На фоне пандемии заметно выросла потребность в покупке именно загородной недвижимости. Отправленные на удалёнку россияне посчитали, что удобнее и безопаснее жить и трудиться подальше от ненавистного вируса. Спрос на загородные дома будет только расти, прогнозируют эксперты. Однако далеко не всем они по карману. Проблему может решить ипотека, выдаваемая на дома из дерева — недорогие и экологичные.
В России продолжается бум на деревянные загородные дома. По данным Ассоциации деревянного домостроения, в 2020 году спрос на деревянные домокомплекты в стране вырос у 83% производителей. Часть компаний обеспечили себя заказами аж до конца текущего года. Учитывая доступность и относительную дешевизну строительной древесины, работы у производителей домокомплектов могло бы ещё прибавиться, если бы в стране работала соответствующая ипотечная программа. Ведь согласно опросам, больше 60% людей хотели бы жить в своём доме.
Попытка номер три
В 2018-м и 2019 году власти уже пытались запустить программу льготного кредитования для желающих обзавестись деревянным домом. Увы, первый блин оказался комом. С 1 апреля по 1 ноября 2018 года вместо запланированных правительством 2,5 тыс. займов в целом по стране было выдано всего 14. Программу сложно было назвать ипотекой — по сути это был обычный потребительский кредит на строительство деревянного дома.
Государство субсидировало 5% скидку, в итоге заёмщик мог взять ссуду под 10−12%, близким на тот момент к ставкам по ипотеке на квартиру.
Следите за развитием событий в нашем Телеграм-канале
По мнению экспертов рынка, программа провалилась из-за слишком короткого срока действия льготной ставки — не более полугода. Когда потенциальные заёмщики узнавали, что кредит субсидируется не весь срок, а всего шесть месяцев, интерес к программе тут же пропадал.
В 2019 году программу доработали и продлили до 2021 года. Срок кредита увеличился, бюджет вырос с 200 млн рублей до 400 млн рублей, было предусмотрено субсидирование кредитования строительства и приобретения деревянных домов на несколько лет. В программе появилось ещё одно новое условие: срок передачи дома заказчику не должен превышать четырёх месяцев с момента заключения договора.
При этом в отношении производителей домокомплектов было установлено множество ограничений: компания должна быть аккредитована, годовой оборот не может быть менее 200 млн рублей, у неё должен быть заключён договор с банком об участии в программе субсидирования деревянных домов.
Единственное, что осталось неизменным, так это то, что российские банки как не брали деревянные дома в качестве залога, так и не берут. Но этот «пробел» вполне реально ликвидировать. Возможно, это будет сделано уже в 2021 году.
Ценность оценки
Сегодня доля кредитов, которые выдают на ИЖС, не превышает и 2% от общего объёма. Но эта цифра может быть гораздо выше. Из-за пандемии на рынке недвижимости отчётливо наметился тренд на постепенный переезд из города в область, и ИЖС, в том числе из дерева, будет интересно покупателям ещё долгие годы, особенно в свете постепенной интеграции деревянного многоэтажного строительства, говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
По его словам, отчасти «деревянную» ипотеку сегодня заменяет ипотека сельская. По ней можно получить кредит до 3 млн рублей по всей стране и до 5 млн — в Ленинградской области и Владивостоке. В точках продаж компаний, строящих частные дома, активно работают так называемые POS-кредиты с довольно низкой ставкой — от 5% годовых.
Вопрос не столько в том, нужна «деревянная ипотека» или нет, сколько в том, как именно такие дома будут оцениваться, считает эксперт. Проблема оценки загородных домов и участков стоит перед банками уже очень давно.
Всё может упереться в оценку залогового имущества. Без выработки внятного механизма оценки такого имущества максимально повышается риск «скрытых продаж» — когда банк выдаёт кредит под залог имущества и в результате неплатежей по этому долгу становится его владельцем. Оценка и стоимость объекта при этом могла быть завышена в несколько раз. Особенно это касается случаев, когда оценку делают частные специалисты, пусть и аккредитованные банком, выдавшим ипотечный кредит.
По мнению Кричевского, если квалифицированных оценщиков, работающих с жилой недвижимостью в многоквартирных домах, сейчас пусть и немного, но они есть, то с загородным рынком ситуация диаметрально противоположная, и сравнительный подход здесь может быть крайне ошибочным.
Поэтому на данном этапе разговоры о внедрении такого продукта, вероятнее всего, в ближайшее время останутся только разговорами, а реальные действия мы увидим не ранее, чем после выборов в Госдуму, — предупреждает эксперт.
Лес в помощь
«Деревянная» ипотека в каком-то смысле уже «одеревенела». Подобная идея на разных уровнях власти обсуждается около десяти лет, напоминает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. По её словам, далеко не факт, что сегодня и правительство, и рынок, и банки с заёмщиками готовы к тому, чтобы данный вид ипотечного кредитования стал столь же распространённым, как ипотека на покупку квартир в новостройках.
Эксперт видит главные трудности в отсутствии механизма защиты прав заёмщиков и банка от недобросовестных девелоперов. Основная проблема для банков заключается в низкой ликвидности домов.
Всё может упереться в оценку залогового имущества. Без выработки внятного механизма оценки такого имущества максимально повышается риск «скрытых продаж» — когда банк выдает кредит под залог имущества и в результате неплатежей по этому долгу становится его владельцем. Оценка и стоимость объекта при этом могла быть завышена в несколько раз. Особенно это касается случаев, когда оценку делают частные специалисты, пусть и аккредитованные банком, выдавшим ипотечный кредит.
В целом Ирина Радченко считает, что «деревянная» ипотека нужна всем: и заёмщиками, и банкам, и домостроителям. Банки расширят линейку ипотечных продуктов, россияне получат возможность приобрести экологичное жильё, построенное по современным технологиям. Ну и выгода производителей домокомплектов тут очевидна.
Сегодня, к слову, только 3% их продукции собирается внутри страны. В 2022 году вступит в силу запрет на экспорт из России необработанной древесины. Лесной отрасли придётся адаптироваться к новым условиям работы, и в этом ей может подсобить развитие деревянного домостроения.
Над материалом также работал Артём Афонский.