В столице решили отказаться от строительства студий меньше 28 квадратных метров. Застройщикам больше не будут выдавать разрешения на строительство, если в проекте планируются квартиры, площадь которых не вписывается в нормативы. NEWS.ru рассказывает, к каким последствиям это приведет и как отразится на стоимости жилья, в том числе апартаментов, которые под запрет не попали.
Что известно о запрете микростудий
В Москве откажутся от строительства студий и квартир площадью менее 28 квадратных метров. Это следует из информационного письма Москомэкспертизы.
В нем говорится, что Жилищный кодекс РФ не относит «студию» к видам жилых помещений, а минимальное значение площади, согласно своду правил о многоквартирных жилых зданиях, для однокомнатных квартир составляет 28 квадратных метров, для двухкомнатных — 44. «При проектировании объектов на территории города Москвы отклонение от установленных минимальных значений площади квартир не допускается», — уточняется в письме.
Требования по минимальной площади не распространяются на объекты, строительство которых одобрили до 7 мая. Нарушителям новых правил Москомэкспертиза будет выдавать отрицательные заключения на строительные проекты, а Мосгосстройнадзор будет следить за соблюдением норм по минимальным площадям жилых помещений на всех стадиях, от выдачи разрешения на строительство до ввода объектов в эксплуатацию.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
Зачем понадобилось запрещать микрожилье в столице
Такие ограничения связаны с ростом числа так называемых человейников с высокой долей в них квартир-студий, объясняет NEWS.ru директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
«В результате сильно возросла нагрузка на инфраструктуру — дошкольные учебные заведения, школы, поликлиники, транспорт. В конце концов, банально увеличивается количество обращений граждан в администрации муниципальных органов с вопросами разного характера», — говорит эксперт.
Буквально на прошлой неделе Владимир Путин дал поручение обеспечить россиян жильем площадью не менее 33 «квадратов» на человека к 2030 году. Речь идет о достижении некоего среднего показателя, однако эксперты не исключают, что вместе с этим «человейников» с 20-метровыми студиями станут строить меньше. Похоже, что в Москве уже отреагировали на поручение президента.
Как сокращалась площадь квартир в России и Москве
В последнее время площадь квартир в новостройках действительно сокращается. По оценкам экспертов портала «Сибдом», в целом по стране по итогам прошлого года средний метраж квартиры в новых домах составил чуть меньше 50 «квадратов».
Застройщики строят малогабаритное жилье в ответ на снижение платежеспособности людей, чтобы расширить круг потенциальных покупателей. Благодаря уменьшению площади стоимость таких квартир оказывается меньше, объясняют эксперты. По их данным, сейчас наибольшим спросом пользуются квартиры площадью от 30 до 60 кв. м.
Ситуацию осложняет ужесточение правил выдачи льготной ипотеки. После повышения первоначального взноса с 20% до 30% заемщикам стало еще сложнее накопить на первый взнос. Теперь им приходится выбирать жилье меньшей площади, а это значит, что студии и однокомнатные квартиры станут еще популярнее.
Только такие квартиры смогут себе позволить обладатели материнского капитала при наличии минимальных накоплений. Раньше они могли купить квартиру, почти не потратив собственных средств, внеся всю сумму первого взноса за счет «детских» денег. После введения новых правил они могут рассчитывать максимум на студии, площадь которых зачастую не превышает 20–25 кв. м.
Особенно это актуально для столицы. По данным аналитиков «Яндекс Недвижимости», за последние пять лет площадь студий на рынке новостроек Москвы сократилась на 33% — до 23,6 «квадрата».
Как решение о запрете повлияет на стоимость квартир
По мнению ведущего аналитика риелторской компании «Этажи» Александра Иванова, ограничения могут спровоцировать волну спроса на жилье мини-формата, а значит, и рост его средней стоимости, в том числе за счет изменения структуры предложения. Ведь в первую очередь скупать будут наиболее недорогие варианты, представленные на рынке, объясняет собеседник NEWS.ru.
«Скорее всего, такой рост будет временным явлением на волне ажиотажа. Из-за нарушения баланса между спросом и предложением средняя цена квадратного метра в этом сегменте может вырасти на 5–10%», — допускает он.
Валерий Кочетков видит более серьезные последствия запрета строительства микростудий, в частности, образование существенного люфта, которым непременно воспользуются застройщики. «Уже построено и сегодня еще строится жилье с квартирами-студиями по 19 квадратных метров. И теперь при обязательных 28 образуется разница в 9 „квадратов“. При средней стоимости квадратного метра в Москве в 406 тыс. рублей это 3,6 млн рублей», — объясняет эксперт.
К примеру, среднестатистическая квартира площадью 28 квадратных метров сегодня стоит 11,3 млн рублей, а студия площадью 19 «квадратов» — 7,7 млн рублей.
То есть средние цены на квартиры-студии вырастут как минимум на 30% из-за увеличения площади жилья, прогнозирует Кочетков. Но это случится не сразу, так как те девелоперы, которые успели получить разрешение на строительство до 7 мая, в ближайшие месяцы продолжат строить дома с микрожильем.
Сами же студии тоже подорожают. «Когда все новые проекты будут строить с учетом норматива, квартиры площадью 19 „квадратов“ подрастут в цене: на фоне общего роста цен из-за увеличения площади никто не станет продавать их дешево», — предупреждает Кочетков.
На квартиры-студии в 2024 году приходится 15% от продаж (в метрах и деньгах эта доля еще меньше), то есть роль сегмента важна, но не является решающей, говорит NEWS.ru руководитель направления «Циан. Аналитика» Алексей Попов. По его словам, при прочих равных условиях именно самые маленькие лоты имеют более высокую цену за метр. «Возможный уход таких объектов в перспективе может сделать рост средних цен квадратного метра более сдержанным», — допускает эксперт.
Как это повлияет на стоимость апартаментов
Все то же самое можно ожидать от цен на апартаменты, которые относятся к категории нежилых помещений (в них, в отличие от квартиры, нельзя оформить регистрацию по месту жительства). «Никто не будет продавать апартаменты на 30-40% дешевле, чем самая маленькая квартира в 28 „квадратов“», — считает Валерий Кочетков.
Покупательский спрос при введении ограничений может переориентироваться в том числе и на апартаменты, как самый доступный вариант для проживания, а это может спровоцировать рост цен, соглашается Александр Иванов. А вот на любые решения относительно правового статуса апартаментов запрет никак не повлияет, считает аналитик.
Что будет с ценами на жилье в следующем году
Существенного изменения цен на столичном рынке недвижимости эксперты не ждут. «Рост будет на уровне инфляции, тем более что с июля могут быть существенно ограничены действия льготных программ на первичном рынке, а ситуация со снижением ставок по стандартным ипотечным программам как минимум до конца года выглядит достаточно пессимистично (ЦБ может снизить ключевую ставку только во второй половине 2024-го, и это, вероятно, не намного снизит ставки банков. — NEWS.ru)», — говорит Иванов.
Все это будет сдерживать рост цен как минимум в ближайшие месяцы. По сути, вырастет лишь конечная стоимость объектов с учетом увеличения площади (при условии действия ограничений на строительство квартир площадью до 28 квадратных метров), прогнозирует аналитик.
Читайте также:
Путин поручил дать россиянам по 33 «квадрата». Как получить это жилье
Дорогая ипотека — это надолго. Как сегодня выгодно купить жилье?
Ипотека и аренда дорожают. Что теперь выгоднее — снять или купить?