Ипотека только для «белых»: 1 апреля вводятся новые правила выдачи кредитов

С 1 апреля в России меняются правила выдачи ипотеки: Центробанк запрещает банкам учитывать при оценке заемщика «серые» доходы. В расчет будет приниматься только официальный заработок, подтвержденный через ФНС или Госуслуги. Нововведения ставят в сложное положение миллионы потенциальных заемщиков: NEWS.ru рассказывает, что это значит для тех, кто планирует брать ипотеку.

Что меняется в правилах выдачи кредитов с 1 апреля

С 1 апреля 2026 года Банк России вводит новый порядок расчета показателя долговой нагрузки (ПДН). Главное изменение — банки обяжут опираться исключительно на официально подтвержденные доходы из Федеральной налоговой службы (ФНС) и Социального фонда России (СФР). Данные будут поступать через систему «Цифровой профиль», к которой кредитные организации массово подключились еще с 1 марта.

Что именно уйдет в прошлое:

• учет переводов с карты на карту (p2p). Раньше банки могли считать регулярные переводы от родственников или друзей дополнительным доходом. Теперь это запрещено;
• межбанковские платежи и просто обороты по выписке без подтверждения источника;
• возможность «нарисовать» доход, просто показав движение крупных сумм по счету.

При оформлении заявки клиент дает согласие на запрос в Цифровой профиль. Система за минуту собирает данные из ФНС (зарплата, данные 2-НДФЛ и 3-НДФЛ, сведения для самозанятых) и СФР (пенсии, пособия). Если банк все же попытается использовать упрощенный подход и учесть неофициальные доходы, он обязан применить дисконт в 10% и взять за основу наименьшую из двух величин — либо заявленный доход, либо среднедушевой доход по региону (данные Росстата).

Кроме того, с 1 марта 2026 года банки получили возможность контролировать не только доходы, но и расходы. Если траты клиента по картам систематически превышают его официальный доход, это становится основанием для внесения в «черный список» и автоматического отказа в кредите.

Кто из заемщиков окажется в зоне риска

Новые правила ударят по тем, чей реальный заработок выше официального. Эксперты выделяют три группы, которым станет сложнее или невозможно получить ипотеку.

Во-первых, индивидуальные предприниматели (ИП). Особенно те, кто работает на патентной или упрощенной системе налогообложения (УСН). Их реальная прибыль часто плохо читается из налоговой отчетности, а теперь банки будут считать только те суммы, которые проходят по официальным документам.

Во-вторых, самозанятые. Хотя их доходы фиксируются в приложении «Мой налог», для банков он часто считается нестабильным. Шансы сохранятся только у тех, у кого чистая история с регулярной уплатой налогов.

В-третьих, наемные сотрудники с «серой» зарплатой — люди, которые получают часть денег в конверте, а официально — МРОТ или скромный оклад. Теперь банки увидят только «белую» часть, и ипотеку с таким доходом, скорее всего, не одобрят.

Как отмечает в беседе с NEWS.ru ипотечный брокер Елена Молокова, именно эти категории заемщиков попадают под угрозу в первую очередь. «Раньше многие банки учитывали любые поступления (даже возвраты долгов от друзей) как доход, но ЦБ запретил это, считая такие поступления нестабильными», — говорит эксперт.

По данным аналитиков «Домклик», доля заемщиков с нестандартным подтверждением дохода составляет от 20 до 30% от общего числа ипотечных заявок.

Как изменится расчет платежеспособности

Директор рынков России и СНГ Fam Properties Валерий Тумин поясняет механику новых расчетов. Теперь для получения ипотеки недостаточно просто показывать банку красивые выписки.

«Допустим, предприниматель из Воронежа реально зарабатывает 200 тысяч рублей в месяц, но не может подтвердить эту сумму через налоговую. С 1 апреля банк возьмет для расчета не его слова, а среднедушевой доход по региону (который существенно ниже) и вычтет из него 10% дисконта. Это прямо влияет на максимальную сумму кредита и вероятность одобрения», — рассказывает собеседник NEWS.ru.

Отдельно эксперты обращают внимание на ужесточение работы с Бюро кредитных историй (БКИ). Если заемщик отказывается предоставить доступ к БКИ, банк теперь обязан приравнять ежемесячный платеж по будущему кредиту к доходу клиента, предупреждает Молокова. «Это делает выдачу кредита убыточной и автоматически ведет к отказу. Скрыть свои долги в других банках больше не получится», — поясняет она.

Что делать тем, кто уже получил одобрение на ипотеку

Банки уже предупреждают клиентов: если одобрение было получено с учетом «серых» доходов, лучше выйти на сделку до 20 марта, пока действуют старые правила.

Почему именно 20 марта? Стандартный срок действия одобрения ипотеки — 30 дней. Если вы получили одобрение в начале или середине марта, есть риск, что к моменту выхода на сделку (после 1 апреля) банк пересмотрит заявку по новым правилам.

Ряд кредитных организаций рекомендует завершить все юридические действия до 20–25 марта, чтобы избежать попадания под действие новых инструкций ЦБ, говорит Тумин. «Чтобы избежать переходных рисков — уточняйте конкретный срок напрямую у своего банка. Паниковать не стоит, но промедление может обойтись дороже ожидания», — говорит эксперт.

К чему приведут новые правила выдачи ипотеки

По мнению экспертов, рынок ждет охлаждение. Часть ипотечных покупателей (предприниматели, самозанятые) может просто исчезнуть, что приведет к снижению спроса на жилье.

«ЦБ РФ готовит рынок к тому, что кредит станет привилегией тех, кто имеет полностью прозрачный и официальный доход», — комментирует Елена Молокова.

Для тех, у кого и так все «белое», процесс станет проще. Им больше не нужно будет носить справки 2-НДФЛ — банки получат данные онлайн за минуту. Для остальных возможность подтвердить дополнительный доход (например, от сдачи квартиры в аренду) сохранится, но для этого его придется полностью «обелить» — оформить самозанятость, платить налоги и предоставлять официальный договор аренды и выписки по спецсчету.

Читайте также:

Пять важных изменений для владельцев квартир в 2026 году

Досрочное погашение ипотеки: что выгоднее — уменьшить срок или платеж

Льготная ипотека выходит на вторичку: что изменится в условиях программы

Семейная ипотека — 2026: новые лимиты, кому нужно оформить прямо сейчас

Ключевую ставку снизили в пятый раз: что будет с ценами и ипотекой