Доля нераспроданных квартир в новостройках в России достигла 71,1 млн квадратных метров. Это рекордный показатель за всю историю наблюдений. Баланс на рынке жилищного строительства сместился в пользу предложения. NEWS.ru рассказывает, опасно ли это и стоит ли ждать падения цен в готовящихся к сдаче домах.
Как увеличился объем нераспроданного жилья
Объем нераспроданного жилья на первичном рынке в России по состоянию на 1 ноября этого года составил 71,1 млн квадратных метров, это максимальный показатель за всю историю наблюдений с января 2020 года, пишет РБК со ссылкой на данные Единой информационной системы жилищного строительства ДОМ.РФ.
Доля нераспроданных квартир выросла на 1,9 п. п. — до рекордных 67% общего объема жилья, находящегося в стадии строительства.
Из 71,1 млн квадратных метров нераспроданного жилья больше половины — 44 млн — уже выставлено на продажу (по сравнению с прошлым годом его количество выросло на 10,8%). Оставшиеся площади приходятся на проекты, продажи в которых еще не открылись.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Из-за чего растет доля нераспроданных квартир
Рост доли нераспроданного жилья в 2023 году связан с увеличением темпов вывода новых проектов на рынок, подчеркнул в разговоре с NEWS.ru замруководителя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов (РГР) Михаил Хорьков.
«Новый дом появляется на рынке с показателем „100% квартир не продано“, по мере строительства эта цифра постепенно снижается», — объясняет он.
По словам эксперта, в январе — октябре 2023 года объем вывода на рынок новых проектов в России почти на 19% выше показателей аналогичного периода 2022-го. Этим и объясняется рост числа непроданных квартир. Избыток или дефицит предложения — это всегда вопрос конкретного города и района, уточнил Хорьков.
Почему доля нераспроданных квартир беспокоит власти
Весной 2023 году президент России Владимир Путин обратил внимание на проблему «затоваривания рынка». Он подчеркнул, что из-за этого могут сократиться объемы строительства. Тогда же глава государства призвал работать над снижением таких рисков и заявил о необходимости поддерживать устойчивый спрос на жилье.
По данным Росстата, за 2022 год в стране было введено 102,7 млн квадратных метров жилой недвижимости, что стало рекордом для постсоветской России. Это выше уровня 2021 года на 10 млн. Доля нераспроданных квартир в новостройках в том же году достигла на тот момент рекордных 66% (66 млн квадратных метров).
Что говорят эксперты о росте нераспроданного жилья в новостройках
О пузыре речи не идет, так как сейчас проектное финансирование помогает стройкам и они не зависят от продаж, как это было до 2019 года, отметил в беседе с NEWS.ru директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
«В финансовой модели и в графике продаж „зашито“ около 30% жилья, которое будет в остатках после ввода дома в эксплуатацию и по самым высоким ценам в этой финмодели. Поэтому наличие [нераспроданных] квартир в готовых домах — это норма», — объяснил эксперт.
Рост нераспроданного объема площадей в новостройках — ситуация вполне нормальная, согласился с Кочетковым директор по продажам риелторской компании «Этажи» Сергей Зайцев. «После введения механизма проектного финансирования застройщикам стало значительно сложнее демпинговать цены на начальных этапах строительства и покупатели стали все больше отдавать предпочтение квартирам с минимальным сроком сдачи, а таких на рынке не так уж и много», — подчеркнул собеседник NEWS.ru.
В первой половине 2023 года из-за нехватки готовых квартир на первичном рынке многие покупатели выбирали вторичное жилье формата «заезжай и живи». Теперь же, после того как ставки по стандартным программам выросли, наблюдается «переток в сегмент новостроек» (где все еще действует льготная ипотека), замечает Зайцев.
Почему эксперты не ждут падения цен
Баланс спроса и предложения — далеко не единственный фактор, определяющий стоимость квадратного метра, говорят эксперты. Тут нужно учитывать и инфляционные риски, и рост себестоимости строительства, причем не в моменте, а в долгосрочной перспективе, поскольку деньги от продажи квартир застройщик получит лишь после раскрытия эскроу-счетов через 2–3 года, пояснил Сергей Зайцев. По его мнению, все это не позволяет ценам упасть.
За последние 1,5 года себестоимость строительства выросла более чем на 40%, напомнил NEWS.ru аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина. Она связана с ростом цен на строительные материалы. Больше всего подорожали материалы для фасадных, кровельных и светопрозрачных конструкций. В пиковые значения марта 2022 года рост цен достигал 170% по сравнению с концом 2020 года, уточняет она.
По мнению эксперта рынка недвижимости, автора Telegram-канала «Экономизм» Алексея Кричевского, об обвале говорить точно не приходится — запас прочности у девелоперов очень приличный. «У ряда застройщиков в последние три года чистая прибыль выросла в 2–5 раз, поэтому они смогут протянуть проблемный период», — отметил собеседник NEWS.ru.
По мнению эксперта, многое будет зависеть от параметров дальнейшей господдержки сектора. Как он предположил, наверху наконец начали понимать, что деньги из бюджета просто оседают в кармане девелоперов и строительного лобби.
Гендиректор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко считает, что застройщики пойдут на снижение цен лишь в самом крайнем случае, если после выборов в марте 2024 года ЦБ не опустит ключевую ставку. Но и тогда меры не будут радикальными. Скорее всего, потребительский спрос снова будет поддержан государством. Возможно, власти продлят льготную ипотеку, изменив ее условия (она просто будет доступна не всем, как сейчас), предположил Луценко.
Как изменится стоимость «квадрата» в 2024 году
По мнению Сергея Зайцева, в первой половине 2024 года цены на новостройки будут расти на уровне общей инфляции, а дальше все будет зависеть от решений по льготной ипотеке.
Алексей Кричевский допускает, что стоимость квадратного метра в следующем году может как снизиться на 2–3%, так и увеличиться в пределах 7%. По его мнению, застройщики будут вновь устраивать «чудо-распродажи неликвида» со скидками до 30% и пытаться вместе с банками придумать новые предложения для заемщиков. Однако в последнее время подобные «акции» оперативно сворачиваются Центробанком, добавил он.
Читайте также:
Минфин хочет отменить льготную ипотеку: что будет с ценами на квартиры
Ипотека и аренда дорожают. Что теперь выгоднее — снять или купить?
Спрос на вторичное жилье рухнул: когда подешевеют квартиры
Рынку недвижимости в России предсказали кризис. Когда подешевеют квартиры?