Цены на жилье, а не льготная ипотека — вот что сегодня определяет доступность квартир для россиян, заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина, выступая в Госдуме. По ее словам, субсидии по ипотеке в значительной степени «съедаются» ростом стоимости квадратного метра, и решать жилищный вопрос нужно снижением самих цен. На этом фоне NEWS.ru выяснил, возможен ли обвал рынка в 2027 году, когда московская «однушка» будет стоить 3 млн рублей и к чему готовиться покупателям и продавцам.
Что сказала Набиуллина о ценах и льготной ипотеке
Доступность ипотеки зависит от замедления инфляции, заявила председатель ЦБ в ходе выступления в Госдуме. Льготные программы, по ее мнению, делают кредиты доступнее для получателей, но эта выгода в значительной степени — если не полностью — нивелируется ростом цен. Те же, кому льготы не положены, просто столкнулись с падением доступности жилья. После отказа от безадресной льготной ипотеки цены уже не растут так стремительно: темп их роста замедлился почти вдвое, указала Набиуллина.
Глава ЦБ подчеркнула: высокая стоимость жилья и кредитов заставляет многих россиян откладывать покупку квартир. Рыночная ипотека станет доступнее при устойчивом снижении инфляции, а льготные программы следует предоставлять только тем, кто действительно в них нуждается. За последние 12 месяцев объем выданных жилищных кредитов достиг 5,4 трлн рублей.
Почему низкая ставка не всегда делает квартиру доступной
Как пояснил NEWS.ru директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин, если квартира сильно подорожала, даже низкая ставка не всегда делает покупку посильной. При этом, по его словам, Набиуллина не предлагает отказываться от любой поддержки покупателей — речь идет о том, чтобы льготные программы были адресными.
А вот сценарий с «„однушкой“ за 3 млн в Москве» эксперт тоже не относит к числу основных — резкого обвала цен он не ждет. Пока его не видно даже на московском вторичном рынке: по данным IRN, в октябре индекс стоимости готового жилья в «старых» районах столицы вырос на 0,8%, достигнув 307,5 тыс. рублей за квадратный метр. То есть собственники пока не готовы массово сбрасывать цены.
Что должно случиться, чтобы цены рухнули
Для резкого снижения цен недостаточно того, что покупатели не могут получить ипотеку. Как объяснил Тумин, нужно еще, чтобы продавцам срочно понадобились деньги и они начали массово уступать. Такой вариант возможен только при серьезном ухудшении доходов населения и длительном сохранении дорогих кредитов.
«Однако само по себе сокращение ипотечных льгот не заставляет всех продавать дешевле. Застройщик, например, может отложить новый проект или сократить предложение. Когда предложение искусственно сдерживается, это поддерживает цены даже при низком спросе», — подчеркнул эксперт.
Что эксперты прогнозируют на 2027 год
На 2027 год эксперты скорее ожидают долгих продаж и более предметного торга, а не резкого падения ценников. Один собственник будет месяцами ждать покупателя по своей цене, другой согласится на скидку, потому что ему нужно переехать. Поэтому снижение цены в отдельном объявлении еще не говорит об обвале рынка — особенно если изначально квартиру выставили заметно дороже похожих предложений.
Прогноз Тумина по Москве — без общего резкого падения, но с разными результатами у разных квартир: часть жилья в рублях почти не подешевеет, зато будет отставать от инфляции. Для собственника это потеря стоимости в реальном выражении, для покупателя — все тот же высокий ценник.
Подешевеют ли новостройки и вторичка
Первичный и вторичный рынки, по мнению Тумина, нужно оценивать отдельно: нельзя переносить прогноз по готовому жилью на квартиры от застройщиков. ЦБ уже указывал, что массовая льготная ипотека способствовала росту цен на первичном рынке и увеличению разрыва со вторичным, но сам этот разрыв не означает, что новостройки обязательно подешевеют до уровня готового жилья.
Ведущий аналитик сервиса «Циан» Елена Бобровская в беседе с NEWS.ru привела свежие данные: в этом году рост цен на первичном рынке РФ замедлился на фоне снижения активности, однако по итогам года ожидается прирост около +8% (чуть выше официальной инфляции). На вторичке продажи идут лучше из-за перетока спроса и снижения рыночных ставок по ипотеке, поэтому средние цены растут активнее — ожидается +15%. Впервые за последние пять лет вторичка дорожает сильнее новостроек. Снижение средних цен предложения маловероятно, подчеркнула эксперт.
«Скорее будет сохраняться минимальный рост, близкий к стагнации. Причины в новостройках — это увеличение себестоимости и налоговой нагрузки, инфляция, необходимость следовать графику индексации цен, заложенному при получении проектного финансирования», — считает Бобровская.
В Москве к этому добавляется рост доли жилых комплексов бизнес- и премиум-класса, а также повышение требований к архитектуре новых проектов. Возможны лишь более активное применение скидок, точечная коррекция цен на отдельные лоты и вывод новых корпусов по ценам ниже рынка, допускает эксперт.
В каких регионах стоит ждать падения цен на жилье
Эксперты не обещают, что в регионах произойдет падение цен на 10 или 20%. Для таких прогнозов нужны местные данные: сколько квартир продается, сколько времени они ждут покупателя, что происходит с доходами и занятостью. В первую очередь проверять нужно рынки, где предложение велико, а покупателей мало. Однако назвать регион и заранее назначить ему процент падения — значит, выдать предположение за расчет.
«По России я тоже не вижу оснований ждать единого обвала. Где-то цены останутся примерно на месте, где-то продавцам придется уступать», — заявил NEWS.ru предприниматель, управляющий фондом и основатель финтех-платформы SharesPro Денис Астафьев.
Возможна ситуация, когда квартира в рублях почти не дешевеет, но ее стоимость отстает от инфляции, допустил он.
«А если доходы покупателей при этом растут, жилье постепенно становится доступнее и без резкого падения цен», — резюмировал эксперт.
По его словам, больше риска там, где много строят, но медленно продают. Стоит обратить внимание на отдельные проекты Краснодарского края, а также на города, из которых уезжают люди и где мало работы. Но предсказывать всему Краснодарскому краю снижение на определенный процент было бы неправильно: даже внутри одного города ситуация может заметно различаться. По отдельным переоцененным квартирам при слабом спросе Астафьев допускает снижение на 10–15%.
Что решит ситуацию с ценами на рынке недвижимости
Многое решат ипотечные ставки. Если они заметно снизятся, часть покупателей вернется к отложенным сделкам и поддержит цены.
Если же кредиты останутся дорогими, у человека с собственными деньгами будет больше возможностей торговаться, заключил Астафьев.
Читайте также:
Какую льготную ипотеку можно получить в 2026 году: отменят ли ее в 2027-м
Льготная ипотека умерла? Что будет с ценами на квартиры: ответы эксперта
Как купить квартиру в рассрочку и не прогореть — чем опасна схема в 2026-м
Ипотеку теперь можно будет взять в МФО: кому доступно, все плюсы и минусы
