Семейная ипотека может стать неподъемной: что случилось, для кого дешевле

Ставку по семейной ипотеке хотят сделать дифференцированной — в зависимости от количества детей. Для тех, у кого только один ребенок, она может вырасти сразу вдвое. NEWS.ru рассказывает, как в итоге увеличится ипотечный платеж, для кого жилье станет, напротив, доступнее и как все это повлияет на стоимость квадратного метра.

Что известно о готовящихся изменениях семейной ипотеки

Минфин РФ изучает возможность дифференциации ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей в семье. В частности, при рождении первого ребёнка ставка может составить 12%, второго — 6%, третьего — 4%.

Власти рассчитывают, что в таком случае господдержка станет более адресной и будет решать задачи демографии. Как уточнил замминистра финансов Иван Чебесков, при рождении третьего ребенка рефинансирование ипотеки планируется делать автоматически.

Это тоже был один из запросов, чтобы с рождением последующих детей не надо было идти в банк, там оформлять все документы, чтобы это происходило либо автоматически, либо полуавтоматически. Сейчас решаем, как это можно в правовом поле сделать, — пояснил Чебесков.

Напомним, в конце июля Госдума рекомендовала Министерству финансов и Министерству строительства и ЖКХ проработать вопрос о введении дифференцированных ставок по семейной ипотеке. Тогда депутаты предложили регулировать ее в зависимости от региона проживания заемщика, величины населенного пункта (крупный город, малый город или село) и количества детей в семье.

Что изменилось в условиях семейной ипотеки в 2025 году

По действующим правилам программа «Семейная ипотека» доступна семьям с детьми в возрасте до шести лет либо воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью.

Основные условия программы в 2025 году:

• ставка — 6% годовых. Действует для всех регионов;
• первоначальный взнос — от 20%;
• максимальная сумма — 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 6 млн рублей — в других регионах.

Если жилье стоит дороже, на оставшуюся сумму можно оформить другую ипотеку, но уже по рыночной ставке или по условиям программ, действующих в отдельных регионах.

Раньше семейную ипотеку выдавали на покупку квартиры от застройщика и строительство частного дома. С весны 2025-го по программе с господдержкой можно купить квартиру и на вторичном рынке, но есть нюансы. Семьи с ребенком до шести лет могут купить жилье во вторичке в городах, где строится не больше двух многоквартирных домов в год. Семьи, в которых есть ребенок с инвалидностью до 17 лет, могут купить жилье на вторичном рынке в регионах с низким объемом строительства.

Повысится ли доступность жилья после «модификации» семейной ипотеки

Для многодетных семей снижение ставки с 6% до 4% станет хорошим подспорьем наряду с материнским капиталом и субсидией в 450 тыс. рублей при покупке недвижимости, считает ипотечный брокер Елена Молокова. Тем самым низкая процентная ставка для таких семей повысит уровень доступности жилья, уверена она.

Впрочем, для семей, не подпадающих под категорию многодетности, все может быть наоборот. При сроке кредитования 30 лет ежемесячный платеж по ипотеке при росте ставки с 6% до 12% увеличится на 72%, при сроке 20 лет — на 54%, оценивает замруководителя ипотечного департамента риелторской компании «Этажи» Татьяна Решетникова. В первую очередь это сократит разницу в переплате по семейной и рыночной ипотеке и обострит конкуренцию между строящимся и готовым жильем, говорит она NEWS.ru.

Эксперт допускает переток покупателей в сегмент готового жилья и ослабление покупательской активности в новостройках. Главная проблема в том, что это не добавляет стабильности для застройщиков. «Постоянные обсуждения возможных ограничений могут стать причиной дальнейшего сокращения планов по выводу на рынок новых проектов, а это уже чревато дефицитом доступного предложения в долгосрочной перспективе, когда ситуация с рыночной ипотекой нормализуется», — опасается Решетникова.

По мнению директора рынков России и СНГ fam Properties Валерия Тумина, повышение ставки до 12% для семей с одним ребенком сохранит конкурентные преимущества программы на фоне рыночных ставок в 23% годовых. «Снижение ключевой ставки до 17% в сентябре (и ожидающееся дальнейшее смягчение денежной политики ЦБ) создает благоприятную среду для корректировки условий без шока для рынка», — говорит он.

По словам Тумина, медианная стоимость приобретаемого по семейной программе жилья составляет 7,8 млн рублей при среднем кредите 5,5 млн рублей. «При ставке 12% ежемесячный платеж увеличится примерно на 12–15 тысяч рублей по сравнению с текущими 6%, что сохранит программу в доступном сегменте для большинства семей со средним доходом», — говорит он.

Повышение ставки семейной ипотеки до 12% особенно болезненно отразится на сегменте индивидуального жилищного строительства, считает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

«Именно доступная ипотека в последние годы сделала ИЖС драйвером роста рынка жилья в регионах. Однако увеличение ставки до двузначного уровня резко снижает интерес к таким проектам: ежемесячные платежи становятся неподъемными для большинства молодых семей, особенно если речь идет о кредите на длительный срок», — рассуждает собеседник NEWS.ru.

Что будет с ценами на жилье дальше

В текущих условиях цены на жилье растут умеренными темпами на уровне инфляции — около 6–8% в год, отмечает Тумин. Корректировка ставок не создаст резких колебаний спроса, поскольку программа остается льготной, а снижение ключевой ставки ЦБ до 17% в сентябре уже создает предпосылки для постепенного оживления рынка, говорит он.

По мнению Решетниковой, в среднесрочной перспективе «модификация» семейной ипотеки способна охладить динамику роста цен на квартиры. А вот в будущем из-за сокращения объемов строительства это, напротив, может разогнать цены до новых вершин, предупреждает эксперт.

Читайте также:

Маткапитал, ипотека, налоговая выплата: как изменятся меры поддержки семей

ЦБ снизил ключевую ставку до 17%: что будет с рублем, вкладами и ипотекой

Новые условия семейной ипотеки: кто сохранит на нее право, кто потеряет

Семейная ипотека умерла? Почему люди не могут взять даже льготный кредит