Единая государственная информационная система (ГИС) аренды жилья может быть запущена в России в ближайшее время. Старт ее работы анонсировали в Государственной думе. Ранее о разработке ГИС заявляли в Минстрое, отмечая, что новация призвана защитить интересы граждан за счет создания прозрачных и понятных условий для заключения договоров аренды. Тех, кто не желает регистрироваться в новой системе, будут отслеживать, в том числе через сервисы объявлений. Очевидно, их ждет неприятное разбирательство с налоговой службой. На данный же момент участвовать в системе согласны только около 10 процентов арендодателей. О перспективах нововведения — в материале NEWS.ru.
160 млрд на кону
Законопроект о создании государственной информационной системы, в которой арендодатели должны регистрировать все договоры по сдаче внаем квартир, апартаментов, а также машино-мест, Минстрой разработал еще в конце прошлого года. При этом впервые идея была озвучена годом ранее: тогда сообщалось, что она будет интегрирована с налоговой службой. О разработке законопроекта об онлайн-платформе также сообщал генеральный директор госкомпании ДОМ.РФ Виталий Мутко.
Согласно оценкам Минстроя, при легализации рынка арендного жилья бюджет сможет получать свыше 160 млрд рублей в качестве налоговых поступлений ежегодно. В ведомстве указывали, что ГИС будет включать услуги заключения договора аренды, регистрации арендаторов по месту проживания, а также страхование жилья и услуги налогового агента.
О том, что идея не будет похоронена, а получит свое развитие, в разговоре с NEWS.ru заявил заместитель председателя комитета Государственной думы по экономической политике Артём Кирьянов. По его словам, анонсированная ранее ГИС «обязательно заработает».
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Общий процесс обеления экономики за счет использования цифровых технологий, новых инструментов, удобных для людей, затронет и рынок арендного жилья. В последние годы, особенно с появлением специального налогового режима на профессиональный доход, расчет число людей, легально сдающих в аренду квартиры и платящих налоги. На рынке арендной недвижимости, конечно, всегда можно спрятать свой доход, но такая позиция ставит и арендатора, и арендодателя вне правового поля, не позволяет отстаивать свои интересы, — сообщил NEWS.ru Кирьянов.
По его мнению, новая специализированная информационная система, учитывающая специфику рынка, является еще одним механизмом для облегчения жизни и защиты интересов всех сторон. Безусловно, отметил Кирьянов, зафиксировать договор аренды онлайн гораздо удобнее, быстрее, нежели проходить процедуру регистрации в Росреестре. Он также предположил, что система поможет в том числе сэкономить на сопутствующих расходах — комиссионных риелторам или юристам.
Подтверждение стоимости аренды и платежей пригодится в суде в случае возникновения разногласий. Полагаю, что новая ГИС не отразится на стоимости квартир — по сути, информсистемой на первом этапе будут пользоваться только собственники, которые готовы застраховать свои риски при поддержке государства за 4% налога, — отметил депутат.
Между тем социология показывает, что на сегодняшний день всего 10 процентов участников рынка аренды готовы пользоваться государственным сервисом Минстроя. Об этом свидетельствуют результаты опроса исследовательской компании Wanta Group.
Представители экспертного сообщества также настроены с изрядной долей скепсиса — они полагают, что ноу-хау еще больше загонит арендный рынок в теневой сектор.
Бой с тенью
К слову, уже и сегодня арендный рынок в России преимущественно серый. По оценкам Минстроя, официально в стране арендуют жилье около 5,7 млн семей — это примерно 10 процентов от общего числа домохозяйств. В развитых странах данный показатель достигает 20–40 процентов, а в крупнейших мировых городах — 80 процентов, указывали в министерстве.
Однако пока у людей нет очевидной мотивации регистрироваться в новой системе, указал в разговоре с NEWS.ru вице-президент Гильдии риелторов Москвы Андрей Банников.
Сегодня этот рынок и вправду находится глубоко в серой зоне, и вряд ли государство располагает реальными возможностями по его обелению. Запуск ГИС, вероятно, предполагает и усиление мониторинга тех, кто сдает недвижимость в аренду в обход системы. Однако усиление давления рискует привести к тому, что собственники жилья начнут еще больше уходить в тень — прежде всего в плане расчетов, — рассказал Банников.
По его словам, сейчас клиенты и арендодатели в основном рассчитываются при помощи переводов денег на банковские карты, но в случае ужесточения контроля, полагает эксперт, люди начнут оплачивать услуги наличными. Банников обратил внимание на то, что доказать получение средств крайне сложно — арендодатель всегда может сказать, что сдает квартиру своему приятелю или знакомому безвозмездно.
Между тем источник NEWS.ru в управлении налоговой службы одного из регионов сообщил, что отслеживание нелегальной аренды происходит и сегодня:
Задействуются разные инструменты. Иногда о случаях такой аренды жилья сообщают соседи. Порой отслеживаются и предложения аренды на «Авито». Если новая система заработает, то, вероятно, широкое распространение получит механизм «контрольной закупки»: если недвижимость не внесена в ГИС, а сдается, то к собственнику под видом клиента всегда может прийти инспектор.
Впрочем, к новой системе возникает немало вопросов как у участников рынка, так и у представителей экспертного сообщества. По мнению председателя национального центра «Жилстройконтроль» Константина Иванова, то, что в аренде нет порядка, — очевидно, и инициатива Минстроя декларирует именно наведение порядка, обеление рынка этой услуги и защиту прав граждан.
Но почему к обсуждению проекта не были привлечены профессионалы рынка недвижимости? За счет чего так называемый частный инвестор — разработчик и эксплуатант этой информационной системы — получит компенсацию своих вложений? Не уйдет ли в связи с этим аренда окончательно в тень? — задается вопросами в беседе с NEWS.ru Иванов.
Он предположил, что для обеления аренды следует внести поправку в действующее законодательство об обязательности регистрации любого договора аренды, а не только со сроком свыше 12 месяцев. Кроме того, слабое место новой системы — популярная посуточная аренда. Как быть с ней — пока непонятно.
Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что в данном вопросе государство избрало неправильный путь. Во-первых, отмечает собеседник NEWS.ru, новая ГИС вряд ли гарантирует безопасность клиентов — идентифицировать собственника по загруженным в базу данных документам вряд ли получится. Во-вторых, продолжает он, затраты на отслеживание деятельности «квартирных нелегалов» могут оказаться выше прогнозируемого прироста налоговых поступлений. И в-третьих, замечает Апрелев, чиновникам следует идти по пути налоговых послаблений.
Если мы хотим легализовать эту отрасль, то, напротив, должны снижать налоговую нагрузку для собственников. Например, если человек сдает в аренду единственное жилье, его следует освободить от уплаты налогов. И напротив, выделить в отдельную категорию тех, для кого аренда — настоящий бизнес, кто сдает одновременно несколько квартир. А гоняться за бабушкой, которая таким образом пытается получить прибавку к своей маленькой пенсии, точно не стоит, — заявил Апрелев.
По данным федерального портала «Мир квартир», предложение жилья в аренду по российским городам выросло с конца марта на 18 процентов. При этом в крупных городах и мегаполисах оно выросло еще больше. Во многом изменения связаны с тем, что из городов уехали трудовые мигранты.