Строительство в России так и не вышло из фазы спада, следует из доклада ЦБ о монетарной политике. Это связано с ослаблением инвестиционной активности в этой сфере, а также с избытком предложения квадратных метров на рынке. Эксперты пророчат стройке более года стагнации. News.ru разбирался, почему девелоперов ждут непростые времена.
Стагнация в строительстве обусловлена, как и прежде, умеренной инвестиционной активностью и сформированным ранее относительно высоким уровнем предложения, говорится в докладе Центробанка. По данным Минстроя, в первом полугодии 2018-го застройщики сдали в эксплуатацию чуть больше 29 млн кв. м, что на 3% больше, чем годом ранее. Более половины из этих «метров» сдали в I квартале, следует из материалов Росстата. Ввод многоквартирных домов упал за это время на 13%, говорил в июле министр строительства Владимир Якушев. Львиную долю нового жилья составили частные дома.
Помимо этих двух факторов не добавляет строительству импульса роста и слабая поддержка девелоперов со стороны банков. Динамика кредитования во II квартале этого года характеризовалась неустойчивостью, отмечают в ЦБ. Свою лепту вносит и переход от долевого строительства к проектному финансированию.
Рубль не даёт расти
Горизонты кредитования в строительстве большие, поэтому колебания на финансовых рынках, особенно курса рубля, создают для девелоперов ещё больше угроз, чем для какого-либо другого сегмента экономики, рассуждает программный директор клуба «Валдай» Ярослав Лисоволик.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
«По сравнению с прошлым годом в 2018-м как раз усилилась волатильность на финансовых рынках и по курсу рубля», — отмечает экономист.
Ослабление рубля толкает общие цены в стране вверх, ускоряя инфляцию. По итогам августа она достигла 3,1%, оценивают в ЦБ. В первом полугодии 2019-го темп роста цен ускорится до 5–5,5%, прогнозируют в Центробанке. Только после этого стабилизация курса рубля сдержит инфляцию.
Помимо роста цен по стране в целом эксперты ЦБ и независимые экономисты пророчат повышение ставок по кредитам. Как писал ранее News.ru, займы подорожают как для граждан, так и для компаний. Правда, несущественно — в пределах 1 процентного пункта.
«Рост инфляции, который прогнозируется, будет негативно сказываться на кредитовании и строительстве», — предупреждает Лисоволик.
Строительству нужно отсутствие высоких инфляции и процентных ставок, а также стабильная инфляция. А поскольку она будет расти почти год, то будет оказывать давление на строительный рынок.
Риск провала
Из-за волатильности рубля, инфляции и роста ставок по кредитам кабмин и застройщики могут провалить задачу, которую им поставил президент Владимир Путин в ходе прямой линии 7 июня. Он поручил увеличить ввод жилья до 88 млн кв. м в этом году, а до 2024-го выйти «на гораздо более амбициозную цифру — 120 млн кв. м в год».
К намеченным объёмам ввода жилья в 120 млн кв. м в 2024 году застройщики будут двигаться поступательно, рассуждает генеральный директор РАСК Николай Алексеенко.
Эти 120 млн кв. м — проекты, которые только стартуют в 2021–2023 годах, так что достижение целевого показателя во многом будет зависеть от состояния рынков, в том числе и ипотечного, в этом временном периоде.
Рынок движется по пути ещё большего укрупнения бизнеса, путём слияний-поглощений, добавляет эксперт. В 2016 году на рынке работало порядка 5,5 тыс. застройщиков. К началу 2017 года рынок был представлен уже 4,8 тыс. Сейчас — уже 4 тыс.
«На горизонте двух-трёх лет на рынке останется порядка тысячи крупных игроков», — прогнозирует Алексеенко.
Основные проблемы ждут средних и малых застройщиков, особенно в регионах. У них нет аналогичной «подушки ликвидности», как у крупных компаний. Да и повышение стоимости квадратного метра в связи с ужесточением законодательства существенно скажется на спросе. Как итог — продажи замедляются, свободных денег со временем становится всё меньше.
Примечательно, что на фоне спада в отрасли Минстрой решил вдвое увеличить расходы на программу развития жилья — до 2,5 трлн рублей в ближайшие шесть лет.
Пора брать?
Волатильность рубля постепенно снижается, однако его курс всё ещё низок по сравнению с тем, что был ещё в начале лета, — в среднем 63 рубля за доллар. Эта же цифра заложена в макропрогноз МЭР, и менять его в ведомстве не планируют, говорил ранее министр экономики Максим Орешкин. Он также заявил, что к своим привычным уровням курс доллара вернётся только через год (до 63–64 рублей). Инфляция же также будет ускоряться примерно ещё месяцев девять, следует из доклада ЦБ.
Все эти факторы совпадают по времени с повышением НДС до 20%. А рост ставки налога, как пишут эксперты Центробанка, пока не закладывается в инфляционные ожидания населения и бизнеса. Значит, повышение НДС только ближе к концу этого — началу следующего года будет дополнительно подталкивать инфляцию к ускорению.
Строительная отрасль формирует от 10% до 12% всех поступлений по НДС по всей экономике, так что повышение ставки на 2 процентных пункта позволит увеличить поступления в бюджет со стороны строительных организаций на 35–45 млрд рублей, оценивает Николай Алексеенко.
«На фоне происходящих реформ в жилищном строительстве это повышение ставки НДС выглядит будто каплей в море. Да, это повысит цены на 1–1,5%, но на фоне роста цен на 15–20% на горизонте двух лет из-за перехода на проектное финансирование это выглядит не самой большой проблемой», — заключает Алексеенко.
В этих условиях, как писал ранее News.ru, жильё станет менее доступным в ценовом плане. Однако сохранится возможность купить недвижимость в ипотеку по относительно выгодным ставкам (хотя уже сейчас они начали расти). В этой связи эксперты News.ru говорят, что сейчас — самое время покупать квартиры или дома.