупатель в качестве частичной или полной оплаты квартиры в новостройке предлагает жилье, уже имеющееся в собственности.
Данный продукт уже много лет присутствует в структуре сделок большинства застройщиков, но при высоком спросе (как, например, в 2020 и 2021 годах) ему уделялось не так много внимания. Но в 2024 году будет уделяться больше, прогнозирует Кочетков, так как снижается и спрос и возможность покупателей купить квартиру со 100-процентной оплатой.
А с помощью трейд-ин реально приобрести современную новостройку без привлечения ипотечных средств либо с минимальным ипотечным займом.
Аккредитив
Сейчас некоторые банки и застройщики предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. «Банк оформляет кредит, но не переводит сумму застройщику на эскроу-счет, а значит, имеет возможность распоряжаться этими финансовыми средствами в период строительства дома. Благодаря этому банки могут не брать комиссию за выдачу льготной ипотеки, если такая у них есть, а следовательно, не увеличивается стоимость приобретаемого объекта», — рассказывает Регина Дыдалина. По ее словам, есть варианты, когда банки на период аккредитива устанавливают ставку по кредиту в 2,99%. Срок аккредитива может составлять от трех месяцев до трех лет.
При аккредитивной форме расчета возможна ипотека со сниженной ставкой, уточняет Елена Молокова. «Программа интересная и пользуется популярностью, но несет в себе риски ввиду того, что деньги заемщика не сразу попадают на эскроу-счет, а лишь спустя шесть — девять месяцев», — предупреждает она.
В ЦБ тоже предупреждают о рисках. Дело в том, что аккредитив в отличие от эскроу-счета не застрахован. В случае отзыва лицензии у банка покупатель может лишиться средств (которые размещались на аккредитиве), при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен.
Занижение цены
Еще одна, по мнению Центробанка, рисковая схема продажи новостроек. Речь идет о ситуации, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на эскроу-счете. Затем эти квартиры реализуются конечным покупателям по переуступке, и застройщик может пользоваться полученными средствами до сдачи дома.
В данном случае покупатель несет риски уже в случае дефолта застройщика: если последний свои обязательства не выполнит, это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между уплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на эскроу-счете).
Читайте также:
Аренда или ипотека: что выгоднее в 2024 году, советы риелторов
Дорогая ипотека — это надолго. Как сегодня выгодно купить жилье?
Спрос на льготную ипотеку резко упал: снизятся ли цены на жилье
Почему новостройки снова резко дорожают, как вырастут цены к лету
Цены на жилье в России рухнут. Грозит ли стране «китайский» сценарий?