Арендные ставки продолжают расти. Во многом из-за того, что часть россиян временно отказалась от покупки собственного жилья из-за высоких ипотечных ставок. NEWS.ru рассказывает, насколько еще подорожает аренда до конца года и что сегодня выгоднее — снимать квартиру или все-таки выплачивать ипотеку.
По данным риелторской компании «Этажи», с которыми ознакомился NEWS.ru, в октябре средние ставки аренды жилья в крупных городах России продемонстрировали рекордный рост: на однокомнатные квартиры — до 5,5%, на двухкомнатные — до 5,7%.
Сильнее всего среди городов-миллионников средние ставки «однушек» выросли в Уфе (+5,5%), Челябинске (+5,3%), Новосибирске и Красноярске (+5,1%), а также в Перми (+5%). В Москве аренда однокомнатных квартир за месяц подорожала на 2,6%, в Санкт-Петербурге — на 3,4%. Средние ставки аренды «двушек» заметнее всего выросли в Челябинске (+5,7%), Красноярске (+5,6%) и Екатеринбурге (+5,5%). В Москве рост составил 3%, в Санкт-Петербурге ставка выросла на 4,1%.
Из данных «Циан.Аналитики» (есть в распоряжении NEWS.ru) также следует, что в Москве ставки аренды выросли. «Однушки» за месяц стали на 3% дороже (средняя ставка 54 тыс. рублей), «двушки» — на 4% (102 тыс. рублей). А вот в регионах динамика неоднородная. Где-то аренда подорожала, а где-то, наоборот, подешевела. В среднем в городах-миллионниках ставки аренды однокомнатных квартир увеличились на 1,6%, а двухкомнатных — всего на 0,07%.
В «Авито Недвижимости» NEWS.ru рассказали, что средняя ставка найма (по всем типам комнатности) снизилась с 29 тыс. рублей в сентябре до 27 тыс. рублей в октябре (-7,4%). При этом в Москве показатель вырос — с 90 тыс. до 93 тыс. рублей (+3,3%).
Директор департамента аренды компании «Этажи» Ольга Павлинова связывает рост арендных ставок с дефицитом доступного предложения.
«Во-первых, выбывают с рынка наиболее недорогие варианты аренды, а во-вторых, собственники, отмечая повышенный интерес, стараются сдать свои квартиры дороже», — объясняет собеседница NEWS.ru.
По ее словам, в этом году в большинстве городов-миллионников объем предложения на рынке снизился до минимальных значений, в том числе из-за роста ипотечных ставок (как следствие повышения ключевой ставки). Часть россиян отложили покупку квартиры, другие, напротив, ускорились — продали имевшееся жилье, приобрели новостройку и теперь временно снимают (до ввода дома в эксплуатацию), говорит эксперт.
Надо сказать, что эксперты еще летом предсказывали рост арендных ставок, в частности из-за роста ключевой ставки ЦБ. И пока прогнозы сбываются.
С учетом снижения доступности ипотеки в ближайшие месяцы на рынке аренды жилья будет сохраняться дефицит доступного предложения, полагает Ольга Павлинова. Она допускает, что арендные ставки продолжат расти, хотя и меньшими темпами, чем раньше — на 1–1,5% в месяц. Иными словами, до конца года аренда может подорожать еще максимум на 3%.
Руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев в беседе с NEWS.ru предположил, что ставки будут либо снижаться, либо останутся на прежнем уровне, так как высокий сезон для долгосрочной аренды уже закончился.
Стоимость аренды сегодня в два раза ниже, чем платеж по ипотеке, признает в разговоре с NEWS.ru ипотечный брокер Елена Молокова. «Такая ситуация сложилась из-за того, что цены на новостройки существенно выросли, а ставки по ипотеке на вторичное жилье сейчас превышают 16%, и платежи становятся непосильными для многих заемщиков», — объясняет она.
К примеру, при покупке квартиры на вторичном рынке Москвы стоимостью 10 млн рублей и первоначальном взносе 20% платеж по ипотеке составит около 107,5 тыс. рублей в месяц. В то же время аренда аналогичной квартиры обойдется в 50–60 тыс. рублей, отмечает Молокова. При таком сравнении аренда на первый взгляд кажется выгоднее.
Тем не менее собственное жилье эксперт называет более «надежным» вариантом, тем более что в будущем (в случае снижения ключевой ставки, которого эксперты ждут в 2025 году) можно будет рефинансировать ипотеку и снизить платежи. Кроме того, по словам Елены Молоковой, крупные застройщики сегодня предлагают купить квартиру в новостройке на выгодных условиях по программам господдержки и получить компенсацию арендных платежей на период строительства.
Руководитель направления «Циан.Аналитика» Алексей Попов считает, что аренда сегодня выгоднее. По грубым оценкам, в Москве ипотечный платеж вдвое, а в городах-миллионниках — в 1,8 раза выше чем размер арендной платы (если брать «средний» случай), замечает он. Впрочем, добавляет эксперт, у аренды есть и свои издержки (в том числе имеющие вполне материальное выражение), а сегодняшние ставки по ипотеке могут быть рефинансированы при снижении ключевой ставки ЦБ.
И у покупки, и у найма квартир есть свои плюсы и минусы, говорит Константин Каменев. Арендаторы более свободно меняют место жительства и могут подобрать себе другую квартиру в случае смены работы или переезда, говорит он. Однако следует учитывать и риски, ведь арендодатель всегда может попросить жильцов съехать.
По мнению Ольги Павлиновой, сегодня куда более актуален вопрос не выгодности покупки или аренды, а доступности. С лета средняя одобренная ставка по ипотеке на рынке вторичного жилья выросла на 4% и более, напоминает она.
«При таком росте и сроке кредитования на 20 лет ежемесячный платеж по ипотеке вырос почти на 30%», — указывает эксперт.
Вот почему сегодня на покупку жилья решаются в основном те, кто либо имеет на это наличные средства, либо намерен рефинансировать кредит в будущем или погасить его досрочно с минимальной переплатой.
Перед подписанием договора следует изучить рынок и другие предложения в данном районе. У арендодателя цена может оказаться завышенной. Тогда следует показать ему аналоги, близкие к тем, которые есть на рынке в данный момент. Это повысит шансы на скидку.
Снизить арендную ставку можно, увеличив желаемый срок съема. Большинство собственников чаще всего заинтересованы в том, чтобы жильцы как можно дольше снимали квартиру — это гарантирует стабильный доход. Также сбить цену можно, предложив оплату на несколько месяцев вперед. Не стесняйтесь внимательно осмотреть квартиру. Недостатки по ремонту или по технике могут быть использованы как аргумент для торга.
Кроме того, в некоторых случаях стоимость аренды может быть компенсирована государством и работодателями.
Читайте также:
Автомобили, гаджеты, такси, аренда жилья: что и как подорожает этой осенью
В России дорожает аренда квартир: почему растут цены, что будет осенью
